Matematika zelených budov

Presná definícia zelenej budovy neexistuje. Za zelené považujú odborníci budovy, ktorých vlastnosti sú potvrdené certifikačnými systémami. Zelené budovy lákajú globálne spoločnosti, riadiace sa pravidlami zodpovedného prístupu k ochrane životného prostredia, a spolu s nimi aj developerov. Viac nám prezradil Martin Malovec, odborník akreditovaný na LEED certifikáciu medzinárodnej realitno-konzultačnej spoločnosti Colliers International.

Prečo naberá na intenzite diskusia ohľadne zelených budov?
Developerov láka na zelených administratívnych budovách možnosť odlíšiť sa na trhu, poskytnúť svojim nájomníkom väčšiu kvalitu, a tak zabezpečiť pravidelný cash flow. Pre nájomníkov je zas zaujímavá možnosť užívať kvalitnú budovu bez toho, aby v konečnom dôsledku platili viac ako v bežnej budove.

Aká matematika sa teda skrýva za zelenými budovami?
Zelené budovy lákajú globálne spoločnosti, ktoré sa riadia pravidlami zodpovedného prístupu k ochrane životného prostredia. Developer tak má možnosť obsadiť budovu na dlhšie obdobie, a to aj pri vyššej cene nájomného. Vo väčšine prípadov je hlavným cieľom developerov predaj komerčnej nehnuteľnosti inštitucionálnemu investorovi. A ten sa veľmi prísne pozerá na životnosť budovy, mieru obsadenosti, dĺžku kontraktov a na možnosti opätovného prenájmu v prípade výmeny nájomníkov.

Martin Malovec odborník akreditovaný na LEED certifikáciu Martin Malovec pôsobí už viac ako päť rokov v oblasti ohodnocovania nehnuteľností z rôznych segmentov v medzinárodnej realitno-konzultačnej spoločnosti Colliers International. Od roku 2009 je akreditovaným odborníkom na LEED certifikáciu a poskytuje poradenstvo v oblasti návrhu, výstavby a prevádzky zelených budov s LEED certifikátom.

Prečo by malo byť pre nájomcu výhodné sedieť v zelenej budove, ak má platiť vyššie nájomné?
Je pravda, že v našej kultúre ohľaduplnosť k životnému prostrediu nie je taká zakorenená ako napríklad v Škandinávii. Pri zelených budovách je však dôležitý aj iný moment. Nájomca totiž v konečnom dôsledku neplatí viac, ako by platil v bežnej budove. Nájomca zelenej budovy šetrí predovšetkým na prevádzkových nákladoch, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou výslednej ceny za prenájom.

Aké certifikačné systémy definujú jednotlivé podmienky na získanie štatútu zelenej budovy?
Medzi najznámejšie a najviac uznávané certifikáty patria americký LEED (The Leadership in Energy and Environmental Design), britský BREEAM a nemecký DGNB.

Máme na Slovensku certifikované zelené budovy?
Ekologický predcertifikát v rámci medzinárodne uznávaného certifikačného systému LEED získala ako prvá administratívna budova na Slovensku Bratislava Business Center 1 Plus (BBC 1 Plus). Vo výstavbe, respektíve v štádiu projektovej dokumentácie sú aj polyfunkčný areál Centrál v Bratislave, EcoPoint v Košiciach a Office Tower Čulenova. To sú prvé projekty na Slovensku, pokiaľ ide o budovy, ktoré sa uchádzajú o certifikáciu.

Prečo zaostávame za týmto európskym trendom?
Za našimi susedmi zaostávame aj pre veľkosť trhu. Napriek tomu novopostavené kancelárske budovy na Slovensku majú vysoký potenciál získať certifikát LEED. Slovenské technické normy, v súlade s ktorými prebieha navrhovanie a realizácia budov, ako aj výroba stavebných materiálov, sú totiž veľmi prísne. Teoreticky by budova postavená podľa STN mala byť na nižšej úrovni certifikácie LEED. S odbornou pomocou by tak malo byť pomerne jednoduché dosiahnuť v prípade bežnej budovy strieborný LEED certifikát.

Bude rásť záujem o tento typ stavby?
Dôležitým momentom na ich rozšírenie v našich podmienkach je aj úspešná prevádzka reálnych zelených budov. Fungujúca budova s desaťročnou históriou nákladov je najpresvedčivejší argument. Dôležitý je aj prístup štátu. Verejný sektor by mal ísť príkladom a vytvárať tlak na stavebníkov, investorov, developerov či samotných architektov a projektantov. Zelené trvalo udržateľné koncepty by sa mali rozhodne presadzovať aj pri výstavbe budov, v ktorých budú sídliť alebo ktoré budú spravovať verejné inštitúcie (ministerstvá, knižnice,…).

Možno vhodnými stavebnými úpravami rekonštruovať alebo revitalizovať starú budovu na zelenú?
V tom prípade si developer musí spočítať, či je výhodnejšie budovu, ktorá postupne prechádza do nižšieho štandardu, nechať v pôvodnom stave a znížiť výšku nájomného, alebo, naopak, či je výhodnejšie budovu zrekonštruovať a zvýšiť výšku nájomného. Dôležitú úlohu zohráva výška nákladov, ktorú developer do rekonštrukcie investuje, a jej premietnutie do ceny prenájmu. Na slovenskom trhu je situácia taká, že sa skôr oplatí budovu nechať v pôvodnom stave a znížiť nájomné, ako investovať do nákladnej rekonštrukcie s tým, že ju potom nebude možné prenajať vzhľadom na vysoké ceny nájomného.

Výška nájomného kancelárskych budov na našom trhu je v porovnaní s našimi najbližšími susedmi nižšia. Aj štandard našich budov sa v porovnaní s nimi líši. Je však otázne, či by boli klienti ochotní platiť za nadštandard vyššie nájomné, ako je bežná trhová cena.

Americký LEED je jedným z najrozšírenejších certifikačných systémov na svete. Prečo?
LEED certifikáciu vytvorila Americká rada pre zelené budovy. Mnoho nadnárodných spoloč­ností uznáva práve túto certifikáciu, a preto sa pri hľadaní vyhovujúcich budov o ňu zaujíma. Z našich skúseností sa zelený aspekt a LEED certifikácia ukazujú aj ako efektívny odlišovací faktor v rámci marketingovej kampane budovy. Okrem energetických úspor je v prípade zelených budov dôležitý aj aspekt kvality pracovného prostredia.

Prihliada LEED certifikácia aj na komfort zamestnancov?
Najcennejším kapitálom, ktorý spoločnosť má, sú práve jej zamestnanci. Zvýšená produktivita práce a nižšia chorobnosť patria preto tiež medzi významné dôvody, prečo sa sťahovať do zelených budov. Pravidelný prísun čerstvého vzduchu, dostatočne presvetlené miestnosti, ale aj dostatok zelene sú faktory, ktoré vplývajú na príjemný pocit zamestnancov a prejavujú sa aj ich zvýšeným pracovným výkonom.

Výhody LEED certifikácie z hľadiska prenajímateľa Nižšie prevádzkové náklady znamenajú vyššiu konkurencieschopnosť alebo možnosť žiadať vyššie nájomné (o 8 až 10 % viac ako pri nezelených budovách). S tým súvisí vyššia úroveň obsadenosti budovy o 3,5 %, ako aj vyššie predajné ceny. Budúca investičná hodnota certifikovanej budovy je vyššia. Do roku 2015 bude preto 50 % všetkých komerčných budov navrhnutých ako zelených. Výborný marketingový nástroj. Kvalitnejšie pracovné prostredie (vzhľadom na použité certifikované technológie a kvalitu materiálov) znamená vyššiu dlhodobú spokojnosť nájomcov v budove.

Výhody LEED certifikácie z hľadiska nájomcu Zdravší a produktívnejší užívatelia budovy (úspora v oblasti výdavkov na zamestnanecké platy a výhody). Znížené náklady na energiu o 10 až 20 % a ich dlhodobejšia udržateľnosť.  Pozitívny imidž spoločnosti. Možnosť priameho merania všetkých rozhodujúcich druhov energie a platba za ich spo­trebu v súlade s nameranými hodnotami. Nájomca môže zodpovedným prístupom ušetriť ďalšie náklady na energiu. Certifikované materiály zaručujú kvalitu stavby. Vyššia kvalita vnútorného pracovného pro­stredia – vďaka progresívnym technológiám je pracovne prostredie omnoho príjemnejšie, menej sa šíria choroby a podobne. Špecifické črty budovy s certifikátom LEED – napríklad stojan na bicykle so šatňou a sprchou v blízkosti, viac zelených plôch, separácia odpadu a podobne.

Pre zelené budovy sú charakteristické moderné technológie. Treba ich užívateľov špeciálne pripraviť na prácu s nimi?
Pred užívaním budovy sa jej nájomníci a ich zamestnanci musia oboznámiť s pravidlami používania. Kľúč k reálnym úsporám totiž majú v rukách práve jej užívatelia, a to v rozumnom správaní, napríklad pri vetraní priestoru oknom nezabudnú vypnúť klimatizáciu alebo vykurovanie.

Ako sa hodnotia budovy v certifikačnom systéme LEED?
Body v rámci hodnotiaceho systému LEED 2009 sa prideľujú zo škály 110 bodov v šiestich základných kategóriách. V každej kategórii sú stanovené aj minimálne požiadavky, ktoré sú nevyhnutné na udelenie certifikátu, napríklad zníženie spotreby vody v interiéri budovy o 20 % oproti určenej základnej úrovni. Na základe získaných bodov môže budova dostať hodnotenie v štyroch úrovniach: certifikovaný, strieborný, zlatý a platinový. Najviac budov ašpiruje na strieborné hodnotenie.

Mohli by ste bližšie opísať jednotlivé kategórie hodnotenia LEED?
Prvou hodnotenou kategóriou je udržateľný rozvoj lokality, v ktorej sa berie do úvahy napríklad aj výber pozemku. V kategórii hospodárenie s vodou sa okrem iného sleduje aj využitie odpadovej vody, progresívne technológie čistenia vody atď. Do kategórii energia a ovzdušie patria aj požiadavky na zníženie spotreby energie pri vykurovaní, chladení, vetraní a podobne. V kategórii materiály a zdroje sa hodnotí aj použitie recyklovateľných alebo certifikovaných stavebných materiálov. V kategórii kvalita vnútorného prostredia sa prideľujú body napríklad za riadenie výmeny vzduchu alebo použitie stavebných materiálov s nízkou emisiou škodlivín. V poslednej kategórii inovácia a dizajn sa hodnotia výnimočné vlastnosti projektu nad rámec uvedených kritérií, napríklad inovácia dizajnu alebo využitie služieb akreditovaného odborníka LEED v procese prípravy.

Kedy je najvhodnejšie uvažovať o LEED certifikácii budovy?
Najvhodnejší čas, kedy treba začať uvažovať o akejkoľvek certifikácii zelenej budovy, je ešte pred začiatkom stavby. Body môže budova získať napríklad aj za výber vhodného pozemku s dobrým dopravným napojením. K certifikácii budovy však možno pristúpiť v ľubovoľnej fáze projektovania či výstavby. Certifikovať, samozrejme, možno aj existujúce budovy, v čom osobne vidím najväčší potenciál, čo sa týka slovenského trhu.

Ako sa odzrkadlí LEED certifikát v ekonomike stavby?
Z hľadiska ekonomiky stavby sa môžu navýšiť najmä počiatočné náklady. Treba počítať s kvalifikovaným poradenstvom LEED certifikovaného odborníka pri návrhu budovy, počas certifikačného procesu, ako aj s poplatkami za samotnú certifikáciu. V technologickom riešení je tiež nevyhnutné použiť vyšší štandard materiálov a technológií, ktoré pri ašpirácii budovy napríklad na strieborný LEED certifikát však môžu znamenať zvýšené náklady len približne o 2 až 3 %.

(kd)
Spracované v spolupráci so spoločnosťou Colliers.
Foto: Colliers, thinkstock.com

Článok bol uverejnený v časopise TZB HAUSTECHNIK.