Investičné objemy na trhoch krajín CEE-6 dosiahli nové výšky

Vidíme, že úrokové sadzby v eurozóne, ako najdôležitejší makroindikátor pre strednú a východnú Európu (CEE) v roku 2019, ostávajú ustálené okolo nulovej hodnoty. To by malo potláčať možný pocit úzkosti zo sprísňovania úverových podmienok, udržiavať vysokú likviditu a záujem kupujúcich a napomáhať k stabilizácii cien. Predpokladáme selektívne stláčanie najvyššie dosahovaných výnosov v hlavných mestách a stále veríme logistickému sektoru. Za predpokladu neprítomnosti finančnej krízy v eurozóne by túto situáciu malo podporiť financovanie zo strany veriteľov.

Mark Robinson, špecialista prieskumu pre región strednej a východnej Európy Colliers International, komentuje:
„Spotrebu a prenájmy by malo v roku 2019 podporiť pokračovanie prudkého zvyšovania platov, vysoko nad mieru inflácie. Znamená to, že aktuálny vzorec zvyšovania miezd, ktorý by mal podporovať rast sektora služieb v ekonomikách strednej a východnej Európy v nadchádzajúcich rokoch, do istej miery ochráni región pred búrkami, ktoré sa objavujú v globálnej ekonomike.“

Prepad globálneho rastu

Niekoľko zásadných indikátorov, ktoré sledujeme, naznačuje, že v svetovej ekonomike dochádza k spomaleniu. Prieskumy čínskeho rastu, cena ropy, čínsky import, juhokórejský export, nemecký subkomponentný IFO index, to všetko ukazuje rovnakým smerom: nadol. Znepokojivejší pre strednú a východnú Európu a Nemecko je nedávny pokles čínskeho dopytu po automobiloch, ktorý bol predzvesťou obchodného sporu Číny s USA. Najväčšia európska ekonomika môže byť práve teraz v „technickej recesii“.

Kamene, o ktoré sa dá potknúť?

Domnievame sa, že investori do realít v krajinách CEE-6 musia byť čoraz obozretnejší ohľadom ďalších rizík v tomto redšom vzduchu. Tie zahŕňajú prehrievajúci sa cyklus výstavby, nedostatok pracovnej sily, pokrok v zjednodušovaní podnikania konkurentov po celom svete, Brexit a súvisiace krátenia financovania z EÚ, „populistická“ politika krajín strednej a východnej Európy a riziko zdaňovania aktív. E-commerce a pružná pracovná doba sú ďalšie, dlhodobo narušujúce faktory.

Nízke miery financovania

Dostupnosť lacného financovania bola nepochybne významným faktorom silných výkonov realitných trhov v Európe a v krajinách strednej a východnej Európy v posledných rokoch. V roku 2018 sa objemy v krajinách CEE-6 dvihli do nových výšok. Tok investícií vo výške 13,8 mld. eur predstavuje medziročné zvýšenie o 5 % (údaje spoločnosti Colliers International). Výnosy v roku 2018 pokračovali smerom nadol len v segmente kancelárskych priestorov v hlavných mestách a pri vybraných transakciách v maloobchode.

Očakávame, že aj v roku 2019 zaznamenajú vybrané lokality stláčanie výnosov (hlavné mestá, najmä kancelársky sektor). Náklady financovania transakcií sú nízke, no pri kapitálových ziskoch zaznamenaných v posledných rokoch sa najvyššie dosahované výnosy znížili . Tak ako mnohé triedy aktív globálne, zvýšená likvidita nehnuteľností v krajinách CEE-6 ich vyhnala do nových výšok. Najvyššie dosahované výnosy vyzerajú byť najatraktívnejšie v priemyselnom sektore, skôr v logistike ako vo výrobe.

Stagnácia hybných síl spotreby

Rast dostupnosti peňazí v eurozóne sa neustále scvrkáva od konca roka 2016. To je predzvesťou spomalenia v Európe. Náznaky toho už vidíme v západnej Európe. Z toho vyplýva prinajlepšom stagnácia spotrebiteľskej nálady a tým aj stagnácia dynamiky rastu v krajinách CEE-6.

Spotrebitelia usilovne narastajú

Zdá sa, že spotrebiteľská nálada je hybnou silou toku financovania realít v strednej a východnej Európe. Je zrejmé, že investori prepájajú obchodné modely v regióne takmer z polovice so sektorom maloobchodu, logistiky a hotelov a nepriamo cez zamestnanosť s kancelárskym a industriálnym trhom. Spotrebiteľská nálada dosiahla vrchol vo väčšine krajín CEE-6 pred 6-mi až 12-mi mesiacmi a predtým v Rumunsku. Ak zohľadníme 18-mesačnú dobu potrebnú na realizáciu, vrchol by sa mal dostaviť v strede – na konci roka 2019.

Smerom k stagnácii, nie k prepadu

Môžeme za tým očakávať prepad alebo stagnáciu? Myslíme si, že stagnáciu. Prieskum, ktorý sme vykonali pred 12-mi mesiacmi, naznačoval, že rast miezd v európskych krajinách v štvorročných periódach vedie k zrýchlenému trendu rastu HDP v následnom štvorročnom období. Ako už väčšina zamestnávateľov v regióne strednej a východnej Európy teraz vie, rast miezd v strednej a východnej Európe je významným prvkom tohto ekonomického cyklu.

Vidíme pravdepodobné pokračovanie v roku 2019 (5 % až 10 % v krajinách CEE-6), aj keď pri nižších mierach než minulý rok z dôvodu začínajúceho slabnutia dopytu v priemyselnom sektore.
Tento rast je bežne rýchlejší, než rast pozorovaný v EÚ, preto aj vo fázach recesie región postupne „konverguje“ k úrovniam EÚ.

Brexit…

Brexit Spojeného kráľovstva s najväčšou pravdepodobnosťou povedie k škrtom v programe štrukturálnych fondov EÚ a prekalibrovaniu nároku regiónov v rámci krajín CEE-6. Ak to lokálna politika dovolí, relatívne vyrovnané rozpočty krajín CEE-6 by mali vo všeobecnosti napomáhať pri upchávaní medzier spôsobených znížením toku štrukturálnych fondov EÚ.

Ďalšie pravdepodobné účinky Brexitu zahŕňajú malé zníženie toku peňazí do materských krajín a posun v migračnej rovnováhe pracovníkov, čo by okrajovo mohlo pomôcť riešiť nedostatok pracovnej sily v krajinách CEE-6.

A narušujúce faktory

Existuje priestor pre možný rast online aj tradičného/multikanálového maloobchodu v krajinách CEE-6 až do roku 2022. Avšak prvé indikácie objemov e-commerce na českom trhu za rok 2018 naznačujú veľkosť trhu azda ešte väčšiu než náš najvyšší odhad. Istotu tu poskytuje sektor logistiky.

Zdroj: Colliers International Group