Aby povedomie vlastníkov bytov nekončilo na prahu ich vlastného bytu

Na akej úrovni je povedomie vlastníkov bytov na Slovensku? „Neporovnateľne vyššie, ako to bolo pred desiatimi rokmi,“ odpovedá Martin Hanták, výkonný riaditeľ Správy domov SBD Bratislava II, s. r. o. „V dnešnej dobe prevažne mladí vlastníci bytov v bytových domoch prejavujú záujem o svoje práva, majú väčší záujem riešiť veci, ktoré sa týkajú bytového domu, v ktorom bývajú. Nie všetci vlastníci si však uvedomujú, že pri svojich vlastníckych právach majú aj svoje vlastnícke povinnosti.“ Ing. Eva Rybárová, vedúca správy domov v spoločnosti Služby pre bývanie, s. r. o., Trenčín kriticky dopĺňa, že často zdôrazňovaná absencia vlastníckeho povedomia je na Slovensku realitou... Aká je teda situácia?

Hľadanie vzťahu
„Vlastníci bytov nepoznajú a často nechcú poznať základné právne predpisy, napríklad zákon č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,“ argumentuje Eva Rybárová a ďalej uvádza, že v bytoch, ktoré sa predávali za zostatkové ceny, väčšina majiteľov nepochopila, že spolu s bytom kúpili aj spoločné priestory, o ktoré sa treba starať. Neuvedomujú si, že im patrí aj strecha, výťah, vchod, fasáda a v určitých prípadoch aj okolie bytového domu. Úloha správcu je vo vypracovaní plánu obnovy, vybavení úveru od banky alebo stavebnej sporiteľne, prípadne získanie štátnej podpory. Riešenie tejto úlohy však nie je jednoduché. V prvom rade treba presvedčiť vlastníkov bytov, aby sa na nákladnú obnovu vôbec odhodlali a v neposlednom rade, aby sa zúčastňovali schôdzí vlastníkov bytov.

Eva Rybárová uvádza aj ďalší aspekt negatívneho prístupu vlastníkov bytu, ktorí si k nehnuteľnosti nevytvorili vzťah: „Ide o vlastníkov, ktorí byt kúpili len na prenajímanie alebo nájomníkov, ktorí prišli do regiónu iba na krátky čas a byt získavajú na polroka, jeden či dva roky. Nezriedkavé sú prípady, keď majiteľ nájde zničený byt alebo  nájomník ničí spoločné časti bytového domu. Práca správcu sa vtedy výrazne sťažuje.“

Zmena myslenia
Docieliť zmenu myslenia vlastníkov bytov vo vzťahu k majetku, predovšetkým tomu spoločnému, považuje Marek Hargaš, konateľ spoločnosti Spokojné bývanie, s. r. o., Bratislava za dlhý proces, ktorý si vyžaduje veľa trpezlivosti. „Zodpovednosť vlastníkov často končí prekročením prahu bytu. Zlý vzťah, resp. nezáujem vlastníkov o dianie v dome, sa prejavuje najmä pri údržbe, opravách a zhodnocovaní spoločného majetku. Prejavuje sa to napríklad aj tým, že samotní vlastníci bytov devastujú spoločné priestory a zariadenie.“

Napriek tomu sa Marek Hargaš na základe vývoja v uplynulých rokoch domnieva, že povedomie sa postupne zlepšuje. Zásluhu na tom majú najmä aktívni vlastníci v bytových domoch a korektní správcovia. Nárast záujmu vlastníkov o stav bytového domu sa často zvyšuje s príchodom myšlienky zateplenia, resp. komplexnej obnovy spojenej s odstránením systémových porúch bytového domu. Argumenty, dokazujúce skoro 50-percentnú úsporu nákladov na bývanie, sú motiváciou pre vlastníkov aktívne konať a rozhodovať.

„Zvýšený záujem vlastníkov je viditeľný, ak sa napríklad v ich okolí nachádza bytový dom, ktorý je zapojený do projektu revitalizácie,“ zdôrazňuje Marek Hargaš. „Predkladanie plánu opráv a investícií na spoločných schôdzach je tiež jeden z prostriedkov, ako s vlastníkmi diskutovať o dôležitosti údržby nehnuteľnosti, či už je to na zvýšenie komfortu bývania, zníženie spotreby nákladov na bývanie alebo predĺženie životnosti stavby. Aj tieto faktory môžu vplývať na zvyšovanie povedomia. Dôležite je však nájsť motiváciu, ktorá dokáže vyvolať u vlastníkov záujem o vlastný, a jeho prostredníctvom aj o spoločný majetok.

Nová kvalita vedie cez komunikáciu
Je len prirodzené, že správcovské spoločnosti pri svojej orientácii na klienta sa snažia, aby synergia s vlastníkmi bytov viedla k vyššej kvalite vlastníckeho povedomia. Správcovská spoločnosť má pri jeho napĺňaní rozličné prostriedky. „Či už pri individuálnych pohovoroch počas stránkových dní s vlastníkmi bytov, priamo na schôdzach vlastníkov bytov či formou informačného bulletinu INFO, alebo iných aktivít, ktoré má na starosti PR a marketingové oddelenie,“ uvádza Martin Hanták.

„Vedieť správne komunikovať s konkrétnym klientom a prispôsobiť sa mu patrí k našej najdôležitejšej činnosti,“ upozorňuje Eva Rybárová. „Musíme vziať do úvahy aj to, že človek, ktorý k nám príde, je často stresovaný svojím zamestnaním či rodinnými problémami. Keď sa mu navyše niečo nedarí s bývaním, prichádza rozčúlený, prípadne so zlými informáciami. Vtedy ho musíme dokázať vypočuť a jasne povedať, akým spôsobom možno jeho problém riešiť.“

Popri komunikácii je dôležitým aspektom aj bližšie poznanie klienta. Iba vtedy vie zamestnanec správcovskej spoločnosti navrhnúť optimálny postup v konkrétnej situácii. Darmo sa pripraví perfektné riešenie obnovy bytového domu alebo určitého problému, ak sa nedokáže prezentovať „jazykom“ obyvateľov bytových domov. „Ide o priblíženie sa človeku, ktorý nemusí vedieť nič o zateplení, vyregulovaní domov či o rozúčtovaní. Musíme mu ozrejmiť konkrétnu službu, pozitíva či negatíva riešenia určitého problému,“ dodáva Eva Rybárová.

Komunikáciu považuje za základ  na zvýšenie vlastníckeho povedomia aj Marek Hargaš. Komunikujú sa predovšetkým témy, ktoré sú pre správnu prevádzku a obnovu domov dôležité. V začiatkoch sa občas stretávali s nezáujmom vlastníkov, postupne však vlastníci tieto aktivity čoraz viac prijímali.

Aj spoločnosť Spokojné bývanie má oddelenie, ktoré sa zaoberá komunikáciou s verejnosťou, ale najmä s ich klientmi – vlastníkmi bytových domov. „Kladieme dôraz na zvýšenie ich povedomia, chceme, aby boli informovaní o dianí v ich bytovom dome, aktualitách z oblasti správy bytových domov a o činnosti našej spoločnosti,“ hovorí Marek Hargaš. „Vytvorili sme si „systémovú komunikáciu s klientom“, ktorej predmetom sú viaceré komunikačné nástroje.“

Priame telefónne linky na zamestnancov a predĺžené stránkové hodiny by mali tvoriť podstatu tejto komunikácie a ukázať otvorenosť správcu voči požiadavkám klientov. Rozšírením tejto služby je v prípade spoločnosti Spokojné bývanie aj organizovanie vlastných odborných seminárov a workshopov pre zástupcov vlastníkov spravovaných bytových domov, za účasti odborníkov z praxe. Tematicky boli zamerané napríklad na hydraulické vyregulovanie alebo zatepľovanie bytových domov. V súčasnosti pripravuje Spokojné bývanie seminár, ktorý sa bude venovať problematike výťahov. Vydáva vlastný infomagazín, ktorý sa tematicky zaoberá informáciami z oblasti správy bytových domov. Pri opravách, údržbe a revíziách sa snaží komunikovať s bytovými domami a predovšetkým prostredníctvom zástupcov vlastníkov informuje o tom, aké práce sa v domoch vykonávajú.

Čím viac informácií, tým väčšia pravdepodobnosť správneho rozhodnutia. Čím je dialóg konštruktívnejší, tým má cieľ reálnejšie kontúry. Overené formulky fungujú aj v tomto vzťahu. Ak je teda budovanie vlastníckeho povedomia dlhodobým procesom, zhromažďovanie relevantných a zrozumiteľne podaných informácií je prostriedkom k nastaveniu optimálneho vzťahu medzi vlastníkmi bytov a správcovskými spoločnosťami. Iba vtedy povedomie vlastníkov bytu nebude končiť pri prahu vlastného bytu…

Ľudo Petránsky
Foto: Spokojné bývanie, s. r. o., Bratislava

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.