Ako predísť poruchám v bytových domoch

Pod pojmom obnova bytového domu sa mnohým vybaví zateplenie a údržba plášťa. Lenže obnovovať a udržiavať netreba len plášť domu, ale aj elektroinštalácie, rozvody teplej a studenej vody, kúrenia, ako aj kanalizácie, rozvody plynu a bleskozvod. Na čo si treba dať pozor, čo treba kontrolovať a na čo sa nesmie zabudnúť, sme sa opýtali Petra Plávalu, konateľa spoločnosti KOMPLET, s. r. o.

Aké opravy bytových domov sú podľa vás najaktuálnejšie?
Pre mnohé bytové domy je zateplenie v súčasnosti nielen nevyhnutnosťou, ale stáva sa akýmsi trendom. Zateplením sa zvyšuje kvalita bývania a zanedbateľné nie sú ani finančné úspory na kúrení a klimatizovaní priestorov v letnom období. Musím však upozorniť, že pozornosť treba venovať nielen zatepleniu a oprave obvodového plášťa či strechy, ale aj rozvodom elektriny, studenej a teplej vody, kúrenia, plynu a kanalizácie. Tieto sú častejším a v mnohých prípadoch aj závažnejším zdrojom porúch ako nezateplený obvodový plášť.

Ako predchádzať takýmto poruchám?
Najlepším riešením je pravidelná prevencia. Dôležité sú nielen pravidelné revízie a preventívne kontroly jednotlivých rozvodov, ale aj osobná kontrola obyvateľov a správcu domu. Mnohokrát sa stalo, že si obyvateľ domu všimol kvapkajúce potrubie či prskajúcu elektroinštaláciu a nahlásením tohto drobného problému predišiel možnej veľkej havárii.

Ako môžu vlastníci či správca zistiť, čo treba opraviť?
V každom dome treba vykonávať pravidelne revízie elektroinštalácie, bleskozvodov, plynovodu, výťahov, komínov a pod. Tieto revízie nie sú iba „nevyhnutným zlom“, ale dávajú aj reálnu informáciu o stave jednotlivých zariadení domu. Včasným a dôsledným odstraňovaním porúch zistených pri reví­ziách môžu vlastníci ušetriť nemalé finančné čiastky.  Odporúčam tiež, aby sa vlastníci zaujímali o stav svojho domu. V spolupráci so správcom – technikom, ktorý by mal byť odborníkom v oblasti stavebníctva, by sa mal vypracovať návrh údržby domu na niekoľko rokov dopredu. Jeho súčasťou by mali byť nevyhnutné opravy, modernizácia aj finančný plán týchto prác.

V akom stave je podľa vašich skúseností elektroinštalácia v starších budovách?
Funkčné rozvody elektriny sú dnes nevyhnutné v každom byte bytového domu. Lenže to, že fungujú zásuvky a svieti svetlo, ešte nemusí znamenať, že hlavné domové vedenie elektriny je v poriadku. V starších domoch sú časté hliníkové vedenia, ktoré si vyžadujú pravidelnú starostlivosť. Tá sa však mnohých prípadoch zanedbáva. Časté bývajú aj nedostatočne zaizolované, skorodované, a dokonca obhorené vedenia. Staré vedenia sú poddimenzované, a preto by mali viesť len čiastočné množstvo z elektriny, ktorú dnes bežne vedú. Preťažené vedenie sa prehrieva a to urýchľuje starnutie materiálu. Vedenia v zlom technickom stave môžu spôsobiť požiar, ktorý ohrozuje zdravie a majetok obyvateľov bytového domu. Skorodované a obhorené vedenia majú premenlivý odpor, a preto sú príčinou kolísania napätia, čo poškodzuje elektroniku, najmä televízory, počítače, chladničky a pod.

Aké opatrenia navrhujete prijať v prípade takýchto nevyhovujúcich elektrických vedení?
Mnohokrát je jedinou možnosťou kompletná výmena hlavného domového vedenia. Nové vedenia sa vyhotovujú z medi, ktorá je odolnejšia a trvácnejšia ako hliník. Medené vedenia sa projektujú na vyššiu záťaž, teda káble sú omnoho hrubšie, tým vzniká rezerva do budúcnosti. Keďže staré ističe sú vyžíhané, teda neudržia taký vysoký prúd, ako by mali, odporúčam pri výmene domového vedenia vymeniť aj bytové ističe a ističe na odbočke z hlavného domového vedenia. Je vhodné vymeniť alebo opraviť aj rozvodné skrine, v ktorých sú ističe umiestnené. Tieto rozvodové skrine musia byť kovové, uzamknuté a uzemnené. Vo vnútri rozvodovej skrine musia byť všetky vodiče dostatočne zaizolované, aby sa predišlo úrazu elektrickým prúdom.

Aké opravy treba vykonávať v prípade bleskozvodu?
Bleskozvod sa musí revidovať každé štyri roky. Poruchy zistené pri revízii odporúčam aj reálne odstrániť. Náklady na takéto práce sú zväčša omnoho menšie ako náklady na odstránenie škôd po údere blesku do bytového domu s poškodeným bleskozvodom. V období medzi revíziami sa odporúča jeho pravidelná vizuálna kontrola, počas ktorej treba zisťovať, či nie je uvoľnený, alebo na niektorom mieste pretrhnutý niektorý zvod bleskozvodu. Bleskozvodu sa nesmú dotýkať konáre stromov a nesmie na ňom rásť žiadna popínavá rastlina. Ak do bleskozvodu udrie blesk, môže sa strom alebo rastlina vznietiť a spôsobiť požiar celého domu. Najideálnejšie je, ak ani v okolí bleskozvodu nerastú žiadne väčšie rastliny.

Pri zatepľovaní bytového domu sa zvyčajne vyhotovuje úplne nový bleskozvod, čo netreba zanedbať?
Pri obnove plášťa bytového domu sa často opravuje a kontroluje iba nadzemná časť bleskozvodu a zabúda sa na podzemnú časť. Táto chyba môže mať pre obyvateľov bytového domu nepríjemné následky, keďže podzemná časť bleskozvodu je rovnako dôležitá ako nadzemná. Najlepšie a najjednoduchšie je, ak sa priamo počas rekonštrukcie a zatepľovania obvodového plášťa bytového domu skontroluje a opraví aj podzemná časť bleskozvodu.

A čo s rozvodmi studenej a teplej vody? V mnohých stavebných objektoch majú 30 až 40 rokov. Aj viac…
Najzávažnejšie poruchy na rozvodoch studenej a teplej vody sú korózia a prepálenie rúry blúdivým prúdom. Korózia potrubia je bežný jav, ktorému sa len ťažko dá zabrániť, pretože aj samotné starnutie materiálu podporuje koróziu. Platí tu len jednoduché pravidlo: zvonku musí byť potrubie suché. Hrdzavé potrubie sa už nedá zachrániť, jedinou možnosťou je jeho výmena. Najkritickejšie body potrubia ako spoje, ohyby a priestupy v stenách sú totiž pri zhrdzavení mimoriadne náchylné na prasknutie.

Blúdivé prúdy vznikajú na neuzemnených kovových potrubiach, kde chybou elektrických zariadení, ako sú napríklad práčky alebo bojlery, preráža na potrubie isté množstvo elektrického prúdu. Aj keď tento prúd nie je nebezpečný pre ľudí, na potrubí sa vytvárajú prúdové slučky, ktoré ho vedia prepáliť rovnako ako zváračka. Prevenciou proti vzniku blúdivých prúdov je uzemnenie potrubia v každom byte a na každom poschodí. Nestačí uzemniť len potrubie v pivnici. Kým sa prúd dostane do uzemnenia, môže vytvoriť niekoľko prúdových slučiek, ktoré spôsobia na rúre trhliny.

Ešte by som rád pripomenul, že rozvody teplej vody nemajú stálu teplotu, preto potrubie zväčšuje a zmenšuje svoju dĺžku. Aby sa zabránilo prasknutiu, musí byť v potrubí zapojený kompenzátor, známy tiež aj ako dilatačný priechod, ktorým sa táto dilatácia potrubia kompenzuje. V prípade, že sa kompenzátor na potrubí nenachádza, treba ho ihneď nainštalovať. Staršie gumené kompenzátory odporúčam pravidelne kontrolovať. Guma totiž časom starne a rozpadáva sa. Aj keď je gumený kompenzátor v dobrom stave, je vhodné ho po desiatich rokoch vymeniť. Nové antikorové kompenzátory majú životnosť až 20 rokov.

Stáva sa, že v bytoch netečie dostatočne teplá voda. Ako majú vlastníci postupovať v tomto prípade?
Problém s plynulou dodávkou teplej vody sa vyskytuje veľmi často. V niektorých bytoch je treba odpúšťať veľké množstvo vody, kým začne tiecť teplá. Určenie dôvodov je v mnohých prípadoch veľmi náročné a môže súvisieť až s poruchami nachádzajúcimi sa mimo stavebného objektu. Ak je porucha v bytovom dome, ide väčšinou o upchatú alebo neexistujúcu spiatočku teplej vody alebo nevyregulovaný systém.

Aké problémy môžu nastať v prípade kanalizačných rozvodov?
Staršie kanalizačné potrubia sú buď liatinové, alebo azbestocementové. Liatinové potrubia majú životnosť až 50 rokov a prakticky nehrdzavejú. Sú však krehké, a ak sú dlhšie pod tlakom, praskajú. Obrovský tlak na potrubie môže vznikať pre sadanie bytového domu počas jeho životného cyklu. Preto sa odporúča liatinové potrubia pravidelne kontrolovať, a ak treba, zabezpečiť ich výmenu ešte pred uplynutím životnosti. Azbestocementové potrubia sú ešte krehkejšie ako liatinové a praskajú omnoho častejšie. Azbestocementové kanalizačné potrubia, ktoré sa nachádzajú v bytových domoch, sú väčšinou staršie ako 30 rokov a pravdepodobnosť ich prasknutia je vysoká. Keďže azbestové vlákna, ktoré sa v týchto potrubiach nachádzajú, sú karcinogénne, mali by sa čo najskôr vymeniť. Výmenu musí zo zákona realizovať špecializovaná firma, ktorá má na odstraňovanie azbestových materiálov oprávnenie.

Aké ešte ďalšie poruchy sa môžu pri kanalizácii vyskytnúť?
Ak sa v bytovom dome nachádza kanalizácia na báze PVC, treba vykonať jej kontrolu. V závislosti od stavu kanalizácie a kvality použitého plastu a na základe odporúčania odbornej firmy sa môžu vlastníci dohodnúť na vhodnom postupe. Napríklad, ak sa v dome vymieňajú zvislé rozvody vody a plynu, je priam nezmysel, aby sa zároveň nevymenila aj kanalizácia.

Rád by som upozornil ešte na jednu skutočnosť. Pri zatepľovaní bytového domu netreba zabúdať aj na odvetranie kanalizácie, ktoré je väčšinou umiestnené na streche. Odvetranie kanalizácie vyrovnáva tlak v kanalizačnom potrubí a musí byť voľne priechodné. Nesprávne odvetranie kanalizácie spôsobuje, že smrad z kanalizácie sa dostáva do bytov, čo je pre vlastníkov, samozrejme, veľmi nepríjemné a obťažujúce.

Plynovod predstavuje asi najobávanejšiu časť domového zariadenia. Prípadný výbuch plynu zvyčajne spôsobí obrovské škody. Čo by mali vlastníci podniknúť, aby sa nemuseli obávať takýchto škôd?
Plynovod sa dá naozaj považovať za najnebezpečnejšiu časť domovej inštalácie, a preto mu treba venovať mimoriadnu pozornosť. Zhrnul by som to do niekoľkých krokov: revízie, odstraňovanie porúch zistených revíziou, pravidelné kontroly plynovodu a výmena nevyhovujúceho plynovodu.

Kontrola plynových potrubí je náročnejšia ako kontrola rozvodov vody alebo kanalizácie, pretože unikajúci plyn nie je vidieť. Plyn z potrubia často uniká v malých dávkach cez netesniace spoje. Takéto úniky plynu nie sú cítiť a prakticky sa nedajú nájsť bez použitia špecializovaného detektora. Ak je plynové potrubie zamurované v stene a začne z neho unikať plyn, vytvorí sa plynová kapsula, ktorá je extrémne nebezpečná. Aby sa predišlo podobným situáciám, treba robiť revízie rozvodov plynu v bytovom dome pravidelne. Zistené poruchy treba v čo možno najkratšom čase odstrániť.

Rovnako nebezpečná je korózia plynových potrubí. Aj cez malé hrdzou poškodené miesto na potrubí môže začať unikať plyn. Z tohto dôvodu sa treba uistiť, že po potrubí nesteká voda, že je suché a nie je hrdzavé. Navyše, z podobných dôvodov ako pri vodovodných potrubiach musí byť plynové potrubie riadne uzemnené. Tým sa predíde blúdivým prúdom, ale aj statickým výbojom v potrubí, ktoré môžu spôsobiť výbuch ­plynu.
Plynové potrubia v starých domoch sú v mnohých prípadoch spájané skrutkovanými spojmi. V súčasnosti realizované plynové potrubia sa musia spájať len zváranými alebo lisovanými spojmi. Skrutkované spoje totiž často prepúšťajú plyn po drobných dávkach. Plynové potrubie so skrutkovanými spojmi treba pravidelne kontrolovať, a keď je to možné, vymeniť ho za nové, bezpečnejšie potrubie.

Aké poruchy sa vyskytujú najčastejšie na rozvodoch kúrenia?
Staršie rozvody kúrenia sú zvyčajne zvárané a rúry sú hrubostenné. Preto sa poruchy na týchto rozvodoch vyskytujú iba ojedinele. Najčastejšie sa vyskytuje prasknuté potrubie v medzistropoch alebo poškodené rozvody v pivniciach. Samozrejme, že existujú aj bytové domy, v ktorých treba vymeniť celý vykurovací rozvod. V tomto prípade sa vyhotoví projekt, ktorý zahŕňa aj reguláciu kúrenia. Najčastejšie sa však vykonáva iba samotná regulácia systému kúrenia. Po vyregulovaní kúrenia bude rovnako vykurovaný každý byt v dome a v mnohých prípadoch klesne spotreba tepla v dome aj o 30 %.

A čo v prípade, ak sú v bytovom dome vymenené už všetky rozvody, treba sa ešte o niečo starať?
Aj keď sa v bytovom dome nachádzajú celkom nové rozvody, dokonca aj keď ide o novostavbu, treba vykonávať ich pravidelné kontroly a údržbu. Dosiahne sa tým oveľa dlhšia životnosť jednotlivých inštalácií. Na spoľahlivú prevádzku rozvodov v bytovom dome odporúčam raz ročne vykonať ich hĺbkovú kontrolu. Jej súčasťou by mala byť vizuálna kontrola všetkých častí, najmä ležatých rozvodov. Dôraz treba klásť na ventily. Ich údržba sa vykonáva v závislosti od druhu ventilu. Napríklad pri regulačných ventiloch treba skontrolovať ich mechanickú funkčnosť a nastavenie v súlade s projektom. V prípade, že sa budú pravidelne odstraňovať drobné poruchy, existuje veľmi malá pravdepodobnosť vzniku havárií veľkého rozsahu a vlastníci môžu spokojne a bez obmedzení bývať.

Rozhovor spracovala: Andrea Dingová
FOTO: KOMPLET

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.