Právnik radí: Zmluva o prenájme spoločných priestorov

pravnik radi zmluva o prenajme spolocnych priestorov

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov musia bojovať s mnohými problémami, ktoré súvisia s prevádzkou a údržbou bytových domov. Medzi ne patrí napríklad úprava vzájomných zmluvných vzťahov pri prenájme spoločných priestorov.

Všeobecne o zmluve o prenájme spoločných priestorov
Podľa ustanovení § 7b odsek 2 zákona č. 182/1993 Z. z. môže spoločenstvo v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebyto­vé priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.Zmluvu o nájme spoločných priestorov uzatvára v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu spoločenstvo tohto bytového domu alebo správca bytového domu, ak sa spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome nezriadilo. Keďže spoločné priestory sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytového domu, uzatvoreniu zmluvy o nájme musí predchádzať schválenie uzatvorenia zmluvy o nájme spoločných priestorov na zhromaždení spoločenstva, respektíve na schôdzi vlastníkov.

Príjem z prenájmu spoločných priestorov bytového domu je podľa § 10 odsek 2 písm. b) príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Na spoločné priestory bytového domu sa z hľadiska ich prenájmu často nesprávne prihliada ako na nebytové priestory. Aj keď z laického hľadiska v prípade spoločných priestorov ide o nebytové priestory, tieto nespadajú pod zákonné vymedzenie pojmu nebytových priestorov. Právnu úpravu zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov rieši ustanovenie § 720 Občianskeho zákonníka odkazom na osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Tento zákon upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov, ktorými sú na účely zákona miestnosti alebo súbory miestností podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých sa udelil súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Spoločné priestory domu sú však vylúčené z úpravy zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, keďže spoločné priestory domu sa podľa § 1 zákona nepovažujú za nebytové priestory. Preto treba zmluvu o prenájme spoločných priestorov uzatvárať podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl.).

Náležitosti zmluvy o prenájme spoločných priestorov

Pri uzatvorení zmluvy o prenájme spoločných priestorov treba upraviť viaceré náležitosti.

Zmluvné strany
Na označenie prenajímateľa ako zmluvnej strany treba uviesť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcu bytového domu, ktorý koná v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Predmet nájmu
Zmluva o prenájme spoločných priestorov musí obsahovať presné vymedzenie spoločných priestorov prenechaných na užívanie, a to ich podrobný opis, prípadne aj ich vymedzenie na pôdoryse podlaží domu.

Nájomné
Bežným a žiaducim obsahom nájomnej zmluvy je aj určenie výšky nájomného. Ak nájomné nie je dohodnuté, platí podľa § 671 odsek 1 Občianskeho zákonníka, že nájomca je povinný platiť obvyklé nájomné. Nájomné možno dohodnúť ako jednorazovú platbu za celé obdobie trvania nájmu aj ako opakujúce sa plnenie za určitý časový úsek trvania nájmu (mesačné, kvartálne, ročné nájomné). Nájomca je čiastočne alebo úplne oslobodený od povinnosti platiť nájomné, ak pre poruchy prenajatých priestorov, ktoré nespôsobil, môže tieto priestory užívať len obmedzene alebo ich nemôže užívať vôbec.

Úhrada plnení spojených s užívaním predmetu nájmu
Ak v súvislosti s užívaním predmetu nájmu využíva nájomca aj služby týkajúce sa spoločných priestorov alebo odoberá energiu, treba v zmluve vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených s týmito službami a energiou. V prípade energie sa často používa paušalizovaná suma náhrady nákladov, keďže bytové domy nemajú zvyčajne osobitné meranie energie len pre konkrétne prenajímané spoločné priestory bytového domu.

Splatnosť nájomného a úhrada plnení spojených s užívaním predmetu nájmu
Splatnosť nájomného a úhrad plnení spojených s užívaním predmetu nájmu sa bežne dojednáva ako platba vopred alebo ako platba po uplynutí obdobia, za ktoré sa nájomné alebo úhrady platia (napr. po uplynutí mesačného/kvartálneho obdobia). Na zabezpe­čenie splatenia nájomného je vhodné v zmlu­ve dohodnúť aj prípadnú kauciu (obvykle vo výške dvoch až troch mesačných nájomných podľa dĺžky výpovednej lehoty), ktorá sa mô­že použiť v prípade omeškania nájomcu s pla­tením nájomného, ako aj na úhradu iných peňažných plnení nájomcu vyplývajúcich z nájomnej zmluvy alebo z ich porušenia.

Doba trvania nájmu
Nájomnú zmluvu možno uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Pri určitej dobe nájmu sa často vyskytuje aj dohoda o opcii nájomcu jednostranne predĺžiť dohodnutú dobu nájmu, a to aj opakovane. Rozdiel v prípade nájmu na dobu určitú a na dobu neurčitú je v zákonnej úprave ukončenia takéhoto nájmu. Nájomný vzťah na dobu určitú zaniká uplynutím dohodnutej doby alebo na základe dohody zmluvných strán. Treba zdôrazniť, že ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie vecí alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomný vzťah za tých istých podmienok, za akých bol dojednaný pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie zákona možno pre konkrétny nájomný vzťah vylúčiť dohodou zmluvných strán. Nájom na dobu neurčitú možno popri dohode zmluvných strán ukončiť aj výpoveďou. V prípade nájmu spoločných priestorov je zákonná výpovedná doba trojmesačná, ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak.

Účel užívania predmetu nájmu
Keďže spoločné priestory bytového domu nemajú stavebným úradom stanovený účel užívania, je vhodné tento účel dohodnúť v ná­jomnej zmluve. Predíde sa tým prípadným sporom, napríklad, aby nájomca nepoužíval spoločné priestory na vykonávanie hlučnej, respektíve nebezpečnej prevádzky. V prípade rozporu skutočného užívania spoločných priestorov a účelu dohodnutého v zmluve je vhodné dohodnúť právo prenajímateľa odstúpiť od nájomnej zmluvy. Treba upozorniť, že dohoda o účele užívania spoločných priestorov nenahrádza rozhodnutia/súhlasy/povolenia správnych orgánov, ktoré treba na zriadenie a vykonávanie prevádzky určitých činností v spoločných priestoroch (napríklad ohlásenie prevádzkarne na živnostenský úrad, rozhodnutie úradu verejného zdravotníctva o spôsobilosti priestorov na konkrétnu prevádzku, schválenie prevádzkového času, respektíve otváracích hodín zo strany príslušnej obce). Tieto rozhodnutia/súhlasy/povolenia obvykle zabezpečuje nájomca.

Zánik nájmu
Nájomný vzťah zaniká popri dohode zmluvných strán a výpovedi aj pre odstúpenie niektorej zo zmluvných strán od nájomnej zmluvy. Dôvody a podmienky odstúpenia od zmluvy možno v nájomnej zmluve upraviť dohodou zmluvných strán. Zákonom stanovené dôvody na odstúpenie od nájomnej zmluvy o nájme spoločných priestorov domu sú nasledovné:

  • prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec, alebo ak znáša užívanie veci takým spôsobom, že mu (prenajímateľovi) vzniká alebo hrozí značná škoda, alebo ak nájomca, napriek upomenutiu, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného (ak je táto lehota kratšia ako tri mesiace, tak do troch mesiacov);
  • nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzda­ná v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť – nespôsobilou na dohodnuté užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou, alebo ak sa nájomcovi odníme taká časť prenajatej veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy;
  • Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na zvyčajné opotrebenie.

Ďalší odporúčaný obsah nájomnej zmluvy
V nájomnej zmluve možno upraviť:

  • právo nájomcu prenechať predmet nájmu do podnájmu;
  • znášanie nákladov na opravu a údržbu predmetu nájmu;
  • následky porušenia povinností nájomcu (zmluvná pokuta, odstúpenie od zmluvy, náhrada škody);
  • možnosť kontroly užívania spoločných priestorov zo strany prenajímateľa.

ODPOVEDAL: JUDr. Attila Nagy, advokát

JUDr. Attila Nagy vykonáva advokáciu ako konateľ spoločnosti Advokátska kancelária JUDr. Attila Nagy, s. r. o. V rámci svojej činnosti sa zaoberá poskytovaním právneho poradenstva a pomoci klientom na komerčnej báze v občianskoprávnych a obchodných veciach vrátane zastupovania v súdnom a exekučnom konaní, prípravy a pripomienkovania zmlúv a iných právnych dokumentov, a to aj v nemeckom a v maďarskom jazyku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.

Komentáre