Dopyt po bývaní ostane konštantou
Je prirodzené, že na stavebnom trhu je najväčší záujem o byty. Aká je ponuka, ktoré sú najpredávanejšie, aké sú atribúty úspešného projektu alebo aký je rozdiel v cenách starých a nových bytov – to je len niekoľko otázok, na ktoré odpovedal Ing. Martin Čapo, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
V Bratislave je v ponuke okolo 2 800 nepredaných bytov. Kde vidíte príčiny tohto stavu?
V prvom rade treba povedať, že s ohľadom na veľkosť bratislavského trhu nie je často spomínané číslo vyše 2 000 nepredaných bytov ukazovateľom problému. Každý stabilný trh má a mal by mať nejaké zásoby, pretože zatiaľ čo dopyt sa obnovuje vlastne kontinuálne, ponuka skôr skokom, tak, ako nové, hotové projekty prichádzajú na trh.
Takmer polovica z týchto nepredaných bytov pochádza z projektov postavených pred rokom 2011. Ako vnímate tento fakt?
Bolo by jednoduché povedať, že byty postavené pred rokom 2011 boli zlé. Je pravdou, že developerský optimizmus predkrízového obdobia viedol k tomu, že sa na trh dostali aj projekty a hlavne byty, ktoré nemali konkurencieschopné parametre. Či už hovoríme o výmerách, dispozičných riešeniach, alebo vyhotovení. Vo všeobecnosti však platí, že dobré byty v projektoch sa predávajú už počas výstavby. Tie horšie ostávajú v ponuke aj dlhšie obdobie potom, čo bol projekt skolaudovaný. To je normálne.
Zostáva potom predaj tých horších bytov iba na cenovej ponuke?
Áno, a ak investori alebo developeri nie sú nutení na tento parameter siahnuť, je to pozitívna správa. Z pohľadu ponuky by bolo najhorším vývojom, keby v záujme prežitia všetci začali predávať tieto horšie byty s výraznými zľavami. To by sme pocítili všetci tak ako po roku 2008.
K najpredávanejším projektom v Bratislave patrili Slnečnice, Panorama City a Domino. Aké atribúty má úspešný projekt?
Nazvať akýkoľvek projekt najpredávanejším na základe jeho mediálnych vyhlásení, napríklad o počte podpísaných rezervačných zmlúv, je podľa mňa iba marketing. Toto sú takzvané billboardové úspechy. Skutočne najpredávanejšími projektmi sú tie, o ktorých toto ani nevieme, pretože ich byty veľmi rýchlo zmenili majiteľov a vy to zistíte až pri pohľade na listy vlastníctva. Ak teda dáme bokom fakt, že úspešné sú iné ako medializované projekty, atribúty, vďaka ktorým sú projekty skutočne úspešné a predávané, zostávajú nezmenené. Sú nimi: citlivo vybraná lokalita, architektúra, ktorá je efektívna a sústreďuje sa na reálny užívateľský komfort, a nakoniec technologické riešenie, ktoré ponúkne byt za cenu, čo je cieľová skupina ochotná zaplatiť.
Ako vyznieva porovnanie Bratislavy so zvyškom Slovenska?
Nová výstavba v iných regiónoch ako v Bratislave je o niečo zložitejšia. Sú to menšie trhy, s nižšou kúpyschopnosťou a väčšou volatilitou týkajúcou sa cenového vývoja. Zároveň, čo je najväčším problémom, cenová úroveň je všeobecne nižšia. Developeri tu tak musia nevyhnutne ísť do menších projektov, pri ktorých je finálna predajná cena vlastne jediným kľúčovým parametrom. To odpovedá na otázku, aká je kvalita projektu na Slovensku. Zatiaľ čo v Bratislave majú projekty možnosť pracovať s celou škálou parametrov, pretože tu sú dostatočne početné rôzne segmenty potenciálnych kupujúcich, v iných regiónoch ide o nájdenie najväčšieho spoločného menovateľa, ktorým vždy je a bude cena.
Aký je aktuálny rozdiel v cenách nových a starých bytov? Bude sa tento rozdiel zväčšovať?
Aktuálny rozdiel v cenách starých a nových bytov je v závislosti od lokality a segmentu do 20 %. S pokračujúcou výstavbou, narastajúcou ponukou novostavieb a tiež narastajúcimi zásobami na trhu by sa mal cenový rozdiel nových a starých bytov zväčšovať. Toto je však dlhodobý trend a ide skôr o zovšeobecnenie. Lokalita a ostatné parametre (popri veku) každej individuálnej nehnuteľnosti budú určovať jej cenu.
Návrh zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania by mal v tomto roku podporiť najmä mladé rodiny a nájomné byty. Je teda tento segment perspektívnou oblasťou?
Myslím, že na Slovensku nemožno veľmi hovoriť o akejkoľvek zmysluplnej štátnej podpore bývania. Snáď jediným významnejším stimulom je príspevok pre mladých, ktorý si môžu uplatniť žiadatelia o hypotekárny úver do veku 35 rokov. Nájomné bývanie, štartovacie bývanie pre mladých sú však perspektívnymi oblasťami, a nielen preto, že je tu veľký počet ľudí, pre ktorých by to otvorilo cestu na trh bývania. Kým však nebude strategickou politikou vlády v tejto oblasti reálne niečo podniknúť, ako to je v iných zrelých ekonomikách, táto perspektíva ostane iba teoretická.
Dajú sa ešte reality v súčasnosti vnímať ako bezpečná investícia? Bude v budúcnosti dosť potenciálnych kupcov?
Z úst realitného makléra bude odpoveď na takúto otázku vždy znieť nedôveryhodne, a tak si skúsim pomôcť jediným absolútnym a logickým argumentom. Bývanie je základná ľudská potreba. Bodka. Môžeme si povedať, či a koľko budeme potrebovať zlata, diamantov, dlhopisov, opcií alebo kávových zŕn, dopyt po bývaní je a ostane konštantou. To, samozrejme, neznamená, že ceny na realitnom trhu nebudú podliehať výkyvom. Práve tak ako na iných trhoch, aj tu budú makroekonomické a iné vplyvy krátko- a strednodobo ovplyvňovať vývoj. Keď však padne finančný systém, burzy alebo sám internet, reality budú jedinou investíciou, ktorá ostane stáť a ktorá bude svojmu vlastníkovi schopná poskytnúť okamžitý úžitok v podobe vlastnej strechy nad hlavou alebo príjmu z prenájmu. Tak to bolo vo feudalizme a je to podobné aj v dnešnej globalizovanej informačnej spoločnosti.
TEXT: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
FOTO: riešime bývanie
Článok bol zverejnený v časopise ASB.
