Americká realitná stratená dekáda sa začína
Posledné ekonomické dáta z USA naznačujú, že hospodárstvu sa darí. Priemyselná produkcia má rastúci trend, spotrebiteľská a podnikateľská dôvera sa zlepšuje a za posledného pol roka došlo k vytvoreniu viac ako 150-tisíc pracovných miest mesačne. Analytici sa preto začínali nádejať, že sa rozbehne aj obnova realitného trhu. Veď Amerika ukazuje kríze chrbát.
Napriek tomu situácia na trhu nehnuteľností nie je vôbec optimistická. Ceny domov podľa analýzy spoločnosti Zillow k marcu 2011 ukázali 57. pokles na mesačnej báze v rade. Dokonca za prvý štvrťrok sa prepadli o tri percentá, čo je najväčší prepad za posledné tri roky. Od maxím z predkrízového roku 2006 sú tak nižšie o tretinu, čo znamená pokles ich hodnoty za toto obdobie o nepredstaviteľných 9 biliónov dolárov. Vydané stavebné povolenia sa pohybujú na historických minimách, rovnako ako predaj nových nehnuteľností. Začatá výstavba domov klesla na úroveň, ktorú trh zaznamenal naposledy pred 27 rokmi.
Ponuka prevláda nad dopytom
Realitný sektor sa teda zatiaľ nezotavuje a zásoba nepredaných nehnuteľností by dokázala byť pri súčasnej úrovni dopytu predaná za viac ako rok. Ponuka nehnuteľností prevláda nad dopytom napriek tomu, že americký spotrebiteľ má k dispozícii rekordne lacné hypotekárne úvery. Sadzby na nich sú najnižšie od začatia štatistického sledovania začiatkom 70. rokov.
Dôvody
Existuje niekoľko dôvodov a problémov, prečo by mohla kríza na trhu s bývaním pretrvať ešte niekoľko štvrťrokov. Hoci sa ceny nehnuteľností zdajú z pohľadu roku 2006 výhodné, stále sú zhruba o 25 až 30 percent vyššie ako na začiatku hypotekárnej bubliny v roku 2001, čo naznačuje stále čiastočnú predraženosť. Problémom je aj skutočnosť, že ku koncu roka 2010 viac ako 23 percent majiteľov domov, čo je približne 11-miliónová masa ľudí, dlhovalo za úvery na bývanie viac, ako bola hodnota ich nehnuteľností. Pre časť z nich je tak výhodnejšie jednoducho prestať platiť za úver a nechať dom prepadnúť banke. Existuje aj značné percento, ktoré na splátku pre stratu zamestnania nemá. To však vytvára ďalší tlak na pokles cien.
Koniec vládnej podpory
Navyše, aj keď sa miera nezamestnanosti v Spojených štátoch pohybuje okolo dvojročného minima, ekonomike sa stále nepodarilo obnoviť viac ako polovicu miest zaniknutých počas krízy. Pred necelým rokom sa skončili aj vládne podporné programy daňových úľav pre kupcov nehnuteľností, čo presunulo podstatné percento ich nákupov do predchádzajúceho roka, keď bola podpora stále aktuálna. Na dopytovú stranu negatívne vplýva aj sprísnenie podmienok pri poskytovaní úverov.
Skreslený pohľad štatistík
Niektorí ekonómovia sa navyše domnievajú, že skutočný stav realitného trhu môže byť zhruba o 20 percent horší, ako sú oficiálne štatistiky, a bez nádeje na rýchle zlepšenie. Po kríze sa mení totiž vzťah Američanov k bývaniu. Kým v predkrízových časoch sa preferovala vlastná strecha, teraz sa môžu spotrebitelia prikloniť viac k nájmom. Američania po kríze preferujú pokles svojho dlhového bremena a namiesto ďalšieho zadlžovania uprednostňujú splácanie predchádzajúcich dlhov. Dopyt po hypotekárnych úveroch tak môže ostať ešte dlhší čas ochromený. Problémom pre realitný trh môže byť aj rastúca inflácia, rast výdavkov na energiu a potraviny a pokles disponibilného reálneho príjmu.
Viac ako 10 rokov
Podľa analýzy Kena Goldsteina z Conference Board môže trvať aj viac ako 10 rokov, kým sa aktivita v realitnom sektore vráti na predkrízovú úroveň. Aj preto, že ľudia sa už poučili a nebudú nehnuteľnosti kupovať ako stávku na nekonečný rast ich ceny. Pre Ameriku by sa tak mohla začať stratená japonská dekáda, keď signifikantne poklesne viera investorov v to, že kapitalizmus dokáže udržať rýchlejší rast dopytu, ako je rast ponuky v oblasti výstavby.
Stanislav Pánis
Autor je analytik portálu www.akcie.sk
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
