Proces prípravy obnovy bytového domu
Ak hovoríme o obnove bytového fondu, máme na mysli komplexnú modernizáciu všetkých stavebných a konštrukčných prvkov stavby a použitie technologicky lepších a modernejších materiálov a systémov.
Začiatok opravy a rekonštrukcie bytových domov v rokoch nasledujúcich po privatizácii, ktorý sa začal realizovať iba z vlastných finančných zdrojov vlastníkov, nedával veľkú nádej na rýchly postup obnovy. Nebolo vytvorené prostredie ponúkajúce vhodné úvery pre spoločenstvá vlastníkov bytov ako právnické subjekty, respektíve neexistovali úvery takéhoto druhu. Dokonca možno konštatovať, že mnohé inštitúcie (od ministerstiev cez banky až po stavebné firmy) netušili, čo sú spoločenstvá vlastníkov bytov, prečo existujú a či vôbec majú nejakú budúcnosť. Popri tom (do určitej miery vplyvom rastu cien materiálov, stavebných prác a DPH) vlastníci sami prišli na to, že tvorbou fondu prevádzky, údržby a opráv troma či piatimi korunami na štvorcový meter plochy bytu nezabezpečia ani bežnú údržbu, nieto obnovu svojich bytových domov.
Technický stav bytových domov v čase privatizácie
Niekoľko desiatok rokov zanedbanej údržby, uplynutá životnosť technického vybavenia bytov a technických zariadení domov, zatekajúce strechy, vypadávajúca omietka – tento stav bolo potrebné riešiť aj zo strany štátu, o čom svedčí niekoľko faktorov. Prvým z nich je rozsiahle posúdenie technického stavu bytového fondu postaveného formou hromadnej bytovej výstavby v priebehu minulého storočia. Jeho výstupom bol popis jednotlivých systémových porúch, ktoré neboli spôsobené užívaním, ale chybami v projektoch, použitej technológii, nevhodnosťou použitých materiálov a stavebných prvkov a nedodržaním technologických postupov pri výrobe stavebných prvkov, ani pri samotnej výstavbe. Ďalším faktorom je zriadenie štátnej podpory pri financovaní obnovy.
Možnosti financovania obnovy bytového domu
Možnosti financovania sa pre spoločenstvá vlastníkov bytov od nadobudnutia zákona o vlastníctve bytov v roku 1993 radikálne zmenili. Vlastníci môžu využiť vlastné alebo cudzie zdroje.
Vlastné zdroje
Fond prevádzky, údržby a opráv – tvorba fondu je povinná a odvíja sa od výšky predpokladaných nákladov, t. j. podľa rozsahu schváleného plánu opráv, resp. obnovy. V tomto štádiu sa predpokladané náklady opierajú o vypracovaný projekt vrátane rozpočtu. Tvorba fondu musí byť nastavená tak, aby umožňovala splácanie úveru, zároveň však musí zostať vo fonde minimálne 20 percent na zabezpečovanie bežnej údržby a povinných revízií.
Úver zo stavebnej sporiteľne – možnosť uzatvoriť stavebné sporenie financované z fondu, ktoré môže byť neskôr základom na získanie stavebného úveru alebo medziúveru (vždy s ohľadom na konkrétne finančné možnosti každého domu).
Úver z komerčnej banky – každá komerčná banka, ktorá poskytuje úver pre spoločenstvá, má vlastné podmienky. Tieto sa v zásade medzi sebou neodlišujú. Rozdiely môžu byť v úrokovej sadzbe, dĺžke splácania úveru, podmienkach zábezpeky – ručenia za poskytnutý úver a podobne.
Úver zo ŠFRB – ŠFRB poskytuje úvery pre fyzické a právnické osoby na základe zákona NR SR č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania. Žiadatelia a ich žiadosti sú začlenení do piatich kategórií. Spoločenstvá vlastníkov bytov spadajú do kategórie U5 – Obnova bytovej budovy. Finančný príspevok je na byt, ktorý sa vždy schvaľuje koncom každého roka na nasledujúci rok. Môže sa prideliť na tieto účely: zateplenie, rekonštrukcia spoločných zariadení a rozvodov a odstránenie statickej poruchy.
Čas splácania úverov sa nastavuje vždy jednotlivo pre každý dom a závisí od tvorby fondu (t. j. výšky mesačných splátok) a od výšky čerpaného úveru, vždy na základe dohody dvoch strán. Podrobnosti nájdete na www.sfrb.sk
Cudzie zdroje
Dotácia na odstránenie systémovej poruchy poskytovaná MVRR SR – podrobnosti o rozsahu podpory na jednotlivé konkrétne systémové poruchy sú vždy uvedené v aktuálnom výnose MVRR SR a na www.build.gov.sk.
Podpora obnovy územných celkov – zo zdrojov poskytovaných eurofondami, pri ktorých sú žiadateľmi mestá a obce.
Postupnosť krokov pri obnove bytového domu
Všetky úkony od myšlienky na obnovu po kolaudáciu hotovej stavby môžeme zhrnúť do jednotlivých krokov:
- krok – posúdenie budovy,
- krok – vypracovanie a schválenie plánu opráv,
- krok – schválenie postupnosti a rozsahu obnovy,
- krok – vypracovanie projektu obnovy,
- krok – schválenie spôsobu financovania obnovy,
- krok – výber dodávateľa stavby,
- krok – inžinierska činnosť,
- krok – vybavenie úveru alebo dotácie,
- krok – realizácia stavby,
- krok – odovzdanie stavby do užívania.
Postupnosť krokov môže byť aj v inom poradí v závislosti od podmienok pri poskytovaní úveru alebo dotácie. Napríklad k žiadosti o štátnu dotáciu MVRR SR a odstránenie systémovej poruchy alebo úveru zo ŠFRB sa predkladá už aj zmluva so zhotoviteľom stavby.
Žiadosť o úver alebo dotáciu
Postupnosť naznačuje, že základným impulzom na obnovu a jej financovanie je rozhodnutie vlastníkov. V zmysle zákona vlastníci rozhodujú o úvere dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov v dome, o podaní žiadosti o dotáciu nadpolovičnou väčšinou. Rozhodnutie musí byť zapísané v zápisnici tak, aby bolo zrejmé získanie potrebnej väčšiny pri hlasovaní. Uznesenie o rozhodnutiach môže byť vypracované samostatne alebo ako súčasť zápisnice. Zároveň musia vlastníci na zhromaždení splnomocniť predsedu spoločenstva ako štatutára na zabezpečenie všetkých úkonov súvisiacich s podaním žiadosti o úver alebo dotáciu.
Ak by sme mali zhrnúť do všeobecného zoznamu všetky doklady, ktoré musí spoločenstvo predložiť pri žiadosti o úver alebo dotáciu, ide o tieto doklady:
- doklad o založení spoločenstva (ak spoločenstvo nemá zosúladenú zmluvu o spoločenstve s novelami č. 367/2004 Z. z. a 268/2007 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, žiadny z poskytovateľov úveru, ani MVRR SR s ním nebudú rokovať),
- právoplatné stavebné povolenie,
- doklad o vlastníctve bytového domu,
- doklad o správe bytového domu,
- doklad o súhlase vlastníkov,
- doklad o vysporiadaní záväzkov voči štátu,
- projektová dokumentácia,
- doklad o vlastných zdrojoch,
- doklad o zriadení účtu spoločenstva v banke,
- doklad o tvorbe fondu,
- odborný posudok,
- preukázanie hospodárenia v SVBaNP,
- zmluva o dodávke stavebných prác so zhotoviteľom,
- evidenčný list systémovej poruchy,
- doklad o zabezpečení stavebného dozoru,
Praktické rady
Ak by sme mali ku každému kroku postupnosti pri obnove bytového domu zdôrazniť to najdôležitejšie, potom sa pri posudzovaní budovy musíme obrátiť na odborníka, ktorý vie zistiť aj skryté chyby, nedostupné laickému oku. Úplne inú postupnosť by mohli zvoliť vlastníci podľa vlastného úsudku v porovnaní so statikom či energetikom. Pri pridelení dotácie na odstránenie systémovej poruchy je to podmienkou. Z odborného posudku automaticky vyplynie aj poradie a rozsah plánu opráv, ktoré sa analogicky opiera o rozsah a mieru poškodenia jednotlivých stavebných prvkov – spoločných častí domu a spoločných zariadení domu.
Schválenie postupnosti obnovy a jej financovania je „najtemperamentnejším“ krokom celého procesu obnovy. Na ňom stojí a padá celá obnova bytového domu. Novely zákona (367/2004 Z. z. a 268/2007 Z. z.) síce priniesli pozitívne zmeny pri rozhodovaní, avšak dvojtretinová väčšina pri schvaľovaní úveru je v niektorých príliš veľkých alebo príliš malých domoch kameňom úrazu (príklad: v štvorbytovke je jeden vlastník štvrtinou všetkých, alebo náročnosť zabezpečiť účasť dvoch tretín v dome so 130 bytmi). Vypracovanie projektu na obnovu je nutnosťou. Odporúčame ho však vytvoriť aj na opravu menšieho rozsahu, kedy sa projekt môže javiť ako banálna či nepotrebná požiadavka. Ak sa však vyskytne problém, dá sa bez rozobratia zistiť, čo bolo do stavby zabudované, ako to bolo zabezpečené, ošetrené, podložené, prekryté, obalené, atď.
Dôležitým a niekedy rozhodujúcim krokom je výber dodávateľa. V prvom rade je potrebné osloviť viacero firiem, pričom platí čím väčšia investícia, tým sa odporúča preskúmať viac ponúk. Pri zadávaní požiadavky na cenovú ponuku treba špecifikovať požiadavky – len tak možno porovnávať porovnateľné.
Každý predseda spoločenstva, ktorý pre svoj dom zabezpečoval realizáciu obnovy, vrátane dotácie či úveru, mi dá za pravdu, že pri tomto procese zošľapete pár topánok. Kilá papierov, dokladov, potvrdení, vyjadrení, vyhlásení, výpisov, rozhodnutí, potvrdení o potvrdení… tento proces trvá mesiace. Často veľmi intenzívne pomáha projektant alebo zhotoviteľská firma, ktorá buď čiastočne alebo komplexne zabezpečí inžiniersku činnosť.
Vybavenie úveru či dotácie je ďalší proces, pri ktorom je nutné dodržať ďalšie dokladovanie vlastníctva, solventnosti, hospodárenia za predchádzajúce roky, dvojtretinového súhlasu všetkých vlastníkov, atď.
Až po úspešnom zvládnutí predchádzajúcich krokov sa môže začať samotná realizácia. Hoci je obsiahnutá iba v jednom kroku, predstavuje pri komplexnej obnove bytového domu mesiace hluku, prachu, špiny, zosúlaďovania vlastníkov nad sebou, pod sebou a vedľa seba. Vlastníci musia otvoriť, sprístupniť, prípadne zatarasiť dvere, okno či bytové jadro.
Závažným aspektom procesu realizácie je dozorovanie stavby. Stavebný dozor je osoba, ktorá prísnym a odborným okom sleduje celý proces stavby a každú zmenu technologického postupu stavby a zaznamenáva do stavebného denníka. Zároveň vyhotovuje fotodokumentáciu. Stavebný dozor chráni záujmy investora, ktorým sú vlastníci, a ručí im za dodržanie projektu.
Posledným krokom je kolaudácia stavby a jej prevzatie do užívania. Mnohí si až tu uvedomia, čo všetko bolo treba vykonať a zabezpečiť, aby sa celé úsilie skončilo záverečnou bodkou. Okolie domu sa vyčistí od stavebného odpadu, kontajnerov, lávok či lešenia, zelená tráva opäť vyzerá zeleno a my sa môžeme s hrdosťou pozrieť na náš dom. Čo sme sa za trinásť rokov existencie súkromného bytového fondu a jeho obnovy naučili? Nešetriť na odborníkoch a ich posudkoch, na kvalitných projektoch, odbornom dohľade nad stavbou, kvalitných materiáloch a technológiách. Mnohé z uvedeného sa pri zanedbaní neraz vypomstilo na poruchách, ktorých odstránenie bolo náročnejšie než prvotné realizovanie celej stavby.
| Legislatívne prostredie obnovy Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. vlastníkom bytov ukladá povinnosť vytvoriť fond prevádzky, údržby a opráv, ktorý slúži výhradne na opravy, údržbu obnovu a rekonštrukciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Zákon č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení v znení neskorších predpisov umožňuje spoločenstvám vlastníkov bytov získať stavebný úver na obnovu domu napriek tomu, že spoločenstvo nevlastní nehnuteľný majetok. Zákon č. 303/1995 Z. z. o rozpočtových pravidlách v znení neskorších predpisov umožňuje získať bankové ručenie za úver pre spoločenstvá vlastníkov bytov, a to štátnou aj súkromnou bankou. Zákon č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov zabezpečuje podporu obnovy bytového fondu spoločenstvami poskytovaním úveru s nízkou úrokovou sadzbou. |
Ing. Otília Leskovská
Foto: Dano Veselský
Autorka je 1. viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku so sídlom v košiciach (www.zsvb.sk).
