kvalitna priprava projektu usetri naklady
Galéria(4)

Kvalitná príprava projektu ušetrí náklady

Od prvých úvah o investičnom projekte až po ukončenie samotnej realizácie plynie časový úsek, ktorý sa investori zvyčajne usilujú skrátiť na čo najkratšiu možnú lehotu. Ich prístup je pochopiteľný, reagujú na spoločenskú objednávku či aktuálny vývoj trhu. Pozrime sa, či je tento postoj aj správny a aký je návod na úspešné zvládnutie celého procesu prípravy projektu až po realizáciu.

99478483 big image
200246471 001 big image
sam 3134 big image
kvalitna priprava usetri naklady 5936 big image
Investičný zámer
Investori sú rôzni. Niektorí sú odborne veľmi zdatní, vybavení technickým vzdelaním a dokonalou znalosťou legislatívy. Postupne zbierali skúsenosti a s veľkosťou svojich developerských projektov rastú aj oni. Mnohí investori sa však v tejto pozícii ocitnú preto, že ich spoločnosť rozširuje svoje aktivity, takže potrebujú postaviť novú halu, obchod alebo iný objekt.

Erik Štefanovič zastupuje medzinárodnú spoločnosť, ktorá spolupracuje s investormi a venuje sa rôznym projektom od prvých myšlienok o budúcej investícii až po pomyselné odovzdanie kľúča od hotovej, ukončenej stavby. Veľmi často so svojím tímom vstupuje do rozbehnutého procesu a pomáha optimalizovať celý postup. Svoje bohaté skúsenosti z pôsobenia v regióne strednej Európy, najmä v Rakúsku, Nemecku, Českej republike, na Slovensku, ale aj na Ukrajine, zhrnul so svojimi kolegami do podoby malého šlabikára pre investorov.

Precízna príprava
Investor by si mal predovšetkým ujasniť odpoveď na otázku, čo bolo hlavným podnetom na stavebnú investíciu. Tá totiž predstavuje samotný cieľ stavebného zámeru. Budova sa vždy stavia na konkrétny účel, jej užitočnosť musí byť celkom jasná a zrejmá. Už na začiatku investičného procesu však treba brať do úvahy nielen náklady, ktoré sú spojené s prípravou a realizáciou zámeru, ale aj vyplývajúci dlhodobý úžitok investície a náklady spojené s prevádzkou počas celého životného cyklu stavby. „Vždy zdôrazňujeme dôležitý fakt, na ktorý mnohí investori zabudnú. Každé ich rozhodnutie, ktoré sa týka samotnej investície, má zásadný vplyv na budúce prevádzkové náklady,“ hovorí Erik Štefanovič a zdôrazňuje: „Neustále pripomíname, že všeobecne investičné náklady tvoria iba dvadsať percent z tých celkových na životný cyklus budovy.“

Situácia na Slovensku je podľa neho taká, že projektová dokumentácia často pre investora znamená nevyhnutnosť vyžiadanú najmä úradmi. Predprojektová príprava sa zvyčajne podceňuje, investor doslova požaduje „jednoduchý projekt haly za stotisíc eur“. Technickej dokumentácii mnohokrát ani nerozumie, nevie čítať výkresy. To, samozrejme, nemožno považovať za chybu. Investor si však musí uvedomiť, aké percento prostriedkov vkladá do tejto prípravy. Projekčné práce od prvých skíc štúdie, ktorá často ani nie je honorovaná, až po vypracovanie projektovej dokumentácie na stavebné povolenie a realizačný projekt tvoria okolo päť percent z ceny stavebných nákladov na realizáciu. Znamená to, že najdôležitejšia fáza celej investície sa podieľa v nákladoch na životný cyklus stavby len jedným percentom. „V Rakúsku a Nemecku sú honoráre pre projektantov oveľa vyššie, ale aj ich postavenie je úplne iné. Architekt nie je niekto, kto projekt len pekne nakreslí. Na jeho pleciach je zodpovednosť za optimálne navrhnutie tvaru, dispozície, rozvrhnutie funkcií. Sprevádza investíciu počas celého priebehu, autorský dozor je samozrejmosť. V našich končinách sa stáva, že počas výstavby projektant ledva zdvihne telefón, keďže mu nik autorský dozor nezaplatí,“ dopĺňa Erik Štefanovič.

Takisto je bežné, že kritériom výberu projektanta je najmä cena. Investora teší, že projekt je lacný, bez ohľadu na odbornosť a skúsenosti projektanta. „U nás sa stretávame s postojom, že až keď príde na pozemok bager, ešte len vtedy sa to naozaj začne,“ usmieva sa Erik Štefanovič, „slávnostné poklopkanie základového kameňa je iste dôležitým okamihom, ale de facto sa tam naša hlavná úloha končí.“

Nemenej podstatným faktom je, aby si investor uvedomil, nakoľko je zdatný zvládnuť vedenie projektu sám a kde potrebuje pomoc. Ak si prizná, že potrebuje odbornú asistenciu v podobe projektového manažéra alebo niekoho, koho riadením projektu poverí, vybral sa správnym smerom. Celková štruktúra projektu musí byť vytvorená skúseným interným alebo externým projektovým manažérom, prípadne poradcom. Je mnoho rozhodnutí, ktoré môže urobiť len investor sám, najmä ak ide o rozpočtové záležitosti, zabezpečenie financovania projektu, zmluvy, vyriešenie otázky stanovenia kvality, energetického štandardu objektu, výber dodávateľov a podobne. Mnohé úlohy môže delegovať na spolupracovníkov. Ide najmä o analýzu trhu a jeho vývoj, zoznam potrebných úradných povolení a zákonných lehôt, hrubý lokalitný program či koncepciu termínov.

Nastavenie pravidiel
Projekty v Rakúsku sa vyznačujú veľmi precíznou predprojektovou prípravou. Veľa času sa venuje integrálnemu plánovaniu, simulovaniu rôznych situácii, riešia sa možné kolízne body. Dalo by sa povedať, že táto fáza má až hravý priebeh, ale má zmysel a prináša odpovede na mnohé otázky ohľadne dispozície, budúcej prevádzky, usporiadania výroby alebo skladových priestorov a celkovej optimalizácie budúcej investície z hľadiska rozsahu obstavaného priestoru. Do úvahy sa berú aj názory kľúčových pracovníkov, vedúcich prevádzky alebo šéfov výroby. Výnimočne môže nastať aj zistenie, že investícia napokon nie je potrebná, čo má v konečnom dôsledku takisto svoj význam.

Ďalším podstatným momentom je kompletné nastavenie pravidiel, definovanie celkovej organizácie projektu. Aby sa predišlo neskorším nedorozumeniam, je vhodné si stanoviť spôsob a štruktúru elektronickej komunikácie a ukladanie dát, pravidlá tvorby projektovej dokumentácie, štruktúry adresárov, názvov súborov, registrov a podobne. „V nemecky hovo­riacich krajinách sa stretávame s tým, že sú vopred dohodnuté aj také detaily, ako do koľkých dní treba odpovedať na e-mail. Aj samotné stretnutia sú dokonale zorganizované.

Dokonca majú aj funkciu time manažéra, ktorý dohliada na to, aby bol dodržaný harmonogram stretnutia, prebrali sa stanovené body a čiastkové diskusie nepresiahli stanovený limit. Nadriadení rešpektujú jeho upozornenie, že čas na danú tému vypršal. Vyžaduje sa dokonalá príprava a profesionalita,“ zdôrazňuje Erik Štefanovič a neodpustí si poznámku: „Čím ideme ďalej na východ, tým nepresnejšie sú termíny stretnutí, tým menej informácií sa dá získať a tým menej problémov sa na nich vyrieši. Naším slovenským prehreškom je nedochvíľnosť. Je nepríjemné, ak si nás preto nemeckí kolegovia doberajú. Na druhej strane ich občas vyvedie z miery nečakaný problém. Českí spolupracovníci často podobné situá­cie riešia typicky švejkovsky a vedia dobre zaimprovizovať.“

Pripravenosť šetrí
Aj keď sa práce na projekte dostanú do fázy intenzívnej prípravy dokumentácie na stavebné povolenie, neustále treba mať pod kontrolou odbornosť jednotlivých profesistov a s pomocou projektového manažéra dohliadať na zohľadnenie všetkých prevádzkových požiadaviek, prípadne záujmov budúcich klientov. Výhodou je zazmluvnenie generálneho projektanta, najmä pri komplexnejších projektoch.

Pri každom ukončenom stupni projektovej dokumentácie je nevyhnutné opätovné porovnanie so samotným cieľom investície, či spĺňa všetky vopred stanovené kritériá, prípadne či sú zapracované neskoršie požiadavky so zohľadnením súvisiacich nákladov nielen ako zmien v projekte, ale aj ich možný vplyv na budúce prevádzkové náklady. S dostatočným časovým predstihom je nevyhnutné rozhodnúť, aké stanoviská je užitočné vziať do úvahy. Netreba podceňovať susedské vzťahy, ktoré môžu výrazne ovplyvniť celý investičný zámer.

„Dôkladná projektová príprava je úspešným predpokladom na vypracovanie reálnej ceny realizovaného diela. Výkaz výmer je u našich západných susedov vypracovaný do najmenšieho detailu. Nenechajú nič na náhodu ani na unáhlené rozhodnutie počas realizácie. Naše skúsenosti jasne poukazujú na to, že drobné zmeny sa v konečnom dôsledku napočítajú do neúnosného zvýšenia rozpočtu,“ hovorí Erik Štefanovič. „Rád by som upozornil práve na potrebu dať si podrobne spracovať projekt aj zdanlivo jednoduchej stavby. Často sa stáva, že vopred stanovený finančný limit je v cenovej ponuke na reali­záciu diela výrazne prekročený. Vysvetľujeme investorom, že realizačná firma si musí nejasné položky poistiť rizikovou prirážkou, čomu sa práve dôkladne spracovaným projektom dá predísť.“

Strach z úradov
Významným medzníkom, ktorý je dôvodom na oslavu, je získanie právoplatného stavebného povolenia. Vzhľadom na predošlé roky u nás panuje strach z úradníkov, ktorí akoby mohli rozhodovať o našom osude. Na jednej strane stavebníci nepodávajú konštruktívne sťažnosti na neopodstatnené prieťahy v stavebnom konaní, na druhej strane aj na úradoch by mali chápať, že investor nie je nepriateľ, ale na jeho podnet vzniká niečo dobré a užitočné. Jedinou možnou cestou von zo začarovaného kruhu skrytej korupcie a nepružnosti stavebných úradov je systémová zmena štandardov – od primeraného sadzobníka poplatkov pre stavebníkov až po primeraný počet dobre ohodnotených kvalifikovaných pracovníkov.

Úskalia realizácie
Zdôrazňovať skutočnosť, že kvalitne pripravený harmonogram stavebných prác vychádza z kvalitne pripraveného projektu, azda ani netreba. „Stretávame sa s tým, že práve v priebehu realizácie nastávajú z podnetu investora zásadné zmeny. Hýbe sa s dispozíciou, dôležitými konštrukciami. Majiteľ, ktorý nie je technicky zdatný, potom až na stavbe definuje problém. O následkoch v podobe predražených nákladov asi nemusím hovoriť. Na nemeckých stavbách sa už takmer nič nemení, tam konštrukčné a montážne firmy realizujú perfektne zvládnutý projekt,“ konštatuje Erik Štefanovič. U nás je stále zaužívaný prístup, že na celý priebeh stavby dozerá stavebný a technický dozor a do značnej miery práve nahrádza funkciu projektového manažéra. Dohliadať na všetky technické detaily priebehu výstavby a zároveň zosúlaďovať jej harmonogram často nezvláda jedna osoba, kompetencie sa potom delegujú na nesprávnych ľudí a najčastejšie bez hlbších znalostí rozhoduje investor sám alebo poverí generálneho dodávateľa.

Dobrá zmluva, spokojný klient
Mnohé konflikty a nedorozumenia, ktoré sa vyskytnú v priebehu realizácie stavebného diela, vznikajú nedostatočným ošetrením v zmluvách. Máloktorá stavba má hladký priebeh, o to dôležitejšie je pre investora zabezpečiť do detailov všetky potrebné zmluvné vzťahy. „Najnovším prírastkom je u nás oddelenie mediácie a práva. Pomáha nám vyriešiť všetky sporné situácie, ktoré vznikajú. Samozrejme, že aj vo fáze projektovej prípravy aj počas realizácie sa snažíme všetky požiadavky investora riešiť k jeho spokojnosti, ale bez dobre nastavenej zmluvy akceptovanej oboma stranami to jednoducho nejde,“ uzatvára Erik Štefanovič.

Mária Nováková
Foto: Mária Nováková a Thinkstock

Článok bol pripravený v spolupráci s Delta Projektconsult Slovakia.

Článok bol uverejnený v časopise ASB.