Aj priemysel môže byť v kvalitnom architektonickom obale

Fungujúci trojuholník

„V celom procese však musí fungovať trojuholník – projektant, zhotovovateľ a investor,“ zdôrazňuje Ing. Ján Baranec z útvaru realizácie spoločnosti Hornex, a. s. „Až keď každý z jeho bodov stopercentne zabezpečuje svoju prácu a pozitívne ovplyvňuje spoločný výsledok, stavby sa realizujú aj v skorších termínoch.“

Začnime prvým bodom – teda projektantom. Všetko sa odvíja od charakteru obchodného prípadu, ktorý môže byť v dvoch rovinách: buď sa robí na priamu objednávku, alebo je projektant súčasťou väčšieho zoskupenia, ktoré realizuje výstavbu na vlastné náklady a následne prenajíma priestory záujemcovi. Je to aj prípad spoločnosti IPEC, ktorá pri realizácii využíva rôzne konštrukčné typy výrobných alebo logistických hál.

„Hoci máme v našej ponuke základné typologické druhy, zákazníkovu predstavu tvarujeme spolu so svojimi postupnosťami a končí sa to architektonickou ponukou,“ približuje proces architekt Milan Škorupa, ktorý sa v spoločnosti podieľa na počiatočnej idei takmer každej budovy. „Kolegovia to ďalej rozkresľujú, pričom sa stále vedie dialóg s klientom a konkretizuje sa špecifikácia jeho potrieb.“

V prípade realizácie haly na Ukrajine, v Rumunsku či Bulharsku sa spolupráca týka i miestnych seizmológov, ale aj statikov, ktorí poznajú dané pomery. Rovnako sa využívajú miestne zdroje na výrobu materiálov pre haly, čo je logisticky pre firmu oveľa výhodnejšie. „Štandardy však máme nastavené na jednu bázu, pretože na Slovensku i v zahraničí ide mnohokrát o tých istých ľudí a spoločnosti,“ hovorí Milan Škorupa a v prípade štandardov zdôrazňuje, že sledujú princípy Európskej únie. „Rozhodujúci je výsledok, ktorým je funkčná hala so všetkým, čo k nej patrí.“

Estetika – pridaná hodnota?

Pri priemyselnej architektúre musí fungovať najmä jej logistika – má vlastnú technológiu, čiže je determinovaná vnútorným chodom samotnej stavby. Väčšinou ide o jednoduché hmoty, kde sú minimalizované zasklené plochy. Či priemyselná hala bude len minimalistickou „škatuľou“ na jej podstatný obsah, závisí od miery možností investora, jeho predstavy a najmä investícií. Určite platí, že aj v jednoduchosti sa dá hľadať estetický výraz, ale podľa Milana Škorupu existuje množstvo detailov, ktorými sa dajú tieto objekty architektonicky obohatiť. „Či už je to v našom prípade motív predsadenej zasadačky nad vstupnou markízou, farebné ozvláštnenie, alebo v prípade priľahlej administratívnej budovy aj väčšie rozohratie tvarov a hmôt.“

Ešte väčšie možnosti poskytuje projektovanie na priame objednávky. „V takom prípade už klienti presne vedia, čo môžu od nás očakávať,“ hovorí Ing. arch. Milan Csanda z architektonickej kancelárie Csanda-Piterka, ktorá svoje príklady priemyselných budov z ostatného obdobia realizuje v Nitre-Lužiankach. „Nerobí nám problém vytvárať jednoduché hmoty, ale na fasáde sa súčasne snažíme rozvíjať aj tie ‚neúčelné‘ prvky, ktoré však vytvárajú jedinečnosť budovy. Už pri spolupráci s architektom Jurajom Polyákom som pochopil, že s ktorýmkoľvek investorom priemyselnej stavby sa dá komunikovať. Na prvý pohľad sa možno zdá, že jeho prvoradou snahou je zarábať a architektúra ho príliš nezaujíma, ale nemusí to byť vždy pravda.“

Milan Csanda zároveň upozorňuje, že najväčší priestor na architektonické „rozohratie“ tvarov ponúka popri spomenutej fasáde aj administratívna budova. Tam sa nemusí dodržiavať viac-menej uniformná typológia priemyselných hál, zviazaná pevne danými konštrukčnými výškami a rozponmi. Za ideálny prípad súhry medzi architektom a investorom považuje realizáciu sídla firmy Ematech, kde sa budova zrealizovala podľa projektu. „Investor sa na nás spoľahol a nehľadal žiadne obmedzujúce riešenia,“ hovorí Milan Csanda. „Jedinými limitmi boli možnosti pozemku a priority ich podnikania. Od chvíle, keď sme sa na tomto jednoznačne dohodli, išlo o jednoduchú robotu – vznikali jednotlivé stupne dokumentácie, prebiehali ďalšie konzultácie a upresňovania.“

Metodika výstavby

Prenesme teraz trojuholník projektant, zhotovovateľ, investor viac do terénu, ktorým ASB sprevádzal Ing. Ján Baranec. V súčasnosti je stavbyvedúci – táto pozícia sa prelína s projektovým manažérom a pri väčších projektoch sa diferencuje – dvoch priemyselných stavieb: Predajného a servisného centra Jungenheinrich v Senci a Autocentra Auto – Impex v Trnave. Ich generálnym zhotovovateľom je spoločnosť Hornex, a. s. Vzhľadom na vzdialenosť obidvoch stavieb sa jedna z prvých otázok týkala spôsobu zvládnutia práce. „Určite, je to pomerne náročné a veci riešim s dostatočným predstihom operatívne podľa dôležitosti a priorít tej-ktorej stavby tak, aby bola zachovaná plynulosť v ich výstavbe,“ odpovedá Ján Baranec. „Svoj pracovný program sa vždy snažím zariadiť tak, aby mi pracovné povinnosti oboch stavieb nekolidovali počas jedného dňa, pretože problematika jednej aj druhej stavby je pomerne dosť náročná. Ak ide o menej závažné výrobné problémy, tie rieši po našej predchádzajúcej konzultácii stavbyvedúci, asistent, resp. majstri, ktorých mám v realizačnom tíme na oboch uvedených stavbách.“

Metodika práce z pohľadu stavbyvedúceho, ktorý prakticky realizuje predstavy a zámery spomenutého trojuholníka, sa odvíja od získania obchodného prípadu. V momente, keď mu je nová stavba pridelená k realizácii, dostane všetky príslušné podklady, t. j. od obchodnej zmluvy a dokladov cez rozpočet až po projektovú dokumentáciu. Následne sa mu poskytne istý čas na ich podrobné naštudovanie a začatie samotnej výrobnej prípravy, v rámci ktorej okrem iného vycestuje na miesto budúceho projektu. „Až z priamej skúsenosti získanej obhliadkou budúceho staveniska viem zvážiť najvhodnejší spôsob výstavby oproti postupu výstavby navrhovaného generálnym projektantom stavby,“ hovorí Ján Baranec. „Po získaní týchto informácií sa spoločne s naším Oddelením prípravy spolupodieľam na vytvorení dodávateľského systému potrebného na zrealizovanie danej stavby, pričom podľa závažnosti danej dodávky sa zúčastňujem jednotlivých obchodných rokovaní s cieľom vybrať cenovo a kvalitatívne najvýhodnejšieho dodávateľa.

Ľudia a termíny

Hoci počet kvalifikovaných pracovných síl na slovenskom stavebnom trhu je alarmujúco nízky, Hornex si s tým zatiaľ dokáže poradiť aj pri väčšom objeme zákaziek. Aktuálny stav pracovníkov sa odvíja od technologického postupu prác, pričom v prípade menšej realizácie v Senci ide o 25 až 30 ľudí denne. Na väčších je to 100 až 200 ľudí, pričom na finalizácii tých najväčších stavieb (napr. Europa Shopping Center v Banskej Bystrici) sa zúčastňuje aj tisíc ľudí denne – a to je už značný nápor na organizáciu prác na stavbe. „Mojou veľmi dôležitou úlohou ako projektového manažéra je zostaviť manažérsky tím na stavbe, ktorý ju bude spoločne so mnou realizovať, pričom zväčša ide o ľudí realizačného tímu, ktorí sú spolu zohraní a osvedčili sa pri úspešnej realizácii predošlých stavieb,“ dodáva Ján Baranec. „Samozrejme, prijímame aj nových ľudí, aby sme pokryli všetky nároky kladené na naše stavby, ale aj tých sa snažíme postupne zapracovávať do našich tímov tak, aby sa stali ich plnohodnotnými členmi.

Je len prirodzené, že dĺžka výstavby priemyselného objektu sa odvíja od konštrukčného systému. Čo sa týka mojich skúseností s rýchlosťou realizácie halových objektov, ako najrýchlejšia výstavba halového objektu sa mi javí konštrukcia zo železobetónových prefabrikátov. Samozrejme, za predpokladu dostatočných výrobných kapacít výrobní železobetónových prefabrikátov. Realizácia oceľovej konštrukcie sa mi zdá náročnejšia, dodávateľsky zdĺhavejšia a v konečnom dôsledku aj pre investora drahšia. Aj keď tento môj názor neplatí striktne pre každú stavbu halového typu.“

Druhou veličinou ovplyvňujúcou termín výstavby je veľkosť stavby. V prípade stavby v Senci, kde sa investícia vo výške 55 miliónov Sk pretavila do 1 500 štvorcových metrov (dvojpodlažná administratíva a skladová hala), sa dokáže vystavať hala aj za dva-tri mesiace vrátane zakladania a opláštenia. Stavenisko budúceho Autocentra v Trnave s rozpočtom vyše 220 miliónov Sk má rozlohu vyše 18 000 štvorcových metrov, na ktorých sú umiestnené rôzne stavebné objekty – Autosalón a zázemie, Servis osobných áut, Servis nákladných áut so zázemím, Klampiarska a lakovnícka dielňa, Autoumyváreň, Vrátnica atď. Tu je termín výstavby rozložený do desiatich mesiacov.

„Samozrejme, snažíme sa urobiť stavbu čo najrýchlejšie a najkvalitnejšie,“ zdôrazňuje Ján Baranec. „V prvom rade je to naša dobrá referencia pre našich ďalších potencionálnych investorov a súčasne zreteľne cítiť aj veľmi dôležitý ekonomický prínos, pretože vzniká menej finančných nákladov potrebných na realizáciu diela. My všetci zainteresovaní do výstavby stavebného diela sa snažíme aj o to, aby rýchlosť výstavby nikdy nešla na úkor dodržiavania zásad a povinností súvisiacich s dodržiavaním bezpečnosti pri práci, ktorá musí byť v súlade s platnými právnymi normami. Okrem koordinátora dozoru nad bezpečnosťou práce, zo zákona stanoveného investorom – stavebníkom, dohliada na dodržiavanie bezpečnosti pri práci na stavbe aj náš bezpečnostný technik, ktorý robí preventívne výjazdy a kontrolnú činnosť priamo na stavbe.“

Dialógy v trojuholníku

Charakter stavby určuje aj dôležitý dialóg medzi investorom a zhotovovateľom. „Dôležité je naladiť sa na spoločnú frekvenciu. Ak vidíme ústretovosť z druhej strany, nevyťahujeme bezobsažné problémy, ale hľadáme spoločné riešenia,“ hovorí Ing. Jozef Kaššovic zo spoločnosti Auto-Impex, manažér projektu Autocentrum v Trnave. „Keďže v tomto prípade ide o stavbu na kľúč, hľadali sme v tomto vzťahu spoľahlivého partnera, čo sa nám aj osvedčilo.“

Na otázku, či sa generálny dodávateľ musel prispôsobiť zmenám v projekte počas realizácie, Jozef Kaššovic odpovedal, že sa snažia eliminovať takéto zmeny. „Počas realizácie pozývame dodávateľov technológií na konzultácie priamo na stavbe. S nimi a so stavbyvedúcim preberieme vzniknuté problémy a formou zápisu ich aj riešime. Samozrejme, predpokladom je kvalitná projektová dokumentácia, ale keď si to reálna situácia vyžaduje, musíme ju meniť.“

Investor konzultuje s generálnym dodávateľom aj alternatívy použitých materiálov. Pri istých veciach je návrh projektanta nemenný, ale siaha sa najmä po cenovo dostupnejších materiáloch – pravda, ak spĺňajú kvalitatívne ukazovatele.

Pri obhájení si svojich pozícií voči investorom je pre architektov dôležitý autorský dozor. „Ak existujú na stavbe rozpory a neexistuje autorský dozor, rieši to stavba – a nie príliš v prospech architektúry,“ upozorňuje architekt Milan Csanda. „Iba pri dozore môžu mať riešenia ideálny vplyv na celkový výraz a zlepšenie výsledku. Odstraňovanie chýb by preto malo byť čo možno najmenej bolestivé.“

Financovanie a ekonomika množstva

Financovanie je aj v prípade výstavby priemyselných budov na prvom mieste, ale zároveň obsahuje viacero špecifík, ktoré prináša každá stavba. V spomenutom trojuholníku je preto akýmsi médiom financií, ktoré do stavby pritekajú najmä prostredníctvom úveru financujúcej banky. Tá napr. nezasahuje do konštrukčných vlastností objektu, ale vyhradzuje si právo na tzv. štatutárny deň kvality, kde si odsleduje priebeh stavby, jej manažment, bezpečnosť a ďalšie súvislosti.

Podľa výkonného riaditeľa IPEC Managementu Petra Grančiča je dôležité „našiť“ prijateľný pomer cudzích a vlastných zdrojov. „Po dokončení a prenajatí nehnuteľnosti nám čoraz viac bánk ponúka financovanie založené na báze pomeru výšky úveru a trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Pri stanovení trhovej ceny sa banky okrem lokality zvyčajne zaujímajú najmä o štandardy príslušnej nehnuteľnosti, bonitu nájomcov a špecifiká nájomných kontraktov.“

IPEC realizuje svoje projekty priemyselných budov aj mimo Slovenska, najmä v krajinách strednej a východnej Európy, no cenové rozdiely medzi jednotlivými krajinami nevníma dramaticky.

„Táto otázka je úzko spätá so vzťahmi s dodávateľmi,“ vysvetľuje Peter Grančič. „So vstupom HB Reavis sa IPEC posilnil nielen kapitálovo, ale vytvorila sa synergia aj vo vzťahoch s dodávateľmi – funguje tu ekonomika množstva. Snažíme sa využívať osvedčených dodávateľov aj v zahraničí a stále viac ich je pripravených ísť s nami do zahraničia, aj za východnú hranicu EÚ. Samozrejme, že chceme spolupracovať a už aj spolupracujeme s lokálnymi dodávateľmi. Musia však byť konkurencieschopní v cene a kvalite.“

Dnes však už nie je problém postaviť priemyselné budovy, ale prenajať ich. Tu zohráva významnú úlohu klient, pretože ak sa projekty ďalej predávajú, predáva sa aj kontrakt s klientom. A ten je kľúčový aj pre banky, ktoré na projekty poskytujú úvery. A banky takéto projekty vítajú pre nízku mieru rizika. Napriek tomu im aktuálny vývoj praje – nateraz dominujúce logistické centrá predstavujú nízke riziko. Predpokladajú, že v prípade nesplácania nájomcom ich, vzhľadom na univerzálnosť využitia logistických centier, ľahko prenajmú iným záujemcom.

Panuje všeobecný názor, že finančné prostriedky sa v priebehu výstavby navyšujú, ale podľa Jozefa Kaššovica môže realizačný proces priniesť aj úsporu. „Plusy a mínusy sa vyhodnocujú priebežne, pričom sa hľadajú najpriliehavejšie riešenia,“ pokračuje Jozef Kaššovic. „Využívame otvorený systém manažovania a niekoľkostupňovej kontroly, pričom raz do týždňa máme štruktúrovaný kontrolný deň na stavbe. Počas neho hodnotíme plnenie harmonogramu, čo sa nám podarilo zrealizovať a čo plánujeme na budúci týždeň, ako aj kvalitu vykonaných prác a použitých materiálov. Z pohľadu investora je vždy tendencia finančne ohraničiť stavbu a dohodnúť sa na pevných cenách. I keď variantov je viac, my sme volili metódu pevných dohodnutých jednotkových cien. V nej sa dá veľmi presne vyhodnotiť napr. spotreba betónu, sledovať odchýlky od projektovej dokumentácie a prípadnú akceptáciu navýšenia, resp. úspory.“

Sklady v budúcnosti

Riadky tejto analýzy naznačujú, že výstavba priemyselných parkov, industriálnych budov a logistických centier na Slovensku má svoju skvelú perspektívu, no tá nebude trvať večne. Po konjunkturálnej vlne sa záujem investorov presunie viac na východ a mnoho hál po Slovensku zostane prázdnych. Niektoré padnú za obeť novým stavbám (ako to ukázali nedávne prípady zničenia historickej priemyselnej architektúry), iné budú hľadať nové spôsoby svojho naplnenia. Športové podujatia, nákupné centrá, ale možno aj kultúrne akcie – to všetko by mohlo byť novým obsahom dnešných výrobných hál. „Záleží na konkrétnom dopyte a situácii na slovenskom trhu v danom období,“ prognózuje Ing. Ján Baranec, ktorý z technického hľadiska nepredpokladá možnosti poskladania a prenesenia haly na iné miesto. „Skôr si myslím, že tieto budú ponúknuté potencionálnym investorom na iné účely, než na aké boli pôvodne vybudované.“ To je však už otázka budúcnosti, dnes sa najmä – stavia…

Ľudo Petránsky
Foto: IPEC, Dano Veselský