Trh s kanceláriami bez výkyvov, ale so zelenou perspektívou
Pokles cien dlhšie neobsadených starších priestorov, nestabilná ekonomická situácia na trhu, snaha nájomníkov o predĺženie nájomných podmienok (tzv. renegociácia), úsilie developerov o efektivitu ponúkaných priestorov, najmä v oblasti energetickej hospodárnosti, konzervatívnosť ponuky sledujúcej odhady očakávaného dopytu. To je niekoľko momentov, ktoré rámcujú aktuálnu situáciu na trhu s administratívnymi priestormi na Slovensku.
V rámci aktuálnej situácie na trhu kancelárskych priestorov sa čoraz viac roztvárajú nožnice ponuky kancelárskych priestorov medzi štandardom A a štandardom B. Spoločnosť Colliers International už dokonca eviduje, že priestory štandardu B sa snažia konkurovať priestorom v štandarde A najmä väčšími výhodami vo forme nájomných prázdnin a príspevku na vybavenie priestorov. „Uvedená situácia bude čoraz citeľnejšia, pretože starším kancelárskym priestorom sa bude zvyšovať neobsadenosť,“ zdôrazňuje Michaela Horeličanová, konzultantka divízie prenájmu administratívnych priestorov v Colliers International.
Podľa údajov tejto spoločnosti v minulom roku pribudlo na trh spolu 70 000 m2 moderných kancelárskych priestorov. V porovnaní s rokom 2010 je to mierny nárast, celkovo však rozdiel medzi dopytom a ponukou nebol v roku 2011 taký markantný ako v roku 2010. Ceny kancelárskych priestorov boli počas uplynulého roka stabilné, bez výrazných výkyvov. Stále sa dajú získať benefity, nie však v takom rozsahu ako v predchádzajúcich rokoch.
„Táto situácia je ovplyvnená celkovým dopytom a ponukou kancelárskych priestorov, ako aj tým, že na trh pribudlo opäť menej kancelárskych priestorov, ako sa v celkovom meradle prenajalo,“ vysvetľuje Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov v spoločnosti CBRE. „Za veľkým počtom renegociácií stojí najmä vypršanie platnosti zmlúv v období, keď klienti nemajú možnosť vyberať z veľkého počtu kvalitných projektov.“
Pohľad developerov
Rok 2011 nebol z pohľadu developerov ničím výnimočným. Podľa M. Horeličanovej sa rok 2011 niesol v znamení postupne sa zvyšujúceho podielu renegociácií na celkovom počte transakcií, čo bude pokračovať aj v tomto roku.
„Za nás môžem povedať, že očakávania sa v podstate naplnili, resp. boli v pozitívnom zmysle slova mierne prekonané. Týka sa to celkového take-up,“ tvrdí Radovan Mihálek, Leasing Director BBC 1 Plus. „V negatívnom zmysle sa naplnili očakávania týkajúce sa vysokého percenta renegociácií existujúcich zmlúv, čo rozhodne nie je priaznivé pre získavanie nájomcov do nových kancelárskych projektov.“
Niektoré administratívne budovy dali developeri do stavebnej realizácie v období, keď signály nasvedčovali postupné zotavovanie trhu. Rast trhu v roku 2011 sa mierne spomalil, ale limitovaná ponuka nových kancelárskych priestorov nespôsobila výrazný previs ponuky oproti dopytu, a tak sme svedkami pomerne dobrej rovnováhy oboch trhových síl. „V praxi to znamená, že v dôsledku toho ceny prenájmov zostávajú dlhodobo stabilné,“ hovorí Milan Murcko, riaditeľ pre developerské projekty a člen predstavenstva v spoločnosti YIT Reding. „Túto situáciu potvrdzujú aj naše praktické skúsenosti z kancelárskej budovy Reding Tower 2.“
Vo štvrtom kvartáli 2011 bola neobsadenosť kancelárskych priestorov v Bratislave 11,1 %, čo predstavuje 160 508 m2 voľných priestorov v štandarde A a B. Podľa signálov, ktoré dostáva Colliers International z trhu, aj slovenskí developeri sa začínajú zaujímať o zahraničné projekty.
Financovanie realitných projektov
Aká je situácia v oblasti bankového financovania realitných projektov? „Závisí od schopnosti jednotlivých bánk refinancovať sa na peňažných trhoch,“ odpovedá Juraj Bielik, riaditeľ projektového financovania v spoločnosti Colliers International. Výška CDS (credit default swaps) určuje minimálnu maržu banky, čo ovplyvňuje schopnosť financovať konkrétny projekt. Z toho vyplýva aktuálne praktická nemožnosť získať dlhodobé fixácie úrokových sadzieb, banky sa preto orientujú na 3- až 5-ročné úvery s balloon platbou na konci.
„Takisto sa skrátili splátkové kalendáre úverov,“ upresňuje Juraj Bielik. „Z 20-ročných kalkulácií celkovej splatnosti úveru komerčných nehnuteľností a 30-ročného splátkového kalendára pri municipálnych projektoch sa znížili na 10- až 15-ročné, aj to často ako výnimka. Zákonite sa zvýšil podiel vlastných zdrojov, pričom dosahuje úroveň 35 až 40 %.“
Tu vzniká priestor na mezanínové financovanie, ktoré dopĺňa potrebu vlastných zdrojov vložených do projektu. Tým, že sa trh vyčistil a v sektore zostali len skúsení developeri, mezanínoví investori môžu dosiahnuť zaujímavé zhodnotenie svojich prostriedkov na strednodobej báze do 3 rokov.
„V rámci rozhodovania bánk naďalej zohráva úlohu lokalita projektu, skúsenosť a ‚track record‘ developera, zazmluvnenosť nájomcov, dôležitosť nabrala štruktúra a marketingový mix nájomcov,“ dodáva Juraj Bielik. „Od začiatku roka bude cenovú úroveň financovania ovplyvňovať zavedená banková daň, ktorá úvery buď predraží, alebo sa banky rozhodnú znížiť objem úverov.“
Počet začatej výstavby vo všetkých segmentoch je na nízkej úrovni. Konkurencia zo strany bánk, ktoré sa uchádzajú o financovanie týchto projektov, zabezpečuje, že kvalitný projekt od skúseného developera získa financovanie z bankových zdrojov.
Predpoklady a očakávania
Tento rok by mal z hľadiska objemu dopytu približne zodpovedať predchádzajúcemu roku. Situáciu môže ovplyvniť ekonomická situácia v rámci EÚ, ako aj politicko-ekonomická situácia na Slovensku. Ako však upozorňuje Radovan Mihálek, v prípade výrazne nepriaznivého ekonomického vývoja v EÚ alebo zhoršenia podnikateľských podmienok a predovšetkým v prípade zvýšenia ceny práce na Slovensku môže nastať situácia, keď sa nové, ale aj prítomné spoločnosti na lokálnom trhu rozhodnú expandovať radšej na iných trhoch, prípadne aj mimo EÚ. Objem dopytu bude v takomto prípade nižší oproti roku 2011, a ak sa takýto scenár naozaj naplní, predpokladá sa, že výraznejší vplyv by sa mal prejaviť až v roku 2013.
Oliver Galata z CBRE však, podobne ako v uplynulých rokoch, neočakáva žiadnu výstavbu špekulatívnych developmentov. Naopak, tohto roku sa očakáva prílev približne 72 000 m2 moderných administratívnych priestorov. V porovnaní s predchádzajúcim rokom je to mierny nárast. Ide o bratislavské projekty, ktoré sú už v súčasnosti vo výstavbe, a to Panon Office, Reding Tower II, Digital Park III, Centrál a BBC 1 Plus. V prípade Reding Tower II (Račianska ul.) a projektu Centrál (Trnavské mýto) ide o developmenty v doteraz netypických administratívnych lokalitách. Po presťahovaní sa spoločnosti Orange do nových priestorov v Centráli sa na trhu uvoľní 17 000 m2 kancelárskych priestorov, ktoré sa odrazia v mierne stúpajúcej miere neobsadenosti.
Zdroj: Colliers International
Zelené projekty a vyššia efektivita
Bratislavský projekt BBC 1 Plus je prvým zeleným projektom a ekologickou budovou s certifikáciou LEED. Podobné parametre ekologickej a trvalo udržateľnej budovy má aj Eco Point v Košiciach, ktorý získal predcertifikát DGNB (pečať trvalo udržateľnej výstavby) v kategórii Strieborný.
A to je výrazná cesta v segmente kancelárskych priestorov v nasledujúcom období. Developeri sa budú snažiť o vyššiu efektivitu ponúkaných priestorov, najmä v oblasti energetickej hospodárnosti. Nižšie prevádzkové náklady totiž vytvárajú priestor na zvyšovanie cien nájomného bez toho, aby sa zvýšila konečná cena, ktorú nájomca zaplatí.
Šetrenie bude stimulovať vývoj aj iným smerom. „Priať bude najmä kanceláriám v štandarde B, ktoré sú schopné poskytnúť seriózny štandard za nižšie ceny a s kratšou viazanosťou ako budovy v štandarde A,“ hovorí Róbert Čambala, výkonný riaditeľ spoločnosti Kancelarie.sk. „Tieto aspekty dovolia nájomcom flexibilne reagovať na meniace sa ekonomické prostredie.“
Väčšie transakcie sa budú odohrávať najmä formou renegociácie. Dosahujú sa tým nemalé úspory na nájomnom oplátkou za dlhodobé predĺženie nájomného kontraktu. Keďže sa očakáva ešte ťažší rok, firmy budú opatrné pri hľadaní nových priestorov na dlhodobý nájom.
Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
