Výrazný nedostatok bytov a masívny dopyt. Dokedy?

Projekt v centre mesta bude podporovať aj iné formy dopravy napríklad MHD a cyklodopravu.
Zdroj: COMPASS ARCHITEKTI

Na konci 2. kvartálu 2019 ponúkal bratislavský trh v 111 projektoch iba niečo cez 2 330 bytov. Je to najnižší počet bytov od konca roku 2011, kedy bolo na trhu k dispozícii iba takmer 2 000 voľných bytov. Situácia je však oproti roku 2011 výrazne iná.

Kým v roku 2011 boli bratislavský a slovenský trh v pokrízovom šoku a na trh bolo dodávaných len niekoľko málo stoviek bytov z dôvodu nízkeho dopytu, situácia dnes je charakteristická výrazným nedostatkom produktu pri stále veľmi silnom dopyte.

Ak dnešnú situáciu v Bratislave porovnáme s koncom roka 2016, kedy bolo bytov na trhu najviac, tvorí dnešná ponuka iba 43 %. Práve koniec roka 2016 bol pre trh významný tým, že sa spustila lavína dopytu po novom bývaní a vďaka dlhotrvajúcim pozitívnym podmienkam pri čerpaní úverov sa situáciu zadlžovania nepodarilo NBS zvrátiť, hoci pravda je, že predajnosť poklesla.

Myslíme si však, že pokiaľ by bol na trhu dostatok cenovo dostupných príležitostí, dopyt by bol ešte väčší. Situácia na košickom trhu nie je taká dramatická ako na trhu v Bratislave. Z dát možno badať taktiež úbytok celkového počtu bytov, avšak ten nie je taký výrazný, ako v hlavnom meste.

Najviac na košický trh pribúdajú nové projekty s dostatočným počtom nových bytov. Rozdiel je viditeľný aj z hľadiska lokality. Zatiaľ čo v Bratislave sú projekty väčšieho rozsahu sústredené viac na periférie a nové developerské lokality, v Košiciach je stále dostatočný počet pozemkov i v centrálnejších zónach mesta, pričom cenové rozdiely medzi bytmi v centre a na sídliskách nie sú také drastické.

V Bratislave však v najbližšom roku budeme s určitosťou zaznamenávať zmenu, keďže na trh mieria prémiové produkty developerov. Príkladom sú Vydrica od Lucronu, Eurovea 2 od JTRE či Sky Park veža 4 od Penty. V kontexte malého počtu voľných bytov v Bratislave teda očakávame, že sa priemerná cena vyšvihne v najbližšom čase výrazne nahor.

Hoci sa takáto situácia môže javiť pre mnohých, i menších developerov ako príležitosť, je potrebné si uvedomiť, že zmienené projekty nesú so sebou omnoho viac ako len eufóriu z vysokého dopytu, a hoci sa v tomto prémiovom segmente naozaj budú predávať byty za vyššie ceny, neznamená to, že musia nevyhnutne zhoršiť situáciu pre ostatných kupujúcich mimo zmieneného prémiového segmentu.

Mnohí developeri na základe priemerných čísel síce budú skúšať dvíhať ceny umelo, bez pridanej hodnoty, avšak z našich dát je jasné, že masový segment (50 % dopytu) je relatívne triezvy a na trhu si vyberá projekty s cenami primeranými lokalite, kvalite stavby či skúsenostiam a referenciám developera.

V najbližšom období bude teda potrebné nebrať trh ako celok a hovoriť o segmente klientov, aby „kovbojskí“ developeri nedostali zlatú horúčku, nehľadiac na realitu na trhu.

Počet dostupných bytov v Bratislave a Košiciach

Regióny sa prebúdzajú

Vďaka pozitívnej ekonomickej situácii môžeme okrem veľmi aktívneho bratislavského a triezveho košického trhu badať zvýšenú aktivitu takmer vo všetkých regionálnych a v množstve okresných miest.

Cenový nárast v iných mestách, ako sú dve najväčšie, nemožno tak jednoducho zosumarizovať, keďže hodnotu a cenu projektu neurčuje iba náklad na výstavbu, ale predovšetkým jeho lokalita (cena pozemku) a načasovanie.

Z dôvodu nízkej historickej aktivity, zvlášť počas pokrízového obdobia, keď nevznikali takmer žiadne nové projekty, nemožno verne zachytiť trend vo vývoji cien, teda porovnávať sa dá len obmedzene. Je pochopiteľné a zrejmé, že už len z dôvodu zvyšovania cien za výstavbu sa tento fenomén do cien jednoznačne premietol.

Sekundárny trh s bytmi ťaží z nedostatku skolaudovaných novostavieb

Vzhľadom na napätú situáciu na trhu novostavieb v Bratislave sa sekundárnemu trhu výrazne darí, keďže jeho nespornou výhodou je okamžitá možnosť bývania, pokiaľ sa nerieši rekonštrukcia.

Aktuálne je na bratislavskom trhu takmer nemožné (až na niekoľko výnimiek) kúpiť nový byt v novostavbe v skolaudovanom stave. Drvivá väčšina bytov, ktoré sa predajú, bude kupujúcim dodaná v rozmedzí 12 – 30 mesiacov.

Práve táto situácia stále nahráva sekundárnemu trhu a ten, resp. majitelia bytov, to aj patrične využíva. V mnohých prípadoch sa ceny sekundárneho trhu až príliš podobajú na trh primárny, avšak s tým, že morálne opotrebovanie, technológie, náklady na prevádzku či všeobecný komfort bývania je mnohokrát výrazne v neprospech starších bytov.

Predajnosť bytov v Bratislave podľa kategórií cien (€ s DPH) a počtu izieb za posledných 12 mesiacov

Predajnosť bytov v Košiciach podľa kategórií cien (€ s DPH) a počtu izieb za posledných 12 mesiacov

Hrozí prehriatie trhu?

Podľa analytikov mali developeri za posledný rok a pol poddimenzovanú ponuku, no na trh prídu väčšie projekty a tie by mali byť schopné uspokojiť dopyt, hoci ceny už boli vybičované relatívne vysoko v povrovnaní s reálnym rastom miezd a kúpyschopnosti Bratislavčanov.

Negatívami sú vysoká zadlženosť a malá miera sporenia obyvateľstva, keďže bežní ľudia väčšinu peňazí minú na bežné životné náklady a bývanie. Väčšine obyvateľstva teda nezostáva finančná rezerva ani investičné peniaze.

Ceny bytov však nedosiahli vrchol. Strop cien určuje trh. Pokým budú ľudia kupovať, hoc aj predražené a nadhodnotené byty, dovtedy bude cena rásť. S triezvejším dopytom a obnovenou ponukou by však aj kupujúci mali postupne dospieť do štádia, keď budú mať možnosť výberu a developer sa bude musieť znovu o zákazníka snažiť a presvedčiť ho o svojom produkte.

Veríme, že trh dospieva. To by malo znamenať, že cena za 1 m2 bude síce vyššia ako napríklad pred dvomi rokmi, avšak i náročnosť kupujúcich by mala byť vyššia a za svoje peniaze by mali dostať produkt, na ktorom sa nešetrilo ani v zmysle kvality, ani lokality.

Ján Bošácky
vedúci oddelenia Prieskumu trhu JLL
Má viac než 6 rokov skúseností na slovenskom a stredoeurópskom realitnom trhu. Jeho hlavným
zameraním je realizácia štúdií, reportov a analýz všetkých komerčných trhov (retail, kancelárie & sklady) a rezidenčného trhu na Slovensku. Ján je autorom mnohých štúdií, analýz, feasibility studies, asset underwriting a due diligence pre spoločnosti ako HB Reavis, YIT, TriGranit, Cresco, Lucron, vedúce bankové a vládne inštitúcie, poskytuje aj poradenstvo viacerým firmám pri ich vstupe na slovenský realitný trh. Pred vstupom do JLL pracoval v ČSOB – Finančnej skupine na oddelení financovania nehnuteľností. Študoval na Univerzite Komenského na Fakulte matematiky, fyziky a informatiky v odbore manažérska matematika.
Text: Ján Bošácky
Podklady, grafy: JLL

Článok bol uverejnený v časopise ASB špeciál 2019.

ASB 2019 Almanach

TOP 352 stavebných firiem s úplným komentárom výsledkov nájdete v ASB Almanach stavebníctva 2018/2019.

  • Rast slovenskej ekonomiky vlani vrcholil. Čaká nás tento rok pokles?
  • TOP 1236 stavebných firiem na Slovensku v 9 rebríčkoch podľa segmentov
  • Nedostatok bytov a masívny dopyt. Dokedy?
  • Rast retailových úverov sa mierne spomalil.

Potrebujete informácie hneď? Kúpte si online publikáciu za zvýhodnenú cenu.

Komentáre