Financovanie obnovy a zatepľovania bytových domov

V roku 2012 zaznamenal Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) opäť veľký záujem o zvýhodnené úvery na výstavbu a obnovu bytového fondu, čo sa prejavilo aj v celkovom počte 1 206 doručených žiadostí. ŠFRB priznal podporu 953 žiadateľom v celkovej výške 146 468 643 eur. Najviac žiadostí sa týkalo obnovy a zatepľovania bytových domov, kde sa poskytol úver 456 bytovým domom, čím sa podporila obnova a zateplenie 22 643 bytových jednotiek.

V priebehu roka 2012 ŠFRB päťkrát predložil návrh na zmenu rozpočtu, aby mohol vyhovieť čo najväčšiemu počtu žiadateľov. Poslednú zmenu schválila vláda SR 19. 12. 2012, čo znamenalo podporu zateplenia ďalších 13 bytových domov na Slovensku. Zákonom č. 302/2012 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania, ktorý nadobudol účinnosť 15. 10. 2012, sa ŠFRB stal finančnou inštitúciou, na základe čoho bude môcť od roku 2013 použiť aj finančné prostriedky Európskej únie na zatepľovanie. Podmienkou bude, aby sa stavby podporené zo štrukturálnych fondov realizovali v mestách.

Koncepcia podpory poskytovaná vo forme výhodných dlhodobých úverov zo ŠFRB sa zakladá na princípe návratnosti finančných zdrojov do oblasti bývania a v súčasnosti predstavuje jednu z najvýhodnejších investícií s minimálnym rizikom ohrozenia jej návratnosti.

Podpora komplexnej obnovy bytových domov
Jednou z priorít v oblasti znižovania spotreby energie je v súčasnosti komplexná obnova bytových domov. Aktuálnosť potreby komplexnej obnovy bytového fondu je premietnutá do Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2015, ako aj do Programového vyhlásenia vlády SR na roky 2012 – 2016. Obidva tieto záväzné dokumenty potvrdzujú záujem štátu o podporu aktivít v oblasti úspory energie a zlepšenia energetickej hospodárnosti budov.

Účelom podpory komplexnej obnovy bytových budov je predovšetkým zlepšenie fyzického stavu existujúceho bytového fondu, odstránenie systémových porúch a statických nedostatkov, zlepšenie tepelnoizolačných vlastností stavebných konštrukcií a dlhodobá úspora energie, predĺženie životnosti bytových stavieb, zhodnotenie nehnuteľností, zvýšenie ochrany životného prostredia a komfortu bývania.

ŠFRB poskytuje podporu na obnovu a zatepľovanie bytových domov vo forme úveru, ktorý dlžník spláca mesačnými splátkami počas lehoty splatnosti. Na poskytovanie úverových podpôr na obnovu a zatepľovanie bytových domov z prostriedkov ŠFRB v zmysle zákona č. 607/2003 Z. z. o ŠFRB v znení neskorších predpisov sú platné dva účely:

• obnova bytovej budovy;
• zatepľovanie bytovej budovy.

V rámci obnovy bytovej budovy poskytuje ŠFRB podporu na:

• tepelnú ochranu bytového domu alebo rodinného domu;
• obnovu a modernizáciu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu;
• odstránenie statických nedostatkov bytového domu.

V zmysle toho možno podporu poskytnúť okrem zateplenia (vrátane odstránenia systémových porúch) aj na opravu a modernizáciu spoločných častí a zariadení bytového domu, napr. výťahov, vykurovacieho systému, kotolne vrátane technologického zariadenia, spoločné vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické a plynové rozvody.

Pri stanovení výšky úveru sa vychádza z obstarávacej ceny stavby (cena za zhotovenie stavby a projektovú dokumentáciu) a z veľkosti podlahovej plochy bytov. Maximálna výška úveru môže byť 80 % z obstarávacej ceny alebo 420 €/m² podlahovej plochy bytov.

Podpora zatepľovania bytových domov
V rámci účelu zatepľovanie možno poskytnúť podporu zo ŠFRB na komplexné zateplenie bytovej budovy, čo znamená, že okrem zateplenia obvodového plášťa sa musia vymeniť aj otvorové výplne a zatepliť strešné konštrukcie, ako aj stavebné konštrukcie nad suterénom. Pred realizáciou zateplenia treba odstrániť systémové poruchy bytových domov (oprava lodžií, balkónov, vystupujúcich konštrukcií a pod., ktoré nie je možné financovať z tohto programu), po zateplení vyregulovať vykurovaciu sústavu na nové tepelnotechnické pomery v bytovom dome.

Pri stanovení výšky úveru sa vychádza z oprávnených nákladov stavby (cena za zhotovenie stavby, projektovú dokumentáciu, tepelnotechnický posudok, inžiniersku činnosť, energetický certifikát) a z veľkosti zatepľovanej plochy bytového domu. Zatepľovaná plocha je plocha stavebných konštrukcií, ktorými sú obvodový plášť, strešný plášť, otvorové konštrukcie a vnútorné deliace konštrukcie medzi vykurovaným a nevykurovaným priestorom, ktoré sú predmetom zatepľovania. Maximálna výška úveru môže byť 80 % obstarávacej ceny, ale zároveň maximálne 80 €/m² zatepľovanej plochy bytového domu.

Základné podmienky poskytnutia úveru na zateplenie
V zákonoch a vykonávacích predpisoch platných v súčasnosti sa určujú tieto základné podmienky na poskytnutie úveru na zateplenie, resp. tepelnú ochranu budov:

• vyhotovenie tepelnotechnického posudku s preukázaním zníženia spotreby tepla na vykurovanie minimálne o 20 % oproti výpočtovo určenej potrebe tepla pred zateplením pod podmienkou, že uskutočnením tejto úpravy sa splní hygienické kritérium, kritérium výmeny vzduchu a energetické kritérium určené osobitným predpisom;
• zateplenie sa musí uskutočniť tepelnoizolačným systémom na vonkajšiu tepelnú ochranu stien s preukázateľnou zhodou;
• tepelnoizolačné práce musí vykonávať zhotovovateľ s platnou licenciou vydanou inšpekčným orgánom typu A (TSÚS, n. o., Bratislava, EUCERT, s. r. o., Žiar nad Hronom);
• musí sa vykonať hydraulické vyregulovanie vykurovacieho systému v nadväznosti na zlepšenie tepelnej ochrany stavebných konštrukcií a budovy;
• súčasťou projektového riešenia zateplenia musia byť nevyhnutné súvisiace stavebné úpravy pozostávajúce najmä z opravy vystupujúcich častí stavby, opravy alebo výmeny otvorových výplní, stavebných úprav vstupov a schodiskových priestorov bytového domu.

Parametre poskytovanej podpory na obnovu a zateplenie
Na poskytovanie úverových podpôr z prostriedkov ŠFRB platia tieto podmienky:

• obnova bytovej budovy:

výška úveru – do 80 % obstarávacej ceny stavby (OC), maximálne 420 €/m² podlahovej plochy bytu (OC = cena za zhotovenie stavby + projektové práce);
úroková sadzba – 1 %;
lehota splatnosti úveru – maximálne 20 rokov;
dĺžka času realizácie stavby – 24 mesiacov odo dňa otvorenia úverového účtu žiadateľovi;

• zatepľovanie bytovej budovy:

výška úveru – do 80 % oprávnených nákladov stavby, ale zároveň
maximálne 50 €/m² zateplenej plochy pri rodinnom dome,
maximálne 80 €/m² zateplenej plochy pri bytovom dome;
výška úroku – 0,0 %;
maximálna lehota splatnosti úveru – 15 rokov;
dĺžka času realizáciea stavby – 24 mesiacov odo dňa otvorenia úverového účtu žiadateľovi.

Základné kroky pri vypracovaní žiadosti
Predpokladom na správne vypracovanie žiadosti o poskytnutie úveru je:

• zistiť skutočný stav budovy a podľa zistených nedostatkov navrhnúť postup riešenia;
• zvolať schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov a odsúhlasiť potrebné uznesenia;
• uzatvoriť zmluvu s projektantom a dať vypracovať projektovú dokumentáciu, v prípade zatepľovania aj tepelnotechnický posudok;
• vybaviť na stavebnom úrade stavebné povolenie;
• uzatvoriť zmluvu so zhotovovateľom stavby;
• uzatvoriť zmluvu so stavebným dozorom;
• vybaviť potvrdenie banky o vlastných zdrojoch (20 % z obstarávacej ceny), resp. predložiť faktúry o nákupe stavebného materiálu alebo zrealizovaných prácach;
• vybaviť zabezpečenie úveru;
• vybaviť doklady o plnení odvodových povinností od Sociálnej poisťovne, zdravotných poisťovní, daňového úradu a príslušného súdu;
• dopracovať a skompletizovať jednotlivé prílohy k žiadosti;
• overiť vybrané doklady notárom/matrikou;
• vypísať a úradne overiť tlačivo k žiadosti o podporu zo ŠFRB;
• predložiť žiadosť spolu s požadovanými prílohami na mestský úrad v sídle okresu podľa miesta stavby.

Základné prílohy k žiadosti
Prílohy k žiadosti treba doložiť podľa zoznamu príloh uverejneného na www.sfrb.sk v sekcii Tlačivá a prílohy k žiadosti o úver, účel Obnova bytovej budovy U 501 alebo zatepľovanie bytovej budovy pre žiadateľa PO (správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov).

Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Zápisnica musí obsahovať prezenčnú listinu s písomným súhlasom potrebnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov s týmito právoplatnými uzneseniami:

• súhlas s investičným zámerom a rozsahom prác, na ktorý sa podpora požaduje (rozpísať konkrétne práce);
• súhlas s predložením žiadosti o úver zo ŠFRB na daný účel;
• súhlas so zvýšením mesačných platieb v €/m² do fondu prevádzky údržby a opráv (ak je zvýšenie potrebné) na splácanie úverov ku dňu podania žiadosti tak, aby po úhrade mesačných splátok vo fonde zostalo minimálne 20 % z mesačnej tvorby na prípadné riešenie havarijných stavov v bytovom dome a pod.;
• súhlas s konkrétnym spôsobom zabezpečenia požadovaného úveru zo ŠFRB;
• súhlas s vinkuláciou troch splátok úveru v prospech ŠFRB v prípade ručenia fondom prevádzky, údržby a opráv;
• súhlas s výberom zhotovovateľa (zhotovovateľov) stavby (obnovy, zatepľovania), resp. súhlas so zriadením komisie na výber zhotovovateľa a jej členmi; v tomto prípade doložiť zápisnicu zo zasadnutia komisie na výber zhotovovateľa;
• súhlas so splnomocnením správcu, resp. predsedu spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) na vybavovanie a podpisovanie právnych dokladov.

Súčasťou zápisnice musí byť:

• vyhlásenie predsedajúceho schôdze (pri písomnom hlasovaní osoby, ktorá podpisuje zápisnicu z vyhodnotenia písomného hlasovania), že hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa uskutočnilo v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (môže to byť aj posledný bod zápisnice);

    V prípade kombinovaného vlastníctva bytov v dome za nájomníkov bytov hlasuje majiteľ (stavebné bytové družstvo atď.);

• splnomocnenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov pre správcu bytového domu, resp. predsedu SVB na vybavovanie a podpisovanie právnych dokladov musí obsahovať udelenie plnej moci najmä na:

vybavovanie úveru zo ŠFRB;
podpisovanie úverovej zmluvy zo ŠFRB;
spísanie notárskej zápisnice (v prípade zabezpečenia úveru bankovou zárukou);
zriadenie záložného práva:
na nehnuteľnosť, ak sa ručí nehnuteľnosťou,
 na účet fondu prevádzky, údržby a opráv, v prípade ručenia FPÚO.

Obr. 1 Prehľad poskytnutej podpory zo ŠFRB na obnovu a zatepľovanie bytovej budovy za roky 1996 až 2012

Obr. 2 Prehľad poskytnutej podpory v roku 2012 podľa krajov

Výpis z obchodného alebo živnostenského registra
Vo výpise z príslušného registra musí mať správca bytového domu a nebytových priestorov uvedenú činnosť:

• správa a údržba bytového fondu;
• správa bytového alebo nebytového fondu a jeho údržba v rozsahu obstarávania služieb spojených so správou bytového a nebytového fondu;
• správa a údržba bytového a nebytového fondu v rozsahu voľných živností;
• správa a údržba bytového a nebytového fondu v rozsahu konkrétnych prác.

Odborný technický dozor investora
V prípade, ak odborný technický dozor investora (stavebný dozor) nie je uvedený v stavebnom povolení, treba doložiť vyhlásenie o výkone vybranej činnosti na predmetnej stavbe a vyhlásenie, že nemá zmluvný, pracovný ani iný obdobný vzťah so zhotovovateľom stavby. Vyhlásenie, ktoré je potvrdené podpisom a pečiatkou odborného technického dozoru nemusí byť overené notárom, resp. matrikou.

Doklad o obstarávacej cene stavby
Doklad o obstarávacej cene obsahuje celkový rozpočet stavby (obnovy) – súhrnný krycí list, rekapituláciu a čiastkové rozpočty podúčelov rozpísané podľa položiek. Súčasťou oprávnených nákladov stavby môžu byť aj náklady na vypracovanie projektovej dokumentácie, ktoré sa preukazujú zmluvou alebo sú zahrnuté v rozpočte. Oprávnené náklady stavby sú súčtom nákladov za projektové práce na stavbe a nákladov na realizáciu stavby (pri zatepľovaní aj náklady na tepelnotechnický posudok, inžiniersku činnosť a energetický certifikát).

V prípade spolufinancovania z dotácií a úveru, ak sa žiadateľovi pridelila dotácia v predchádzajúcom období, sa musia presne špecifikovať položky, ktoré budú financované z úveru zo ŠFRB, a položky, na ktoré sa poskytla dotácia z ministerstva. Poskytnutie dotácie sa dokladuje v prípade, ak sa dotácia poskytla na systémové poruchy, ktoré sú ­súčasťou obnovy bytového domu podľa stavebného povolenia a projektovej dokumentácie predloženej k žiadosti o úver. Poskyt­nutie dotácie nevylučuje poskytnutie úveru na zostávajúcu časť obnovy bytového domu. Ak sa dotácia neposkytla, žiadateľ to deklaruje v rámci čestného vyhlásenia na tlačive žiadosti.

Projektová dokumentácia
Projektová dokumentácia musí byť overená v stavebnom konaní a musí obsahovať:

• technickú správu;
• výkresovú dokumentáciu, ktorá obsahuje výkresy súčasného a navrhovaného stavu: situácia, pôdorysy, rezy, pohľady, konštrukčné detaily stavby;
• tabuľku – špecifikáciu bytov v bytovom dome (podlažie, číslo bytu, výmera podlahovej plochy bytu).

Tepelnotechnický posudok
Musí byť súčasťou žiadosti pri zatepľovaní a musí obsahovať najmä:

• výpočet potreby tepla na vykurovanie pred zateplením a po zateplení v kWh/rok na budovu s preukázateľnou úsporou minimálne 20 %;
• výpočet súčiniteľa prechodu tepla stavebných konštrukcií, ktorý musí byť nižší, ako je požiadavka osobitného predpisu (STN 73 05 40-2: 2002), pričom stavebnými konštrukciami sú obvodový plášť, strešný plášť, otvorové konštrukcie, vnútorné deliace konštrukcie medzi vykurovaným a nevykurovaným priestorom;
• návrh na hydraulické vyregulovanie vykurovacieho systému po zateplení.

Preukázanie finančného krytia 20 % vlastných prostriedkov z obstarávacej ceny
Dokladom môže byť:

• výpis z účtu fondu prevádzky, údržby a opráv obnovovaného bytového domu vystavený na meno žiadateľa ku dňu podania žiadosti;
• písomné potvrdenie banky o vlastných prostriedkoch vystavený na meno žiadateľa ku dňu podania žiadosti;
• doklad o hodnote a úhrade už vykonaných prác a zakúpených výrobkov a materiálov, ktoré sú súčasťou prác a dodávok uvedených v stavebnom povolení, resp. oznámení stavebnému úradu, potvrdený stavebníkom a stavebným dozorom a sú súčasťou prác a rozpočtu k predmetnej žiadosti.

Dokladmi o hodnote už vykonaných prác a dodaných výrobkov alebo materiálov na rozostavanú stavbu sú faktúry alebo potvrdenie o prestavanosti s rozpisom prác a dodaných materiálov a doklad o vykonaní úhrady, ktoré musí potvrdiť stavebník a odborný technický dozor investora (stavebný dozor). Vykonané práce a dodávky sa musia zrealizovať až po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia (oznámení stavebného úradu).

Postup pri poskytovaní podpory
Pri poskytovaní podpory sa postupuje takto:

• žiadateľ predkladá písomnú žiadosť na ŠFRB prostredníctvom mestského úradu v sídle okresu podľa miesta stavby;
• pracovník mestského úradu do 14 dní skontroluje a overí žiadosť a potvrdí zhody vybraných originálov s predloženými kópiami;
• ak žiadosť spĺňa podmienky zákona, zašle sa poštou na ŠFRB;
• fond vedie evidenciu žiadostí podľa účelu v poradí podľa dátumu ich doručenia;
• v lehote do 90 dní odo dňa doručenia žiadosti fond žiadosť posúdi a oznámi žiadateľovi možnosť poskytnutia podpory;
• o poskytnutí podpory rozhodne ŠFRB podľa poradia doručených žiadostí až do vyčerpania sumy vyčlenenej v rozpočte fondu na príslušný účel a druh podpory najneskôr do 31. decembra daného kalendárneho roka;
• žiadosti, ktoré nie sú v danom roku vybavené na základe nedostatku finančných prostriedkov, sa na konci roka vrátia žiadateľom; po zaktualizovaní niektorých dokladov možno žiadosť opätovne predložiť prostredníctvom mestského úradu na ŠFRB v ďalšom roku.

Záver
Poskytovanie podpory z prostriedkov ŠFRB sa uskutočňuje v súlade so zákonom o ŠFRB, vyhláškou, nariadením vlády SR a súvisiacimi vykonávacími predpismi. V súčasnosti sa ŠFRB riadi nasledovnými legislatívnymi predpismi:

• zákonom č. 607/2003 Z. z. o ŠFRB v znení zákona č. 523/2004 Z. z., zákona č. 536/2004 Z. z., zákona č. 349/2007 Z. z., zákona č. 518/2008 Z. z., zákona č. 265/2009 Z. z. a zákona č. 302/2012 Z. z;
• nariadením vlády SR č. 432/2007 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o druhoch a výškach poskytovaných podpôr na jednotlivé účely z prostriedkov ŠFRB v znení nariadenia vlády SR č. 547/2008 Z. z. účinného od 1. 1. 2009;
• vyhláškou Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. 582/2007 Z. z. o podrobnostiach o obsahu žiadosti, o technických podmienkach a o dĺžke času uskutočnenia stavby, na ktorú sa poskytuje štátna podpora, v znení vyhlášky č. 535/2009 Z. z.

Problematika podávania žiadostí o podporu z prostriedkov ŠFRB si vyžaduje dôkladné oboznámenie sa s podmienkami poskytnutia podpory na internetovej stránke www.sfrb.sk a následné konzultácie so zamestnancom mestského úradu v sídle okresu príslušného k miestu stavby.

TEXT: Ing. Zuzana Petrášová
OBRÁZKY: autorka

Ing. Zuzana Petrášová je vedúcou odboru metodiky, koordinácie a podpory rozvoja bývania ŠFRB.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.