Pri správe obchodných centier rozhodujú detaily

Miesto, kde sa ľudia stretávajú. Viac než len nakupovanie. Centrum pre voľný čas. Oáza oddychu. Takéto a podobné prívlastky nájdete prakticky v každej marketingovej brožúrke niektorého z množstva obchodných centier na celom svete. Vo svojej podstate sú pravdivé. Už to nie sú len budovy plné obchodov, kde si zákazník rýchlo nakúpi a poberie sa preč. Veľká časť klientov v nich trávi významnú časť svojho času či už pri pracovných stretnutiach, alebo v rámci svojich voľnočasových aktivít.

Pre profesionálnych správcov nehnuteľností to znamená zvýšené nároky. Človek by si myslel – správa ako správa. Na type budovy nezáleží, veď v podstate je jedno, či ide o kancelárie, obchody či galériu, princípy facility managementu sú predsa rovnaké. Poupratovať treba tam aj tam, vymeniť žiarivky takisto. Nuž, nie je to celkom pravda. Od typu budovy totiž závisí nielen cena prevádzkových nákladov, ale aj prístup, aký profesionálny facility manager zvolí.

Veľa ľudí, veľa hodín
Facility management totiž nie je len cudzie slovo pre bežné činnosti ako upratovanie, stráženie či údržbu. Ide o súbor úkonov, ktorých cieľom je zabezpečiť majiteľom a užívateľom budovy čo najvyššiu efektivitu pri čo najnižších nákladoch. Inými slovami, ide nielen o to, čo upratať či opraviť, ale aj o to, ako a kedy. A to, samozrejme, nevie hocikto. Je len dobre, že už aj na slovenskom trhu si majitelia nehnuteľností uvedomujú, že rozumným výberom správcu svojho majetku v konečnom dôsledku šetria svoj čas i peniaze.

Pri správe je teda dôležitý najmä fakt, o aký typ budovy ide. Moderné nákupné centrá sú špecifické hneď z viacerých dôvodov. Jednak sú otvorené sedem dní v týždni, zvyčajne 12 a viac hodín. Počet ľudí, ktorý ich denne navštívi, sa pohybuje v desiatkach tisícov. No a na každý problém treba reagovať veľmi rýchlo. Žiadna prevádzka si totiž nemôže dovoliť zatvoriť, lebo by prišla o zákazníkov. V stávke je teda nielen reputácia, ale aj reálne obchodné straty.

Navyše, kým v kancelárskych budovách sa osadenstvo prakticky nemení, pri obchodných domoch sa zloženie návštevníkov mení – v závislosti od ročného obdobia, konkrétneho dňa v týždni, ale aj dennej hodiny. Aj nájomcovia retailových realitných projektov sú iní než v biznis centrách. Otváracie hodiny i prevádzková špička sa pri jednotlivých obchodoch či službách môžu líšiť, čomu treba prispôsobiť aj potreby správy. Na rozličné typy budov sa vzťahujú rozličné technológie, ale aj rozličné bezpečnostné normy.

Pozor na chyby
Ak väčšina správcovských spoločností developerom a investorom budov prízvukuje, aby ich k projektu prizvali už vo fáze navrhovania, pri obchodných centrách to platí dvojnásobne. Vtedy je totiž ešte čas na zmeny. Po kolaudácii projektov s rozpočtami desiatky či dokonca stovky miliónov eur je už na opravy školáckych chýb neskoro. I to sa však stáva, o tom niet pochýb. Pomerne bežnou chybou je napríklad podcenenie nárokov na logistiku. Vjazdy, výjazdy a rampy musia mať patričné rozmery, aby sa nákladné autá zásobujúce obchody dostali dnu a von. A aby sa, keď už sú tam, mali kde otočiť.

Ďalším príkladom je nevenovanie pozornosti dostatočným priestorom na sklady náhradných dielov či miestnostiam pre upratovaciu službu. Vyzerá to ako banalita, ale pri projektovaní je nevyhnutné zabezpečiť dostatok miestností s teplou vodou. Pri upratovaní podzemných garáží zase treba myslieť na prívod vody a odtokové vpusty. A nemožno zabudnúť ani na také detaily, ako je minimalizovanie inštalácie toaliet a umývadiel v priestoroch pod úrovňou mestskej kanalizácie. Samozrejme, detailov, na ktoré treba myslieť, je množstvo. To už je súčasťou jedinečného know-how danej firmy, ktorá sa profesionálne zaoberá komplexnou správou nehnuteľností.

Peniaze šetria detaily
Každé optimálne riešenie v konečnom dôsledku znamená úsporu tisícov až desaťtisícov eur ročne. Napríklad správne rozmiestnenie priestorov strážnej služby, prípadne ich čiastočná náhrada kamerovým systémom, môže významne znížiť prevádzkové náklady, rovnako ako vhodný spôsob čistenia fasád či efektívna úprava a údržba zelene. Využitie dažďovej vody či studňového systému na polievanie či splachovanie takisto predstavuje významnú finančnú úsporu, nehovoriac už o ich priaznivých environmentálnych dôsledkoch. Spotreba úžitkovej vody by mala byť vhodne regulovaná, napríklad prostredníctvom fotobuniek.

Dôležitý je aj výber technológií a softvéru. Prvoradé je obmedziť rozsah technológií vyžadujúcich špecializovanú údržbu. Všetky inštalované zariadenia by mali mať centrálne ovládanie. Myslieť treba aj na dostupnosť osvetľovacích telies, inak to predražuje údržbu. No a rozumné je minimalizovať počet druhov svetelných zdrojov a využívať v čo najväčšej miere čo najúspornejšie a na údržbu najmenej náročné zdroje. Z tohto pohľadu ponúka zaujímavé možnosti LED technológia. Samozrejmosťou by mali byť časové a pohybové spínače, ktoré pomáhajú šetriť peniaze i životné prostredie.

Ing. Peter Brestovanský
Foto: Dano Veselský

Autor je riaditeľ divízie komplexnej správy ­nehnuteľností spoločnosti COFELY.

Článok bol uverejnený v časopise ASB.