Developer určuje aj architektonickú kvalitu administratívnej budovy

J. Hermann: Verím, že všetky administratívne objekty vo výstavbe i tie, čo sú už v pokročilom štádiu prípravy, sa postupne obsadia, aj keď v súčasnosti si nájomníci vyberajú, ba dokonca si niektorí i diktujú zmluvné podmienky. Presviedča ma o tom situácia v neďalekej Viedni, kde podnikanie s administratívnymi priestormi existuje dlhodobo, a aj keď trh býva krátkodobo saturovaný, neustále vznikajú nové developerské projekty administratívnych budov. Myslím si, že v blízkej budúcnosti bude v redukovanej miere expandovať trh s administratívnymi priestormi i do ostatných väčších miest na Slovensku.

J. Bahna: Mám dojem, že investičný boom v Bratislave je nekoordinovaný. Pri administratívnych objektoch ide o najrýchlejšie investície, a to bolo na Slovensku doteraz dôležité. Kto prišiel skôr, mal rýchlejšiu návratnosť investícií. Teraz sa v prognózach začínajú objavovať opatrnejšie tóny. Investície sa postupne presúvajú aj na Slovensko. Vo väčších mestách sú zreteľné pokusy presadiť podľa „vzoru“ Bratislavy výškové administratívne budovy.

P. Bouda: Mám dojem, že je to otázka dôvery investorov v stabilitu politickej a ekonomickej klímy a súčasne otázka vyváženého vzťahu medzi cenou za prenájom priestorov a cenou kvalifikovanej pracovnej sily. Aj geografická poloha zohráva svoju úlohu; blízkosť Viedne a Budapešti sa zdala byť hendikepom, ale asi je to naopak a veľa spoločností sťahuje svoje sídla do neďalekej Bratislavy z dôvodu ekonomického profitu. Napriek striedajúcim sa politickým garnitúram, neodmysliteľnému politickému folklóru a občasnej ľavicovej rétorike je v zásade politické a ekonomické smerovanie Slovenska od roku 1989 viac-menej rovnaké. To je naša výhoda oproti okolitým štátom a nakoniec aj to je dôvod vstupu Slovenska do eurozóny, čo asi prinesie do ekonomiky ďalšie pozitívne impulzy. Čo sa týka expandovania záujmu investorov na východ republiky, som optimista. Napokon, na príklade Považia sa potvrdilo, že aj v ostatných regiónoch je pripravená kvalifikovaná pracovná sila a nevyužitý potenciál na rozvoj výrobných kapacít a služieb. Rozhodujúca je cenová relácia vstupov a profitu a v tomto smere bude stred a východ Slovenska oproti Bratislave vo výhode. Investori sa určite rýchlo zorientujú.

B. Somora: Bratislava a Slovensko sa stali súčasťou Európskej únie a celého globalizovaného sveta. Potreba administratívnych pracovných miest je diktovaná ponukou Bratislavy a dopytom tohto globalizovaného sveta.

Kým je Bratislava schopná v reálnom čase ponúknuť kvalitné pracovné prostredie a adekvátne kvalitnú, jazykovo vybavenú a finančne atraktívnu pracovnú silu, máme šancu aj na ďalší rast administratívnych plôch. Bratislava ako hlavné mesto má iné postavenie v štáte ako ostatné mestá a sídla. Ak sa bude plynulo pokračovať vo výstavbe administratívnych a bytových domov, ľudia sa budú prirodzene sťahovať za prácou. Ak však vzniknú výhodnejšie podmienky mimo Bratislavy, bude sa investovať aj mimo nej. Napokon, tento trend sa už začal – všimnite si spoločnosti mobilných operátorov.

J. Hermann: Presná „normová“ definícia áčkovej administratívnej budovy neexistuje. Skôr je to vec vzájomného konsenzu na trhu, čo tento pojem znamená, a akceptácia jeho obsahu klientom i developerom. Aj na Slovensku máme viacero budov postavených v ostatných rokoch, pri ktorých by sme sa mohli dohodnúť, že patria do tejto kategórie.

J. Bahna: Špičkové administratívne budovy poskytujú prenajímateľovi kompletný servis s informačnými technológiami, kultivovaným pracovným prostredím, relaxačnými priestormi, stravovaním, obchodmi a doplnkovými službami.

P. Bouda: Myslím si, že je potrebná flexibilita vnútorných priestorov, komfort, kompletné technické vybavenie, predpoklady na úplnú fyziologickú pohodu, pohodlný prístup autom a parking, doplnkové služby a dobrá poloha v rámci mesta.

B. Somora: Z hľadiska typologického a úžitkového sa navzájom nelíšia takmer ničím. Minimálne rozdiely sú v použití iných materiálov a viacerých „strojčekov“ pri ovládaní budovy. Blízka je v tomto smere paralela s ponukou áut. Aspekt rozdielnosti vidím v tom, že „áčková“ budova by mala mať vlastný imidž, ktorý by mal vytvoriť architekt objektu.

J. Hermann: Často viac závisí od developera ako od architekta stavby, či pri projektovaní administratívnej budovy zostane ešte miesto na architektúru. Záleží na tom, či si chce developer priplatiť aj za pridanú hodnotu vo forme dobrej architektúry pre svoj projekt, alebo mu ide iba o čo najlacnejšie štvorcové metre administratívy umiestnené na trhu. Žiaľ, máme už svoje skúsenosti i v tomto smere, ale verím, že narastajúca konkurencia na trhu pomôže architektom riešiť i tento problém.

J. Bahna: Administratívne budovy sú realizovateľné bez mimoriadne náročných technologických súborov, teda pomerne rýchlo. Tým sa stávajú predmetom záujmu výhodného investovania rýchleho kapitálu. V tomto prípade ide architektúra bokom. Architekt je tu pre developera často iba „estetizér“ jeho stavieb. Európske biznis centrá zo 60. a 70. rokov minulého storočia boli monofunkčné areály, ktoré sa až sekundárne dopĺňali ďalšími funkciami.

P. Bouda: Až na niektoré výnimky, architektúra vo všeobecnosti bola a je o peniazoch. Je to živobytie nielen pre budúcich majiteľov, ale aj pre investorov, architektov, projektantov, dodávateľov, výrobcov stavebných materiálov atď. Administratívne budovy sú typickým druhom komerčných stavieb, ktoré boli vždy navrhované a realizované výlučne s cieľom zhodnotenia vložených peňazí. Nepoznám prípad, že by si niekto postavil takúto stavbu bezúčelne pre vlastné potešenie. Samozrejme, aj dobre situovaný investor stráži svoje peniaze už vo fáze projektu. Vznik dobrej architektúry však nie je závislý len od objemu peňazí určených na výstavbu. Aj v rámci skromných rozpočtov sa podarili veľmi dobré veci. Finančné limity sú dokonca niekedy v prospech architektonickej kvality. 

B. Somora: Vďaka daňovým zákonom sa väčšine investorov neoplatí stavať administratívnu budovu ako majetok firmy a odpisovať ju ako investíciu desiatky rokov, ale prenajať si priestory, pri ktorých sa nájomné dá zahrnúť do celoročných nákladov firmy. Preto sa začali stavať administratívne budovy prevažne ako nájomné domy. Mnohí z nás vedia, že je oveľa ťažšie vytvoriť objekt pre anonymného klienta ako pre konkrétneho. Preto si myslím, že architektúra developerov je obrazom tejto neistoty. V každom prípade sa architekti musia vyrovnať s touto skutočnosťou a výsledok bude obrazom doby.

J. Hermann: Všetci veľkí developeri, s ktorými spolupracujeme, kladú dôraz na tzv. facility management. Pri stále napätejšej situácii na trhu s administratívnymi priestormi hrá komplexnosť služieb, flexibilita prenajímaných plôch a dlhodobo optimálne prevádzkové náklady stále dôležitejšiu úlohu.

J. Bahna: Facility manager je človek, ktorý vytvára podmienky na čo najvhodnejšie projektovanie univerzálneho prenajímateľného objektu. Architekt je tu sluhom developera.

P. Bouda: Spravovanie a zabezpečenie fungovania súčasných administratívnych budov pri ich mimoriadnych nárokoch na prevádzkové, technické a bezpečnostné požiadavky a pri zabezpečovaní fyziologickej pohody a ekonomickej efektivity je bez kvalitného facility managementu prakticky nemožné. Bolo by ideálne, ak by facility manager spolupracoval s architektom už v procese projektovej prípravy. Na našich projektoch túto oblasť zatiaľ vykrývala developerská spoločnosť vlastnými kapacitami a skúsenosťami. Zdá sa, že problém je asi v tom, že facility manager sa „tendruje“ obyčajne počas výstavby alebo až po kolaudácii.

B. Somora: Správca budovy – a dnes facility manager – ako pravá ruka investora bol pre architekta vždy zdrojom informácií a poučenia. Jeho vedomosti a skúsenosti s používaním podobných objektov môžu byť nenahraditeľnými zadávacími parametrami pre navrhované objekty. Preto je vhodné, aby sa začlenili do východiskových podmienok pre zamýšľanú výstavbu.