banky su pri financovani projektov opatrne
Galéria(3)

Banky sú pri financovaní projektov opatrné

Developerské projekty patria do oblasti projektového financovania, ktoré väčšinou zabezpečujú banky. Podľa Martina Bielika zo spoločnosti Colliers International existuje na Slovensku 20 bánk financujúcich nehnuteľnosti, pričom od developerov vyžadujú pri financovaní projektov približne 40 až 45 percent vlastných zdrojov. Aj v súčasnom období, ktoré sa čoraz častejšie označuje ako postkrízové, však zostávajú bankové domy opatrné a na prípadné riziko jednoducho nemajú chuť.

03 banky big image
02 banky big image
banky su pri financovani projektov opatrne 5043 big image
Princípy projektového financovania
Financovanie developerských projektov obsahuje mnoho zložitých zákutí, ktoré definujú celý proces. Nasledujúce názory však chcú byť relevantným náčrtom situácie prostredníctvom zástupcov najvýznamnejších finančných inštitúcií na Slovensku.

V rámci projektového financovania nehnuteľností banka poskytuje úvery na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľností. Ďalšou podstatnou charakteristikou je, že príjem projektu plynie z nájmu alebo predaja nehnuteľnosti, resp. jej časti, a nie z aktivít spoločností, ktoré v danej budove (v prípade prenájmu) sídlia. „Nepodceňujeme však ani analýzu bonity nájomcov, pretože riziko splácania úveru je priamo úmerné tomu, ako sa firmám sídliacim v budove darí,“ dodáva Radoslav Jakab, riaditeľ odboru financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne.

Banka uprednostňuje financovanie jednoúčelových spoločností, ktoré danú nehnuteľnosť vlastnia, nadobúdajú alebo developujú a neskôr prenajímajú alebo predávajú. Zabezpečením bankového úveru je samotná nehnuteľnosť a z nej plynúce práva (poistenie, pohľadávky) a takisto aj akcie alebo obchodné podiely danej jednoúčelovej spoločnosti.

Projektové financovanie teda spočíva v poskytnutí úveru pre spoločnosť založenú na jediný účel, a to úspešnú realizáciu konkrétneho projektu. „Investor sa však musí podieľať na financovaní projektu vlastnými finančnými zdrojmi tak, aby aj on zdieľal riziko z projektu,“ zdôrazňuje Miroslav Hladký, vedúci oddelenia projektového financovania v Tatra banke. „Banka reálne vstupuje do projektu čerpaním úveru za vopred definovaných podmienok v úverovej zmluve v určitej fáze rozostavanosti projektu. Čerpania sú prísne účelové a výška čerpania musí zodpovedať progresu výstavby, čo pri väčších projektoch potvrdzuje nezávislý stavebný dozor.“

Banka kontroluje všetky aktíva, ktoré vzniknú v projekte, prostredníctvom existujúcich, resp. budúcich záložných práv a zároveň kontroluje všetky hotovostné toky dnu a von, ktoré s projektom súvisia (inkaso tržieb z prenájmu alebo predaja produktu z projektu, rezervné účty, prevádzkové výdavky, budúce kapitálové výdavky a pod.). „Aj keď sa v analýzach a výpočtoch počíta s určitou rezervou v predpokladoch a vo finančných tokoch, výrazný odklon finančnej výkonnosti projektu by mohol spôsobiť zlyhanie úveru a tým aj celého projektu,“ upozorňuje Miroslav Hladký. „Určitý priestor na manévrovanie väčšinou zostáva, závisí však od podmienok dopytu a ponuky na relevantnom trhu a od sily developera.“

banky,projekty,developing,development,banksFinančné toky
Podľa Pavla Hajdu, riaditeľa odboru projektového financovania a financovania nehnuteľností vo VÚB, by sa mal developerský projekt realizovať v tzv. SPV (Special Purpose Vehicle), čo je čistá spoločnosť založená len s cieľom developovať konkrétny projekt. „Vytvorenie SPV je veľmi dôležité, aby všetky finančné toky súvisiace s projektom boli identifikovateľné a transparentné a aby sme vylúčili riziko vplyvu iných podnikateľských aktivít investora na financovaný projekt,“ zdôrazňuje Pavol Hajdu.

Mechanizmus je taký, že investor vkladá do SPV svoje vlastné zdroje pozostávajúce z pozemku, samotného projektu a finančné prostriedky potrebné na úhradu nákladov spojených s projektom v dohodnutej výške. Z celkových nákladov by to malo byť v ideálnom prípade približne 30 %. Zvyšných 70 % poskytne banka vo forme úveru, ak projekt vyhodnotí ako financovateľný. „Samozrejme, pomer vlastných zdrojov a úveru sa môže meniť na základe posúdenia projektu bankou, inak povedané neexistuje univerzálny pomer,“ upozorňuje Pavol Hajdu. „Ak investor nie je schopný eliminovať niektoré riziká v dostatočnom rozsahu, môže banka požadovať viac vlastných zdrojov a naopak, ak projekt v niektorých parametroch dáva banke väčší komfort v porovnaní s inými projektmi, môže banka zvážiť aj nižší objem vlastných zdrojov.“

Dôležitým parametrom pri posudzovaní projektu je pri bytových projektoch tzv. pre-sale, t. j. byty zazmluvnené pred prvým čerpaním úveru, a pri komerčných priestoroch tzv. pre-lease, t. j. nájomné priestory zakontrahované tiež pred prvým čerpaním úveru s nájomcami akceptovateľnými pre banku.

Opatrnosť bánk
Banky na Slovensku sa v ostatných dvoch rokoch ocitli po prvýkrát v situácii, keď realitný trh prestal rásť. Prepadol sa dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach, nízky bol aj dopyt po komerčných nehnuteľnostiach, či už z pohľadu investičného, alebo z pohľadu potenciálnych nájomcov. „Dôsledkom tejto situácie je, že niektoré projektové spoločnosti nie sú schopné pre výpadok na strane príjmov splácať svoje úvery,“ hovorí Radoslav Jakab. „Banky z tohto dôvodu pristupujú k projektom omnoho selektívnejšie ako v minulosti. Ako veľká a silná banka sa aj napriek tomu snažíme financovať každý zaujímavý projekt, ktorý spĺňa naše kritériá – v oblasti výnosov pre banku, ale aj v oblasti rizika.“

Podľa Miroslava Hladkého vládnuca opatrnosť vyplýva zo situácie na realitnom trhu, ktorá nastala začiatkom krízy. Od určitého momentu bola ponuka výrazne vyššia ako kúpyschopný dopyt, resp. potreba firiem a ochota obyvateľstva sa zadlžovať v súvislosti s obstaraním nových priestorov. „Množstvo nových bytov nečakalo napriek kríze s výstavbou a v súčasnosti sa dokončujú a ďalšie, ktoré sa pozastavili, znova začínajú ožívať,“ hovorí Miroslav Hladký. „Otázka je, či sa stretnú so záujmom trhu. Je však isté, že očakávania kupujúcich sa zmenili a z pohľadu dokončených bytov a cien je z čoho vyberať. Uvidíme, ako sa developeri budú vedieť tejto situácii prispôsobiť. Na druhej strane je na trhu ťažko odhadnuteľné množstvo bytov, ktoré sa predali, nikto v nich však ešte nebýval. Budú sa teda predávať na sekundárnom trhu v podstate stále ako novostavby.“

banky,projekty,developing,development,banks

Úspešnosť projektu
Úspešný projekt je ten, ktorý si získa svojho zákazníka – túto stručnú, ale výstižnú definíciu úspešnosti ponúka Radoslav Jakab. Buď ním je kupujúci v prípade bytov, alebo nájomca v prípade komerčných nehnuteľností. Aby sa tak stalo, snažia sa v Slovenskej sporiteľni spolu s developerom vypracovať analýzu nielen plánovaných finančných tokov, ale aj lokality, vzhľadu, funkčnosti a mnohých ďalších nekvantifikovateľných faktorov.

„Rovnako nás v banke zaujíma skúsenosť samotného developera a jeho dovtedajšie projekty, pretože to vytvára predpoklad (hoci nedáva záruku), že aj v ďalšom novom projekte bude úspešný,“ uzatvára Radoslav Jakab.

Miroslav Hladký zase považuje za spoločný menovateľ úspechu skúsenosti developera, kapitálovú silu, schopnosť ustáť aj ťažšie obdobie na trhu pri predaji, sledovanie trendov, hlbšie vnímanie potrieb koncových užívateľov a dobré ceny.

Okrem ideálnej lokality zdôrazňuje Pavol Hajdu aj celkový business model projektu, t. j. či je predpoklad, že projekt bude dlhodobo uspokojivo performovať. „Pri bytových projektoch je dôležité ísť do detailu a venovať sa dispozičným riešeniam jednotlivých bytov, teda či projekt ponúkne trhu byty, o ktoré je záujem,“ hovorí Pavol Hajdu. „To isté platí o predajnej cene, ktorú plánuje developer požadovať. Pri komerčných nehnuteľnostiach je to zase porovnanie plánovaného nájomného s nájomným akceptovaným trhom. Ostatné veci, ako napríklad pomer vlastných zdrojov a úveru, sú často o matematike.“

Ktoré projekty sú žiaduce
Podľa Miroslava Hladkého bolo nedávno cítiť isté spomalenie výstavby kancelárskych priestorov, ale aj tie sú dnes už v pohybe. V minulom roku Tatra banka financovala, resp. podpísala financovanie niekoľkých významných projektov. Išlo prevažne o veľké retailové plochy nákupných centier a multifunkčné projekty. „V tomto roku sa sústredíme najmä na kancelárske a retailové plochy tam, kde bola ponuka slabšia už v minulosti a kde teda zostal určitý priestor na danom lokálnom trhu,“ hovorí Miroslav Hladký. „S celkovým oživením ekonomiky by mohol vzrásť aj dopyt po industriálnych a logistických plochách, čo je pre nás ďalší zaujímavý segment realitného trhu pre najbližšie obdobie.“

Slovenská sporiteľňa financuje všetky typy nehnuteľností. V ostatnom období je však zdržanlivejšia v oblasti financovania hotelov.

V prípade bývania sa podľa Grety Slaninkovej z UniCredit Bank úspešne financujú projekty nízkonákladového bývania. „Úspešné je aj financovanie logistiky,“ upresnila Greta Slaninková na Trend konferencii Reality a development v marci 2011.

Pavol Hajdu z VÚB banky nevidí úspešnosť v segmentoch, ale v konkrétnych projektoch. VÚB banka sa v súčasnosti na financovanie veľkých rezidenčných projektov nechystá. V minulosti sa silno orientovala na financovanie bytových projektov, dnes sa viac angažuje vo financovaní obchodných centier, kancelárskych priestorov alebo logistických hál. „Dá sa povedať, že smerujeme k vyváženému portfóliu, kde by uvedené komerčné nehnuteľnosti na prenájom mali predstavovať približne 75 – 80 % a projekty na predaj (bytové domy) asi 20 %,“ dodáva Pavol Hajdu.

Do veľkých rezidencií sa nechce púšťať ani UniCredit Bank. „Banky dnes určite nemajú apetít na riziko,“ glosuje Greta Slaninková. V prípade bývania sú banky ochotné financovať projekty na úrovni 50 bytov. Podľa Slaninkovej je príčinou zodpovednosť finančných domov. „Práve banky neboli v minulosti zodpovedné,“ namieta Tamir Winterstein z Lighthouse Group. Ich správanie podľa neho skôr vyplýva len zo súčasnej situácie, nie zo zodpovednosti.

Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.