Profil spoločnosti Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o.

Profil spoločnosti Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o.

I keď Stavebné bytové družstvo Bratislava II má za sebou už niekoľko desiatok rokov svojej pôsobnosti, jeho dcérska spoločnosť – Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o., zaznamenala nedávno len druhý rok svojej existencie. Aj pomerne krátke obdobie však stačilo, aby sa táto správcovská spoločnosť výrazne a pozitívne zviditeľnila pri spravovaní približne 8 500 bytov v druhom bratislavskom obvode. Ako v rozhovore uvádza konateľ spoločnosti Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o., Ing. Miloš Ceconík, okrem služieb vyplývajúcich zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov rozširujú svoje aktivity aj o nadštandardné služby, ktorými pokrývajú potreby klientov.

Ako napĺňate obsah nadštandardných služieb?

Som presvedčený, že dobrá správcovská spoločnosť má v prvom rade poukazovať na to, čo sa v budúcnosti dá s domom urobiť. V tomto smere je to napríklad vybavovanie štátnych dotácií na systémové poruchy bytového domu podľa výnosu Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR.

Čo patrí medzi systémové poruchy a na aké domy je táto dotácia viazaná? Aké kritériá musí žiadosť o dotáciu spĺňať?

Systémové poruchy bytových domov definuje výnos Ministerstva výstavby a regio­nálneho rozvoja Slovenskej republiky zo 7. decembra 2006 č. V-1/2006 o poskytovaní dotácií na rozvoj bývania, ktorý bol záverom roka 2007 novelizovaný. V jeho texte a prílohe sú definované stavebné sústavy bytových domov, ich systémové poruchy a spôsob ich odstránenia. Vo výnose sú zároveň podmienky, za akých je poskytnutá dotácia domu prostredníctvom správcu.

V akom objeme vybavila vaša spoločnosť dotácie?

Ide o 27 miliónov korún. Popri dotáciách však zabezpečujeme aj úvery od bánk a presviedčame vlastníkov bytov, aby zvýšili príspevky do fondu opráv. Ak sa totiž zvýšia príspevky do fondu opráv a použijú sa na opatrenia zvyšujúce energetickú efektivitu bytového domu, zníži sa množstvo spotrebovaného tepla. Náklady na teplo sú rozhodujúcimi nákladmi spojenými s bývaním.

Kto spláca úver?

Vlastníci bytov v bytovom dome, paradoxne sme však pri vyhodnocovaní splátok úveru na konkrétnom bytovom dome (Korytnická 8) zistili, že každá splátka, a to aj pri započítaní úroku, je krytá z úspory na teple. Samozrejme, neplatí to vo všeobecnosti pre všetky domy, ale ak je počiatočný zostatok fondu údržby a opráv dosť vysoký a správca vybaví dotáciu, je to dostačujúce.

Do akej miery pomáha revitalizácia domov ich životnosti?

Množstvo systémových porúch nie je o tepelných únikoch, ale o konštrukčných poruchách (degradácia betónu, korózia ocele a podobne), odstránenie systémových porúch predlžuje životnosť budovy.

Pozrime sa na samotnú správu domov. Prostredníctvom akých mechanizmov ju vykonávate?

Prvý krok pri našom vzniku bolo vyčlenenie technických a ekonomických správcov, ktorí preberajú zodpovednosť za celý dom. Samozrejme, s prispením vlastníkov, lebo správca nemôže svojvoľne rozhodovať o ich peniazoch. Môže len akceptovať rozhodnutia vlastníkov o tom, čo sa na dome bude robiť a ako bude fungovať. Spravujeme domy, ktoré už majú príjemný estetický vzhľad a sú zateplené, ale aj také, kde je merná spotreba energie dvojnásobne vyššia.

Ide o staršie domy?

Nemusí to byť pravidlo. Spravujeme dom postavený na začiatku 60. rokov minulého storočia, ktorý má energetickú spotrebu 0,35 GJ na štvorcový meter za rok. To je údaj, ktorý odporúča Slovenská energetická agentúra. Iný má však zase 0,63 GJ na štvorcový meter, čo je takmer dvojnásobok.

V čom spočíva tento rozdiel?

Na prvom dome sa aplikovali naše odporúčania, ktoré vyplývajú aj z príslušných knižných publikácií od renomovaných od­borníkov, napríklad z vydavateľstva JAGA. V priebehu štyroch rokov sa na ňom vyregulovala tepelná sústava – je zateplený, má termostatické hlavice, občania vedia kontrolovať množstvo tepla prichádzajúceho do bytu, má pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov, teplo sa teda rozpočítava nie podľa plochy, ale podľa nameraných hodnôt. Prevažná časť bytov má nové okná. Pri niektorých domoch však vlastníkov nevieme presvedčiť, aby si dali namontovať aspoň termostatické hlavice.

Nerozumejú výhodám?

Zjavne nie, a pritom fakty o výhodách hovoria zreteľne v prospech vlastníkov bytov. Ostatne, krivka vyregulovaných domov predsa len stúpa – a to pomerne prudko. Počas rokov 2001 až 2005 sa nám podarilo vyregulovať dvadsať domov, v roku 2006 ďalších dvadsať, pričom v uplynulom roku pribudlo už ďalších štyridsať domov.

Čomu pripisujete tento výrazný nárast?

Výrazne sa zlepšila naša komunikácia s vlastníkmi bytov. Predtým si napríklad schôdzu organizovali len vlastníci a za správcu na nej nikto nebol. Nikto teda neargumentoval ani nepresvedčoval. Aj preto sme hneď na začiatku prijali opatrenia, aby technický a ekonomický správca boli na každej schôdzi a aby sa zodpovedali ľuďom v príslušnom bytovom dome. Ich úlohou je kontrola stavu financií v dome, vyhodnotenie technických a iných opatrení za peniaze vlastníkov v súlade s ich požiadavkami a v neposlednom rade vytvorenie podmienok, aby príslušný dom lepšie fungoval.

Napriek spomenutým konzervatívnym výnimkám pribúdajú ľudia chápajúci výhody pôsobenia správcovských spoločností?

Určite, lebo do povedomia verejnosti sa čoraz naliehavejšie dostáva šetrenie energiou a súčasne vnímajú rozdiel, čo znamenalo spravovať dom pred piatimi rokmi a čo dnes. Dnes už napríklad pripravujeme vyúčtovanie nákladov spojených s prevádzkou bytu v plnej komplexnosti. Súčasťou vyúčtovania nákladov je aj aktuálny stav fondu údržby a opráv, čo nebolo v minulosti zvykom. Na konci vyúčtovania pripravujeme záverečné technické hodnotenie, kde je napísané, čo správca domu odporúča vylepšiť. Tieto údaje a odporúčania doručujeme každému vlastníkovi bytu v našej správe.

Klient má teda voľný prístup k informáciám a vašej činnosti?

Absolútne. Každý vlastník sa môže dozvedieť, v akom stave je dom, a čo sa týka jeho pripomienok alebo sťažností, sme pripravení riešiť akýkoľvek problém. Aby to mal klient uľahčené, na našu webovú stránku sme umiestnili komunikačný formulár, prostredníctvom ktorého môže osloviť príslušného správcu či oddelenie. Tento mail príde aj mne, pričom kontrolujem, ako sa konkrétny správca zhostil daného problému.

Zmluva o výkone správy sa uzatvára na dobu neurčitú s tým, že vypovedajúca strana nemusí udať dôvod. Nie je pre vás táto pozícia trochu neistá?

Je to znak, že správcovský systém je živý, pričom táto podmienka platí pre všetky správcovské spoločnosti. V trhovom systéme majú klienti vždy navrch. Ak však ľudia vidia, že správca pre nich robí aj nadštandardné služby, tak potom nie je dôvod vypovedať s ním zmluvu. Výpoveď sa zvyčajne podáva vtedy, keď správca čosi zanedbal alebo iný správca dokázal lepšie osloviť mienkotvorných ľudí v bytovom dome.

Ako vás tento tlak motivuje?

Stále k novým zlepšeniam a intenzívnejšiemu dialógu s klientmi. Skúsenosť nás naučila, že najdôležitejšia je neustále a transparentné informovanie klientov o všetkých službách, spojených s ich domom. Ľudia napríklad vôbec nevedia, čo všetko treba urobiť pre dobrú správu z hľadiska počítačového softvéru, odhadov nákladov a rozúčtovania služieb. Napríklad pri bytovom dome Glória, ktorý je najvyšší v Bratislave, vôbec nie je jednoduché viesť vodu do najvyšších poschodí a vykúriť ich. Preto sa v polovici domu musela urobiť posilňovacia stanica, čiže čerpadlá. Ako spravodlivo rozúčtovať náklady spojené s týmito čerpadlami? A takýchto neštandardných služieb je tam oveľa viac. Inými slovami, o dôveru našich klientov musíme permanentne bojovať.

Máte okrem Glórie skúsenosti aj so spravovaním ďalších novostavieb?

V súčasnosti sa pripravujeme na tender na stavbe na Štrkovci, ktorá je ešte v projektovej fáze. Rozhodne chceme v akvizíciách novostavieb pokračovať, a preto sme oslovili aj ďalších developerov a realizačné firmy.

Tento rok začala platiť energetická certifikácia budov. Ako sa na nej podieľate?

Ľudia sa občas za tento zákon schovávajú a som presvedčený, že ho treba interpretovať v zmysle jeho znenia. Zákon sa týka nových a výrazne rekonštruovaných stavieb, a nie domov, ktoré postavili v šesťdesiatych rokoch a neboli rekonštruované. Túto interpretáciu zákona mi potvrdila aj jeho predkladateľka prof. Ing. Zuzana Sternová, PhD.

Tieto domy teda nemusia mať energetický štítok?

Vnímal by som to negatívne, keby ho museli mať. Bolo by to naozaj čudné – najskôr štát odovzdá ľuďom byty, ktoré boli postavené podľa noriem 60. až 80. rokov minulého storočia, a teraz ich začnú vyhodnocovať podľa súčasných stavebných noriem? Veď tie sa značne zmenili. Merná spotreba energií je súčasťou vyúčtovania nákladov. Vlastníci bytov teda vedia, aká je ich merná spotreba. Náš názor je – najprv riešiť energetickú efektivitu domu a až potom štítkovať. A takto to vníma aj zákon.

Spolupracujete aj s ďalšími správcovskými spoločnosťami?

Zákon nám nestanovuje spoluprácu a, pravdupovediac, na určitom území sme dokonca konkurentmi. Pre mňa je pomerne ťažké spolupracovať s niekým, kto príde na schôdzu vlastníkov a demagogicky sa snaží našich klientov odlákať k sebe.

Patríte medzi zakladajúcich členov Asociácie správcov bytových domov. Prečo ste ju zakladali?

Aby sme vytvárali určitý tlak na okolie a najmä legislatívu. Činnosť Asociácie správcov bytových domov sa rozbieha a oslovili sme veľa správcovských spoločnosti na Slovensku. Zreteľná je tendencia vytvoriť protiváhu napríklad spoločnostiam na výrobu tepla – pretože sa nám zdá, že objektívnosť zvýšenia ceny tepla a spôsob fakturácie za teplo občas uniká. Boli by sme radi, aby Úrad pre reguláciu v sieťových odvetviach (ÚRSO), ktorý stráži ceny tepla a energií, vypočul nielen navrhovateľa – dodávateľa, ale aj spotrebiteľa tepla. My totiž vieme, čo spoločnosti výroby a distribúcie tepla do kalkulácie ceny na dodávku tepla zahŕňajú, a niekedy sa nám zdá čudné, čo všetko prešlo cez ÚRSO pri návrhu ceny. Chceme, aby naši klienti mali z nášho pôsobenia úžitok. Nejde však len o dodávky a ceny tepla. Služieb vlastníkom bytov, ktoré sa môžu predražovať, je podstatne viac.

Aké sú vaše najbližšie ciele pri zlepšovaní stavu bytových domov? Chceli by ste pri svojich aktivitách prekročiť územie druhého bratislavského obvodu?

Správa je typicky regionálna činnosť. Chceme spravovať také domy, ktoré sú pre nás dostupné a pre ktoré sme dostupní aj my. Orientujeme sa na Ružinov, Vrakuňu, Podunajské Biskupice a blízke okolie. Do úvahy teda pripadajú aj susediace časti Petržalky či Staré Mesto.

Ľudo Petránsky
Foto: Erika Kuhnová, Dano Veselský