Predmet činnosti alebo podnikania – správa a údržba bytového fondu

18. augusta 2008

„Správcovia bytových domov sa po novelizácii zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zákonom
č. 367/2004 Z. z. stretávajú s ťažkosťami pri nadobúdaní živnosti,“ tvrdí viceprezident Asociácie správcov bytových domov a zároveň riaditeľ správcovskej spoločnosti ETP management budov Jozef Malich. „Keď sa záujemca na príslušnom obvodnom úrade odboru živnostenského podnikania pokúša o splnenie zákonnej povinnosti a ohlásením voľnej živnosti požiada o vydanie živnostenského listu, nepochodí. Žiadosť je zamietnutá a konanie zastavené. V Bratislave sú takéto rozhodnutia potvrdené aj odvolacím správnym orgánom.“

Úprava činnosti správcov

Novelizácia zákona o bytoch zákonom č. 367/2004 zaviedla novú úpravu činnosti správcov. Hovorí o tom, že činnosť správcu môže vykonávať právnická alebo fyzická osoba – podnikateľ. Predmetom činnosti správcu sa stala správa a údržba bytového fondu. Ďalšia novelizácia zákonom č. 268/2007 sa snažila akceptovať pripomienku Ministerstva vnútra SR. Ústredný orgán štátnej správy pre oblasť živnostenského podnikania poukazoval na to, že paragraf 8 odsek 1 zákona o bytoch je nekompatibilný s príslušným znením živnostenského zákona. Zákon totiž nepozná ako údaj živnostenského listu „predmet činnosti“, ale „predmet podnikania“. Aktuálne znenie paragrafu 8 odseku 1 zákona o bytoch teda znie: Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

„Z uvedeného vyplýva, že ak správca bytového domu či už ako právnická alebo fyzická osoba nemá v predmete činnosti alebo v predmete podnikania zapísané „Správa a údržba bytového fondu“ a správu bytových domov fakticky vykonáva, postupuje v rozpore so zákonom o bytoch, teda protiprávne,“ hovorí Jozef Malich.

Odbor živnostenského podnikania (OŽP) Sekcie verejnej správy Ministerstva vnútra SR však takýto názor považuje za zavádzajúci. Poukazuje na to, že účelom zákona o bytoch nie je ukladať správcom bytového fondu podmienky a povinnosti vo vzťahu k živnostenskému zákonu a tým k živnostenským úradom. Vo vyjadrení sa ďalej píše, že zákon ukladá „iba podmienky a povinnosti, ktoré sa viažu s registráciou a výkonnom činnosti správcov bytového fondu. V tomto kontexte treba chápať uvedenú dikciu zákona ako povinnosť zápisu predmetu činnosti alebo podnikania (správy a údržby bytového fondu) do príslušného zakladateľského dokladu správcu v závislosti od právnej formy, v ktorej správu a údržbu bytového fondu vykonáva.“

Neexistuje legálna definícia pojmu

Správne orgány odmietajú vydávať živnostenský list s predmetom činnosti a podnikania „správa a údržba bytového fondu“. Argumentujú najmä tým, že termín údržba bytového fondu je v podmienkach živnostenského podnikania a v právnom znení občianskeho zákonníka neurčitým a nezrozumiteľným pojmom, keďže v sebe zahŕňa činnosti, na ktoré sa môžu rozličnou mierou vzťahovať osobitné predpisy. Táto vágnosť podľa ich názoru spôsobuje, že obsah ani rozsah živnostenského oprávnenia nie je možné posúdiť a rovnako to znemožňuje preskúmať, či boli splnené osobitné podmienky. Problémom je teda nekompatibilnosť zákona o bytoch a živnostenského zákona. Termín správa a údržba bytového fondu môže mať podľa živnostenských úradov charakter regulovaných živností (remeselné a viazané živnosti, ktoré vyžadujú splnenie podmienok odbornej spôsobilosti) alebo zahŕňať predmety podnikania, ktoré majú charakter voľných živností (splnenie osobitných podmienok nevyžadujú). V záujme dotknutých osôb preto správne orgány žiadajú rešpektovať v živnostenskom konaní povinnosť špecifikácie predmetu podnikania.

Asociácia správcov bytových domov však tvrdí, že pojem správa a údržba bytového fondu je dlhoročne vžitý v spoločnosti a v bežnej verbálnej aj písomnej komunikácii sa často používa na vyjadrenie komplexnej starostlivosti o bytové domy. „Z toho pravdepodobne zákonodarca vychádzal, keď od 1. júla 2004 v rámci spomínanej novelizácie zákona o bytoch zaviedol tento pojem pre činnosť správcov.

Neexistuje legálna definícia pojmu, tak ako pri desiatkach iných živností, a preto zásadne nesúhlasíme, aby správny orgán bez opory v zákone spájal tento pojem s možnosťou výkonu regulovaných alebo iných voľných živností. Zákon o bytoch podrobne opisuje práva a povinnosti správcu a jeho činnosť a žiadne ustanovenie tohto zákona neobsahuje právnu vetu, ktorá by mu umožňovala, aby vykonával činnosti, na ktoré nemá oprávnenie,“ hovorí Jozef Malich. Názor živnostenského úradu, že správca zapísaním predmetu činnosti alebo podnikania uvedenom v zákone o bytoch môže v budúcnosti vykonávať napr. remeselnú živnosť č. 24 vodoinštalatérstvo a kúrenárstvo, považuje Asociácia správcov bytových domov za fikciu.

Podľa OŽP sa nezrozumiteľnosť predmetu správa a údržba bytového domu odvíja od povinnej identifikácie druhu a charakteru živnosti, z ktorej možno odvodiť podmienky na získanie živnostenského oprávnenia na prevádzkovanie živnosti. OŽP tvrdí, že pri ohlásení živnosti podľa zákona o bytoch je nevyhnutnou požiadavkou správneho orgánu, aby posúdil, či sa mienia v rámci tohto predmetu vykonávať údržbárske činnosti spojené so zabezpečovaním riadneho udržiavania príslušného bytového alebo nebytového fondu alebo iba obstarávanie údržby a opráv prostredníctvom iných oprávnených osôb. Ak správca sám vykonáva údržbárske a opravárenské činnosti, má byť jasné, v akom rozsahu mieni vykonávať činnosti, ktoré majú charakter voľnej živnosti a ktoré majú charakter remeselnej živnosti.

Ako OŽP uvádza, pod údržbárskou činnosťou treba rozumieť aj výkon takých činností, ktoré majú charakter regulovano-remeselnej živnosti. Za voľnú živnosť podľa OŽP nie je možné považovať údržbu bytového fondu, lebo môže zahŕňať remeselné živnosti uvedené v skupine 113 – Stavebníctvo: murárstvo, tesárstvo, pokrývačstvo, klampiarstvo, vodoinštalatérstvo a kúrenárstvo atď. „Aby to bolo ešte zrozumiteľnejšie, zákon pritom na niektoré údržbárske činnosti nevyžaduje splniť a preukázať odbornú spôsobilosť, ako napríklad pri suchom zatepľovaní bytových domov, maliarskych a natieračských prácach a podobne, ktoré majú v podmienkach živnostenského podnikania charakter voľnej živnosti,“ vysvetľuje OŽP. Zároveň zdôrazňuje, že práve neexistujúca legálna definícia predmetu činnosti správcov vyžaduje na účely živnostenského konania konkretizovať obsah tejto činnosti.

O aký predmet živnosti ide?

Správny orgán pri posudzovaní uplatňovania paragrafu 8 odseku 1 zákona o bytoch vychádza aj z ďalších ustanovení tohto zákona. Tvrdí, že podľa ich obsahu za údržbu bytového fondu nemožno považovať obstarávanie služieb spojených s riadnym udržiavaním bytového fondu a zabezpečovaním jeho prevádzky, ktorú tento zákon priamo predpokladá. Správca sa v zmluve o výkone správy, ktorú uzatvára s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, nezaväzuje vykonávať údržbárske, opravárenské a iné službové činnosti sám pod svojím menom. Jeho úlohou je iba zabezpečiť tieto činnosti, čo v praxi nevyžaduje, aby pre uvedený účel nadobudol živnostenské oprávnenie s predmetom podnikania správa a údržba bytového fondu. Na základe toho správny orgán usudzuje, že v znení živnostenského zákona ide o voľnú ohlasovaciu živnosť, ktorú možno získať na základe ohlásenia predmetu podnikania v znení „správa bytového fondu“.

Asociácia správcov však problém tohto chápania vidí v jeho rozpore so zákonom o bytoch, ktorý jasne nariaďuje ako predmet činnosti správu aj údržbu bytového fondu. Podľa správcovských spoločností je výklad živnostenského zákona živnostenskými úradmi nepochopiteľný, pretože „ignorujú zákonom stanovené názvy predmetov činností a bez väčších problémov zákonom stanovené názvy predmetov činností nahrádzajú vlastnými“ . Správcovia považujú tento predmet podnikania za voľnú ohlasovaciu živnosť. Argumentujú tým, že termín „správa a údržba bytového fondu“ sa nenachádza:

v prílohe č. 1 živnostenského zákona ako remeselná živnosť,
v prílohe č. 2 živnostenského zákona ako viazaná živnosť,
v prílohe č. 3 živnostenského zákona ako koncesovaná živnosť,
v prílohe č. 4 živnostenského zákona ako živnosť, ktorú môžu vykonávať iba osoby s osobitnou odbornou spôsobilosťou.

Z toho je podľa správcovských spoločností zrejmé, že podľa paragrafu 25 odseku 1 živnostenského zákona (voľné živnosti sú živnosti, ktoré nie sú uvedené v prílohách č. 1 až 3 zákona) ide o zákonom stanovenú voľnú ohlasovaciu živnosť, na prevádzkovanie ktorej musia byť splnené všeobecné podmienky a tie podľa ich názoru správcovia spĺňajú. Sú preto presvedčené, že povinnosťou živnostenského úradu je vydať živnostenský list, ak ktorýkoľvek žiadateľ splnil všetky podmienky a ustanovenia živnostenského zákona na vydanie konkrétnej živnosti.

Podľa vyjadrenia OŽP však živnostenský zákon nezakladá povinné označovanie predmetu podnikania podľa znenia regulovaných (remeselných, viazaných ani koncesovaných) živností. „Z toho dôvodu nemožno vytvoriť striktný právny záver o tom, že iné formálno-právne označenie živnosti, ako je rigorózne uvedené v prílohe č. 1, 2, 3, má zo zákona charakter ohlasovacej voľnej živnosti.“

OŽP tvrdí, že ak by sa malo postupovať podľa názoru, ktorý uvádza asociácia správcov, „v praxi by živnostenské úrady museli napríklad vydať list s oprávnením na prevádzkovanie ohlasovanej voľnej živnosti v prípade, ak by niekto ohlásil živnosť „obstarávanie služieb spojených s prepravou tovaru“ s odôvodnením, že nie je uvedená v žiadnej prílohe živnostenského zákona. A to aj napriek tomu, že na základe uvedeného znenia by bola príslušná osoba oprávnená prevádzkovať koncesovanú živnosť „zasielateľstvo“.

V oboch prípadoch, teda aj v prípade údržby bytového fondu, by sa tým nielen legalizovalo oprávnenie podnikať – na základe takto označeného predmetu podnikania – akejkoľvek fyzickej a právnickej osobe bez toho, aby preukázala za uvedeným účelom splnenie odbornej spôsobilosti, ale porušil by sa závažným spôsobom aj princíp rovnosti podmienok na podnikanie v rovnakom predmete podnikania.“

Živnostenské úrady navrhujú dotknutým správcom legitímny postup. OŽP sa odvoláva na svoje usmernenia, v ktorých odporúča konkretizovať predmet činnosti a podnikania, uvedený v zákone o bytoch: „Označenie predmetu podnikania (správa a údržba bytového fondu) možno doplniť o rozsah, ktorý zodpovedá zámeru správcu bytového fondu na skutočné vykonávanie jednotlivých druhov remeselných živností, čo možno vyjadriť textom „správa a údržba bytového fondu v rozsahu… (príslušnej remeselnej živnosti), čo je v súlade s označením a obsahom činnosti správcu nielen podľa živnostenského zákona, ale aj podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.“

Pokyny na internete

Na internetovej stránke Ministerstva vnútra SR je od januára 2008 zverejnený zoznam odporúčaných označení voľných živností a ich bližšie vymedzenie. Tento krok správcovské spoločnosti jednoznačne oceňujú. Samotné pokyny na internetovej stránke sú však podľa nich v rozpore so zákonom. MV SR vyčítajú najmä to, že aj napriek svojim námietkam v definícii predmetu podnikania správcov tieto skutočnosti neuviedlo v pripomienkových konaniach jednotlivých novelizácií zákona o bytoch a už celé štyri roky nepodniklo potrebné kroky v legislatívnom procese.

OŽP však tvrdí, že po prijatí ustanovenia paragrafu 8 odseku v roku 2004 zákonom č. 367/2004 Z. z. predložil Ministerstvu financií SR písomné stanovisko podobného obsahu. „Pri príprave novely zákona v roku 2007 mu nebol návrh zákona predložený na pripomienkovanie,“ hovorí vyjadrenie OŽP.

Postup živnostenských úradov dala správcovská spoločnosť ETP Management budov, s. r. o., preskúmať na súd. Prvostupňové rozhodnutie na Krajskom súde v Bratislave nariaďuje živnostenským úradom zrušenie nimi vydaných rozhodnutí v tejto veci. Ministerstvo vnútra SR sa však proti tomuto rozhodnutiu odvolalo.

Jozef Malich na záver upozorňuje, že správcovské spoločnosti spravujú majetok vlastníkov bytov a nebytových priestorov v miliardových hodnotách. „Na Slovensku je v bytových domoch podľa poslednej známej štatistiky z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR približne 1,7 milióna bytov, ktoré sú v starostlivosti správcov, respektíve spoločenstiev vlastníkov.

Sekundárne sa správa bytových domov viaže na desiatky iných právnych noriem, napríklad na zákon o tepelnej energetike, zákon o energetike, zákon o meteorológii, zákon o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a podobne. Z týchto noriem vyplývajú ďalšie povinnosti správcov smerom k zverenému majetku a činnosť, ktorou je správa bytových domov, môže bez preukázania nejakej osobitnej odbornej spôsobilosti, bez vykonania nejakej odbornej skúšky, či absolvovania a preukázania ďalšieho vzdelávania paradoxne vykonávať ktokoľvek, kto má v predmete činnosti uvedené správu a údržbu bytového fondu. Dokonca neexistuje zákonná povinnosť byť poistený za škody spôsobené prevádzkou podniku.

Toto považujem za hrozbu do budúcnosti a apelujem na všetky strany, aby sa výkon správy bytových domov viazal na osobitný druh povolenia pre všetky formy vykonávateľov,“ dodáva Jozef Malich.

Odporúčané označenie činnosti 25. v oblasti nehnuteľnosti a prenájom