Otázky a odpovede k správe bytových domov

image 66803 25 v1

Máte otázky o správe bytových domov? Pomôže vám odborníčka na problematiku a 1. viceprezidentka zsvb na Slovensku - Otília Leskovská.

Ako vyrubiť nájomné za prenájom priestorov?

Vlastník bytu v našom dome má záujem využívať spoločné priestory na skladovanie. Ako by sme mali v takomto prípade postupovať? Podľa môjho názoru by mal platiť nejaké nájomné. Poraďte mi, prosím, podľa čoho vyrubiť cenu.

Prenájom spoločných priestorov sa rieši s vlastníkom prostredníctvom nájomnej zmluvy. Prenájom je potrebné schváliť na zhromaždení alebo písomným hlasovaním, aby boli vlastníci uzrozumení, že určitý spoločný priestor bude užívať iba jeden vlastník. Cena sa stanovuje dohodou. Musíte si pozisťovať vo svojom okolí, v akých reláciách sa pohybuje nájomné. Ak bude vlastník miestnosť využívať iba na uskladnenie svojich vecí, potom by som odporúčala stanoviť nájomné vo výške príspevku do fondu opráv, ktorý máte v dome schválený, alebo inú symbolickú sumu, ale s tým, že to zaplatí raz ročne na celý rok. Tu si treba uvedomiť, že nájomné podlieha dani z príjmu zrážkou, čiže budete musieť daň z nájomného odviesť a zostatok z nájomného po zdanení je príjmom fondu opráv.

Má spoločenstvo povinnosť vyhlásiť verejné obstarávanie?

Spoločenstvo realizovalo rozsiahlu obnovu bytového domu (zateplenie obalových konštrukcií, výmena stúpačiek a výťahov) prostredníctvom úveru zo ŠFRB. Na výber zhotovovateľa sa však nevyhlásilo verejné obstarávanie. Na koho sa mám v danej veci obrátiť, aby došlo k náprave?

Spoločenstvo vlastníkov bytov nie je povinné postupovať v zmysle zákona o verejnom obstarávaní. Túto povinnosť majú organizácie, ktoré sú v tomto zákone popísané, respektíve zákon vymenováva, na koho sa povinnosť verejného obstarávania nevzťahuje. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa nepovažuje za verejného obstarávateľa v zmysle zákona č. 25/2006 Z. z. o verejnom obstarávaní. Zabezpečenie a kontrola obstarávania realizovaná spoločenstvom je internou záležitosťou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí majú právo a povinnosť podľa osobitného zákona (č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov) podieľať sa na správe a obnove spoločných častí a spoločných zariadení domu a spolurozhodovať o výbere zhotovovateľa diela.
V prípade dôkazov alebo podozrenia, že bol pri výbere zhotovovateľa niekto poškodený, môžete podať žalobu na súd alebo podať podnet na konanie orgánom činným v trestnom konaní (polícia, prokuratúra).

Závisí počet hlasov od počtu priestorov alebo veľkosti plochy?

Spoločenstvo sa už dlhší čas sporí s vlastníkom nebytového priestoru, ktorý nechce prispievať do fondu opráv v rovnakej miere ako vlastníci bytov. Vlastní rozsiahly nebytový priestor na prízemí bytového domu (polyfunkčný dom) a zároveň sa domáha práva na hlasovanie v zmysle Občianskeho zákonníka podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, pretože nesúhlasí s tým, že má iba jeden hlas za nebytový priestor, ktorý značne presahuje plochu jednotlivých bytov. Máme šancu vyhrať súdny spor?

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov) nerobí rozdiely v právach a povinnostiach medzi vlastníkmi bytov a vlastníkmi nebytových priestorov. V § 10 ods. 1 ustanovuje, že:
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, na účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.“

Zároveň § 14 v ods. 5 ustanovuje spôsob hlasovania nasledovne:
„Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.“

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je osobitným zákonom. Občiansky zákonník a jeho ustanovenia možno použiť v tých prípadoch, ktoré osobitný zákon nerieši. A keďže osobitný zákon hlasovanie a počet hlasov v prípade bytov a nebytových priestorov rieši, nemožno si vyberať, ktorý zákon vyhovuje potrebám vlastníka nebytového priestoru viac. To isté platí aj vtedy, ak je vlastníkom nebytových priestorov obec/mesto alebo stavebné bytové družstvo.

Text: Ing. Otília leskovská
FoTO: thinkstock.com

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov

Komentáre