Územné konanie ako biznis

Roky divokých investícií, keď oddelenia územného plánovania a stavebné úrady ťahali za veľmi krátky koniec, sú preč. Sami developeri dnes volajú po jednoznačných a jasných pravidlách hry. Dočkáme sa ich?

Na začiatok by pomohla zmena postoja k developerom. Adrián Rác, výkonný riaditeľ spoločnosti HB Reavis pre Slovensko, rád cituje hlavného architekta Viedne, ktorý na jednej diskusii v Bratislave na otázku „Ako bojujete proti developerom?“ odpovedal: „My proti nim nebojujeme, my ich naopak vítame“.  

Niečo aj pre okolie
Developerov trápi najmä nedodržiavanie lehôt v povoľovacom procese, zvlášť v územnom konaní. Katarína Krajňáková z J&T Real Estate uviedla, že podľa ich skúseností trvá územné konanie 12 až 18 mesiacov a Adrián Rác priznal, že „územné konanie zaberá najdlhší čas z hľadiska povoľovania stavby. Ak sa k tomu ešte pridá hodnotenie vplyvov na životné prostredie, tak sa bavíme o období približne dvoch až troch rokov.“ V Banskej Bystrici, v Žiline, v Košiciach a aj v bratislavskom Novom Meste svorne tvrdia, že povoľovací proces beží v intenciách zákona a na priamu otázku, či sa stretli s korupciou, odpovedali záporne. Každá zo spomenutých samospráv predpokladá, že zo svojho výnosu developer časť peňazí venuje na všeobecné miestne blaho tým, že sa bude podieľať na vyvolaných investíciách alebo ich rovno celé zaplatí. V Banskej Bystrici považujú vybudovanie dopravných napojení a záchytných parkovísk za nutnosť pri povoľovaní samotných stavieb.

Košice sa snažia, aby investícia znášala projekčne aj realizačne všetku záťaž, ktorú do lokality prináša. V mestskej časti Bratislava-Nové Mesto považujú za samozrejmé, že developer ešte urobí aj niečo pre svoje okolie: prispeje na komunikácie, školu, škôlku či detské ihrisko. Adrián Rác pripúšťa: „Vieme, že je to historický problém a samosprávy nemajú peniaze, preto im radi s obnovou infraštruktúry pomôžeme. V zahraničí je však bežné, že mesto (samospráva) je koordinátorom a zabezpečovateľom infraštruktúry v území a na developerovi zostáva iba zrealizovať prípojky v dĺžke pár metrov.“ Samotná položka vyvolaných investícií nebýva problém, obavy sú z jej nepredvídateľnej výšky a z nejasností, komu vlastne treba čo zaplatiť. Nejasný výsledok rokovaní o vyvolaných investí­ciách môže projekt aj pochovať alebo značne oddialiť.

„Zodpovedný developer si musí pri svojom projekte vypracovať domácu úlohu, tak aj mesto so svojimi mestskými časťami by malo mať jasno v tom, kam sa chce uberať,“ hovorí Pavol Fábry, ktorý sa venuje príprave a posudzovaniu projektov. „Stretávame sa aj s tým, že stavebné úrady dávajú investorom povinne vypracovať ÚPN zóny na ich vlastné náklady, ale neexistuje dôvod, prečo by to celé mali platiť.“

Developeri nech nesuplujú
Mestá majú spracované len niektoré územné plány zón. V Banskej Bystrici je to centrálna mestská zóna a Pršianska terasa. Košice majú 15 územných plánov zón, sú však z 90. rokov minulého storočia, darí sa aktualizovať tri až štyri ročne. Petronela Királyová z UHA mesta Košice pomenúva problém jasne: „Územné plány zón, tak ako ich definuje súčasný legislatívny rámec, sú skôr využiteľné ako nástroj na definovanie majetkovoprávne ucelených lokalít. V prípade území s rozdrobenou vlastníckou štruktúrou (čo je v podstate stav všetkých obcí na Slovensku) je však použitie tohto nástroja územného plánovania komplikované a neúmerne drahé.“ Podľa nej by mal byť nový stavebný zákon prepojený so systémom daňového zaťaženia spoločnosti, ako aj so systémom zvýhodnení, ak by sa investori aktívne podieľali na územnom rozvoji a zhodnocovaní územia. Dnešný zastaraný legislatívny rámec považuje za hlavnú príčinu väčšiny problémov pri územnom plánovaní.

Obec ako developer
Developeri nemôžu suplovať miestnu samosprávu ani vo funkcii urbanistov, ani investorov verejných zákaziek.Existuje však skutočný záujem o sprehľadnenie konania napríklad poplatkami odstupňovanými podľa indexu podlažnej plochy alebo iných kritérií? Takýto nepopulárny krok si vyžaduje politickú vôľu. Ak by obce mohli zo zámerov, ktorých realizáciu na svojom území povolia, transparentne získať peniaze na svoj rozvoj, museli by ich začať aj transparentne míňať a vlastne by sa sami dostali do pozície developerov. Pavol Fábry pripomína: „Snaha majiteľa dosiahnuť najvyššiu hodnotu pozemku prostredníctvom výstavby je celkom legitímna. Je na municipalite, aby zabezpečila, že dané územie sa bude rozvíjať komplexne a atraktívne s ohľadom na všetkých obyvateľov, a to vrátane potrebnej infraštruktúry a občianskej vybavenosti, napríklad na pozemkoch mesta či mestskej časti, ktorých však stále ubúda.“ Svojim obyvateľom, platiteľom daní, aktivistom, a dokonca aj potenciálnym súkromným investorom by museli obce náležite zdôvodniť, ako si predstavujú rozvoj svojho územia a ktoré verejné investície majú mať prioritu. A napokon by naplánované museli efektívne aj kvalitne zrealizovať. Na úradoch by vznikol dopyt po odborníkoch, ktorí by chceli byť primerane zaplatení. Vyjednávaniu by bol koniec a celý proces rozvoja by sa z pliec starostov a poslancov dostal na stôl urbanistom a inžinierom, kam naozaj patrí.

Povolenia ako biznis
Mestá majú spracované územné plány s výhľadom na rôzne obdobia. V Žiline je to 15 rokov, v Košiciach práve rozbiehajú obstarávanie nového územného plánu, ktorý nahradí aktuálne platný z roku 1976. Pružnosť územných plánov miest či jednotlivých zón je obmedzená, rieši sa zmenami a doplnkami, ktoré ich novelizujú približne raz za štyri roky. „Odsúhlasovať navrhované zmeny, ktoré prešli kladným schvaľovacím procesom, raz ročne v jednom balíku, ako navrhol primátor Bratislavy, sa javí ako riešenie, ktoré celý proces urýchli a veci dúfam pomôže,“ tvrdí Pavol Fábry. „Určite by sme privítali flexibilnejšie územné plánovanie. Samozrejme, situácia sa pomaly zlepšuje a chápeme, že plány sú zastarané, lenže proces ich zmeny trvá veľmi dlho a stáva sa tak závažnou prekážkou výstavby. Celý proces by mal byť výhradne odbornou záležitosťou,“ potvrdzuje Adrián Rác.

Katarína Krajňáková pripomína ešte jeden problematický bod v povoľovacom konaní: „Prostredníctvom zákona o EIA sa účastníkom územných a stavebných konaní môže stať ktokoľvek. Tento spôsob využívajú aj aktivisti a uplatňujú si postavenie účastníka konania formou odvolaní, ktoré sú často neodborné, deštruktívne, niekedy dokonca zavádzajúce. Spôsobujú tak prieťahy, ktoré môžu trvať celé roky bez toho, aby niesli akúkoľvek zodpovednosť za svoje konanie.“ Adrián Rác k tomu dodáva: „Občas si aktivisti pomýlia súkromného investora so samosprávou, ktorá by mala nimi požadované aktivity zabezpečiť.“ A sme späť pri samospráve. Ak by sme sa na Slovensku poučili zo sveta a nastavili proces územného a stavebného konania ako transparentný biznis, možno by sme sa dočkali aj toho, že by problém s dodržiavaním lehôt i regulatívov zmizol. Máme však na to odvahu?

Mária Nováková

Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.