Aj z paneláka sa dá urobiť pekný dom (profil spoločnosti Váš správca, spol. s r. o.)
Správa nehnuteľností dodnes zostáva jediným predmetom činnosti spoločnosti Váš správca, spol. s r. o., ktorá už siedmy rok pôsobí na slovenskom trhu. Podľa generálneho riaditeľa tejto spoločnosti Jozefa Štoru vznikla z jednoduchého dôvodu: zdravá zlosť na neschopných správcov domov, kde sa nachádzali aj ich byty. „A tak sme spolu s mojím spoločníkom Romanom Vargom založili spoločnosť Váš správca, ktorá od začiatku chcela zaujať potenciálnych klientov svojím osobitým prístupom a starať sa o ich skutočné potreby,“ hovorí v rozhovore pre Správu budov Jozef Štora. „Aby správca nebol vnímaný ako nutné zlo, ale ako seriózny partner.“
V čom spočíva originálnosť vašej spoločnosti? Na čom ste založili svoj prístup ku klientom, čím ste sa chceli odlíšiť od iných spoločností a byť svojou činnosťou pre klientov zrozumiteľní a súčasne dôveryhodní?
Jednou z prvých vecí, ktorú sme chceli zmeniť, bolo, že väčšina správcovských spoločností len napĺňala literu zákona o správe bytov. Bez pridanej hodnoty je to však na úrovni fungujúcich medziľudských vzťahov málo. Preto sme začali prinášať ľuďom také služby, aby sa mohli venovať svojim potrebám a záujmom a nemuseli sa starať o elementárne veci spojené s užívaním bytu.
Aké kontúry má tá pridaná hodnota?
K jej základným pilierom patrí jednoduchá, a pritom účinná komunikácia. Popri bežných spôsoboch, ako je telefonická a mailová komunikácia, sme vytvorili správcovské schránky pri vchodoch, kde ľudia môžu vhadzovať svoje požiadavky. Ukázalo sa to ako nenáročná a zároveň príjemná komunikácia. Ďalšou dôležitou vecou v našej práci je prehľadnosť a informovanosť klientov, a preto sme dali do zmluvy, že každý vlastník má k informáciám prístup.
Nekoliduje to so zákonom na ochranu osobných údajov?
Samozrejme, ten rešpektujeme, ale ostatné informácie sú pre ľudí dostupné. Jedinou podmienkou je, aby išlo o vlastníka alebo spoluvlastníka bytu v danej nehnuteľnosti. Navyše, v pravidelných intervaloch vlastníkom predkladáme prehľady o ekonomickom fungovaní ich domu. Zriadili sme pre nich internetové fórum a prehľadnú webovú stránku, kde sa dozvedia o svojom vlastnom konte, prípadne o neplatičoch, o celkovej bilancii domu, fonde opráv atď. Pre tých, ktorí nemôžu tento spôsob využívať, máme alternatívu – tzv. pasívny prístup na účty v bankách. Ktorýkoľvek z vlastníkov v banke vyplní krátky formulár a následne dostane prístup na účet. Vlastník si tak kedykoľvek môže kontrolovať, či správca dodržiava finančné pravidlá.
Je to aj prostriedok na elimináciu prípadných nedorozumení?
Áno, pretože spoluprácu chceme postaviť na vzájomnej dôvere. To je aj jeden z dôvodov, prečo nepracujeme s hotovosťou a všetko riešime medzibankovým stykom. Hotovosť vyberáme iba vo výnimočných prípadoch, ale aj vtedy sa to uskutočňuje pod dozorom vlastníkov. V zmluve máme aj zakotvené, že ako správca samostatne nedisponujeme s fondom opráv. Aj preto už od jedného centu musia zástupcovia vlastníkov podpisovať faktúry a vyjadriť súhlas s vykonanou prácou.
Koľko bytov máte v správe a na akom teritóriu pôsobíte?
Spravujeme takmer 12-tisíc priestorov, pričom majoritne ich tvoria bytové jednotky, ale nechýbajú ani nebytové priestory. Základnou oblasťou nášho pôsobenia je predovšetkým Petržalka, pretože tu je panelákov najviac, ale máme domy aj v iných mestských častiach. V blízkom okolí Bratislavy – v Senci a Rovinke – spravujeme aj zopár novostavieb.
Vo vašej správe teda prevládajú staršie domy?
Hoci v ostatných rokoch dostávame do správy pomerne dosť novostavieb, vysoko prevažujú staršie domy. Z celkového počtu bytov je to takmer 17 % – čo je pomer novostavieb a starších domov. Keďže výstavba sa momentálne spomaľuje a nové projekty sa zatiaľ nezačínajú realizovať, tento štatistický údaj sa pravdepodobne dodrží aj v tomto roku.
Do akej miery táto situácia ovplyvňuje cenovú mapu Bratislavy?
Zaznamenali sme zmenu cenovej hladiny jednotlivých lokalít. Pamätám si, keď príťažlivou lokalitou bola Dúbravka, no dnes je atraktívnejšia Petržalka…
Asi tam pôsobia úspešní správcovia…
… nepochybne (smiech). Mnohé časti sa revitalizujú, pôvodná zástavba sa skrášľuje. Navyše, Petržalka má výbornú strategickú polohu – blízko je do starého mesta, za nákupmi i zábavou, ale aj do Rakúska, Maďarska, či k rekreačným oblastiam v povodí Dunaja. Táto oblasť sa tiež stáva strediskom mladých ľudí, ktorí si chcú užívať život. Vysoký potenciál ďalšieho rozvoja Petržalky spočíva aj v skutočnosti, že je obklopená nezastavanou krajinou.
Hovorili ste, že máte v správe 12-tisíc bytov, čo je úctyhodný počet. Prejavuje sa aj u vás trend, že efektivita správcovských spoločností narastá s počtom spravovaných bytov?
Určite, lebo s rastúcim počtom bytov stúpa aj rentabilita správcovskej spoločnosti. Vtedy je väčšia odmena za správu a zväčšuje sa finančný balík, ktorý možno prerozdeľovať na prevádzku spoločnosti. Základné náklady však väčšinou zostávajú pôvodné. Väčšie množstvo spravovaných bytov nám umožnilo aj vytvorenie investičného oddelenia, ktoré sa stará o aplikáciu projektu Pekný dom na jednotlivé domy. Ide o skupinu šiestich ľudí, ktorí pripravujú výberové konania, vybavujú úvery a dotácie, vykonávajú kontrolu stavieb, cenu dodávok, kontrolujú administratívu okolo toho – a to od samotného zámeru a osvety medzi obyvateľmi domu až po získanie kolaudačného rozhodnutia. Chcem zdôrazniť, že za túto činnosť neberieme navyše žiaden správcovský poplatok či províziu. Je to pridaná hodnota, ktorú poskytujeme našim vlastníkom. A aby sme si to mohli finančne dovoliť, musíme mať veľa bytov.
Spomenutý projekt Pekný dom je váš originálny príspevok na tému správcovstvo bytu. Bolo náročné urobiť zo socialistického paneláka v Petržalke pekný dom?
Áno, tento projekt je našim produktom, pretože sa snažíme, aby sme mali spokojných klientov bývajúcich v pekných domoch. Je však pravda, že vízia pekného domu v Petržalke bola spočiatku ťažko predstaviteľná. Filozofiu Pekného domu sme si stanovili ako súbor činností a postupov, ako sa dostať k peknému domu. Celý systém sme nastavili tak, aby ľudí finančne nezruinoval a aby všetky práce mali svoju logiku s maximálnou elimináciou chýb.
K ďalším sprievodným znakom však patrí aj fakt, že ste výrazne znížili počet neplatičov…
To vyplynulo zo systematickej prípravy v ekonomickej oblasti, pričom jej základom bolo zbaviť sa čo najväčšieho množstva neplatičov. Nasledovala príprava a štruktúra platieb, ktoré optimalizovali platenie za objednané tovary a služby na dom a súčasne zabezpečovali, aby zostal čo najväčší priestor na tvorbu fondu opráv. Ak je totiž tvorba fondu opráv väčšia, dá sa zabezpečiť väčší úver a štátna dotácia. A ak je úver, možno zatepliť dom. Tým sa zníži spotreba tepla a ušetria sa peniaze. Treba však poznamenať, že celý systém závisí od rýchlosti našich súdov a tá je niekedy žalostne pomalá.
Rady neplatičov však rozširuje aj súčasná ekonomická kríza. Zohľadňujete jej vplyv pri individuálnom platení nájmov?
O platení zálohových platieb nerozhoduje len správca, ale aj vlastníci. Ale ak k takej situácii príde, najjednoduchším krokom je, aby si ľudia prišli upraviť zálohovú platbu. Každého z nich poučíme, čo má robiť, aby minul menej ako predtým. Môžu si napríklad znížiť platbu v najväčších komoditách, môžu sa začať hospodárne správať. Budú platiť menej, ale nebudú mať nedoplatok. Správca tiež môže urobiť individuálny splátkový kalendár, ale napríklad na zmenu zálohovej platby musí byť závažný dôvod. Keď teda klient nezaplatí nájomné alebo splátku, kalendár sa ruší a musí to ísť na súd. Samozrejme, snažíme sa vypočuť ľudí, ktorí sa dostanú do ťažkej životnej situácie a spoločne hľadáme riešenia, ale snaha musí ísť od nich. Pomôcť môžete len tomu, kto to chce.
Dá sa myšlienka pekného domu ešte rozvíjať a adaptovať na nové podmienky?
K základným verziám projektu Pekný dom patrilo zbavenie sa solidarity, čiže spravodlivé rozúčtovanie spotreby tepla a teplej vody. Nasledovalo zabezpečenie domu po technickej stránke, aby odoberal len také množstvo médií, aké potrebuje. Išlo najmä o hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy, osadenie termostatických ventilov a meračov spotreby tepla – či už pomerových rozdeľovačov, alebo klasických meračov pred bytmi. Týmto sme dosiahli významné úspory, ktoré nás posunuli dopredu v ekonomike domu. Prax však ukázala, že táto vstupná fáza nie je všetko. Preto sme ešte pozornejšie počúvali vlastníkov a odborníkov, aby sme našli prienik potrieb a rozumných požiadaviek. A tak sme do projektu Pekný dom začali začleňovať rekonštrukcie striech, a to aj z hľadiska ich tepelnoizolačných vlastností, rekonštrukcie výťahov a viac sme sa zamerali na odstraňovanie systémových porúch.
K prvým úspešným príkladom v tomto smere patrí obytný dom v Petržalke na Jasovskej ulici č. 1 – 3. Čím bol unikátny?
Išlo o pilotný projekt odstraňovania systémovej poruchy ukotvenia balkónov v stavebnej sústave BANKS-S, ktorý sme zrealizovali v spolupráci s prof. Zuzanou Sternovou z TSÚS. Touto aktivitou sme pomohli všetkým domom uvedenej stavebnej sústavy. Treba pripomenúť, že na odstránenie systémových porúch prispieva štát, čo je pre vlastníkov veľmi výhodné. Uvidíme, akým smerom sa bude projekt Pekný dom vyvíjať, pretože stále sumarizujeme potreby ľudí. Hoci nám do toho prišla už spomínaná kríza a ľudia sú opatrnejší, všetky zmluvné podmienky (od úrokových sadzieb, cez formy ručenia atď.) zostali zachované. Všetko vieme riešiť v takých istých podmienkach ako pred krízou.
V akom stave sú vaše byty?
Keď sme si robili vyhodnotenie ich stavu v roku 2008, tak sme najväčšiu úspešnosť zaznamenali v prvých dvoch fázach projektu Pekný dom. Prvú fázu – zbavenie sa solidarity, meranie v päte objektu, meranie v bytoch – sme uskutočnili vo vyše 90 % domov. Druhá fáza – vyregulovanie, samostatné meranie – je aplikovaná v 74 % nami spravovaných domov a ďalších 8 % domov má vlastné kotolne alebo majú kotly v bytoch. Zateplených máme 46 % domov, no toto číslo je čiastočne skreslené novostavbami, ktoré sú zateplené už od ich výstavby. Veľa práce nás čaká pri obnove výťahov. To je oblasť, ktorá sa dostáva do popredia, lebo podľa nových noriem sa výťahy musia do určitého dátumu zmodernizovať.
Ako vyzerajú vaše čísla v tejto oblasti?
Zatiaľ sme kompletne zrekonštruovali výťahy len v troch našich domoch. Tento rok už máme za sebou štyri rekonštrukcie výťahov a predpokladáme, že sa nám to do konca roka podarí v ďalších dvanástich domoch. Rekonštrukcia výťahov je aktuálnym problémom pri našom presvedčovaní ľudí, že treba vo zveľaďovaní domu ísť ďalej.
V novembri minulého roku ste otvorili pobočku v Košiciach. Prečo zrazu taký skok na východ?
Áno, k dnešnému dňu spravujeme v Košiciach okolo 400 bytov a tento počet sa neustále zvyšuje. Prečo Košice? Prvým dôvodom je obchodné hľadisko: boom, ktorý bol v Bratislave pri prechode správy bytov do súkromných správcovských spoločností, sa v súčasnosti presúva do košického regiónu. Je to pre nás nová štartovacia čiara a chceme aj Košičanom ponúknuť nadštandardné služby. Ďalším dôvodom bola skutočnosť, že tam žijú veľmi príjemní a srdeční ľudia.
V Košiciach teda existuje rovnaký potenciál pre vašu činnosť ako v hlavnom meste?
Myslím, že dokonca väčší. Hoci je Bratislava hlavné mesto Slovenska, v Košiciach a jej blízkom okolí sa nachádza významná časť slovenského priemyslu. Je to súčasne miesto, kde budú chcieť umiestniť kapitál súkromní investori. A ten sa určite prejaví aj v nehnuteľnostiach, čo je už zase naša parketa. Som presvedčený, že Košice sa budú v percentuálnom pomere k jestvujúcemu počtu bytov rozvíjať určite rýchlejšie ako Bratislava.
Nerozšírite svoju činnosť aj mimo Slovenska?
Svojho času sme mali ambíciu ísť do Rakúska, ale nakoniec sme to zamietli, pretože na Slovensku máme dosť klientov, ktorí by chceli mať dobre spravovaný dom. A keďže od nás neodchádzajú, nazdávame sa, že to robíme správne. Takže priorita je Bratislava a blízke okolie a otvorenie kancelárie v Košiciach je malý ústupok od našej filozofie.
Nerozmýšľali ste rozšíriť vašu činnosť aj do oblasti developerského biznisu?
Spolu s kolegom Romanom Vargom máme tieto ambície, ale určite nie pod hlavičkou spoločnosti Váš správca.
Prečo?
Ak sa spoločnosť venuje určitej činnosti, mala by sa jej venovať dôsledne a nerozptyľovať svoju energiu. K dnešnému dňu už máme rozrobené dva developerské projekty, ale ako dve súkromné osoby, ktoré si pre tento cieľ založili spoločnosť. Pevne veríme, že Váš správca bude s touto spoločnosťou spolupracovať, ale rozhodne to nebudeme spájať. Každé investovanie je totiž spojené s rizikom a takýmito aktivitami nechceme ohrozovať dôveru ľudí.
Neláka vás ani transport tepla či samotné vykurovanie v bytoch?
Ani to nemáme v pláne, pretože teplo je najdrahšia komodita, ktorá sa ľuďom dodáva. S dodávkou tepla je veľa starostí a dobrý správca to musí kontrolovať. Dobrým príkladom na vykreslenie nášho postoja je objednávanie množstva tepla na ďalší rok. Dodávatelia tepla nechcú znižovať objednávané množstvo, a to aj napriek tomu, že je evidentné, že to teplo nespálime v takom množstve, ako nám ho chcú predať. Ak je teda správca aj výrobcom tepla, sám proti sebe nepôjde. Bolo by to prinajmenšom čudné, keby sme sami seba nútili byť lacnejší. Snažíme sa teda len o profesionálne a korektné vykonávanie správy.
A rivalita s inými správcovskými spoločnosťami?
Nikdy nehodnotíme prácu iných správcov, pretože oni majú svoj pohľad na vec a svoju podnikateľskú filozofiu. Nikto z nás nie je dokonalý a nám to neprislúcha hodnotiť. Našu energiu nevenujeme vedeniu žabomyších vojen s konkurenciou, ale iba našej práci.
Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.
