Realizovanie stavieb je stále dobrý biznis – hoci s prekážkami

Všeobecne platný vzorec pre úspech neexistuje, realizátori stavieb majú svoj vlastný kľúč na dosiahnutie cieľa. V podstate sa však vedia zhodnúť na presadení sa komplexnou kvalitou svojich výrobkov, služieb a servisu pre odberateľa. To tvrdí Ivan Kolárik, konateľ žilinských spoločností Kontrakting krov hrou, s. r. o., a Kontrakting stavebné montáže, s. r. o., ale aj Oto Hornáček, generálny riaditeľ spoločnosti Hornex, a. s., sídliacej v Bratislave.

Celkom prirodzene sa dá súhlasiť aj s tvrdením Ota Bortlíka, riaditeľa realizačnej spoločnosti ise, spol. s r. o., že „hlavný princíp podnikania našej spoločnosti je vytvorenie čo najvyššieho zisku počas realizácie stavebného diela a našich investičných aktivít“. Veď bez vytvárania zisku spoločnosť nemá šancu na úspech, pretože negeneruje zdroje na ďalší rozvoj.

V spoločnosti ise išli v tomto smere ešte ďalej a nedávno podpísali s rakúskou stavebnou firmou Sedlak zmluvu o joint venture. Akvizícia je pre obidve strany zrejmá: spojenie stavebných firiem má skĺbiť silné stránky a využiť ich nielen v oblasti bytovej a priemyselnej výstavby, ale aj pri sanácii a revitalizácii už existujúcich objektov. „Hoci rakúski partneri majú v spoločnosti väčšinový podiel, zmluva o predaji obchodného podielu nám zaručuje samostatnosť a stabilné pokračovanie našej značky,“ hovorí Oto Bortlík.

Najvýraznejší synergický efekt sa však určite dosiahol najväčšou „svadbou“ v realitnej brandži na Slovensku, ktorou bezpochyby bolo uzavretie partnerstva medzi lídrom domáceho biznisu s nehnuteľnosťami HB Reavis Group a Ipec Group, najvýznamnejším developerom industriálnych projektov v krajine. Dominantné postavenie na slovenskom trhu nie je jediným ­pozitívom tejto transakcie. Ako uviedol generálny riaditeľ Ipec Group Ivan Čarnogurský, „jednou z výhod vytvorenia joint venture je aj rozdelenie nákladov. Ďalšia výhoda sa týka skutočnosti, že sami by sme nedokázali obsadiť už aj tak diferencovaný realitný trh v zahraničí, ale spojením síl budeme väčší a úspešnejší na stredoeurópskom a východoeurópskom trhu a svoje pozície v jednotlivých štátoch posunieme do prvej trojky“.

Realizačné firmy s developerskými ambíciami

Spájanie síl je však len jedným z prejavov súčasných tendencií v praxi realizačných firiem. Veľkí hráči si začali odkrajovať aj z developerského koláča.
Patrí k nim aj najväčšia stavebná skupina na Slovensku Doprastav, a. s., ktorá dnes pôsobí ako jedna z troch kľúčových firiem začlenených pod spoločné strategické riadenie v rámci koordinovanej skupiny s názvom DDM Group. Jej časťou je aj rozhodujúci akcionár Doprastavu spoločnosť Doas, ktorá sa v poslednom období prezentuje ako developerská vetva skupiny. „Vzhľadom na štruktúru a smerovanie investícií je popri orientácii na zahraničie hlavnou líniou diverzifikácia prác, a to najmä na pozemné stavby vrátane developmentu a bytovej výstavby, ako aj environmentálnych a vodohospodárskych stavieb,“ povedal pred časom pre ASB technický riaditeľ Doprastavu Ing. Dušan Šamudovský.

Presvedčila ich zaujímavá výnosnosť, ale aj skúsenosti českej dcéry Metrostav, ktorá patrí medzi lídrov na rezidenčnom trhu. Z pripravovaného portfólia spomeňme aspoň komplex rodinných domov Mlynský klin pri Senci, polyfunkčný objekt v Leviciach či zmiešané priestory oproti jej sídlu v Bratislave. Okrem toho DDM Group finančne vstúpila do projektu prestavby obchodno-zábavného centra Yosaria Plaza v bratislavskom Ružinove, kde je jej prvým záujmom vykonávať stavebné práce. S ich začiatkom by sa malo začať v septembri tohto roku, pričom po otvorení by sa centrum malo stať najväčším nákupným komplexom na Slovensku.

Rozsiahle zámery na Slovensku v oblasti bytového developmentu má aj medzinárodný koncern Skanska. Podľa Magdalény Dobišovej, špecialistky vonkajších vzťahov skupiny Skanska v SR, sa chce koncern sústrediť na Bratislavu a mapovať situáciu v ostatných mestách. „Pilotný projekt Viladomy Devín je tesne pred začatím výstavby, čakáme na posledné povolenie,“ povedala pre ASB Magdaléna Dobišová. „Vo výstavbe je ďalší náš projekt s názvom Rezidencia Romantika, ktorá sa bude nachádzať na Devínskej ceste – Dlhé Diely III. Ide o mestskú obytnú vilu, v ktorej bude 15 komfortných bytov. Ich výstavba sa už začala a ukončenie sa predpokladá v októbri 2008. No a tretím projektom je rezidenčný objekt Rača – Vineyards. Pôjde o súbor piatich bytových domov situovaných na Kadnárovej ulici v Bratislave medzi Krasňanmi a mestskou časťou Rača. Začiatok výstavby je plánovaný na jeseň tohto roku.“

Menší kopírujú hlavnú líniu

V labyrintoch súčasnej stavebnej praxe na Slovensku sa, pravdaže, pohybujú a svoje vytúžené svetlo v ňom hľadajú aj menšie firmy. Úskalia prekonávajú aj svojím širším zázemím, čím je pre realizačnú firmu napr. podnikanie so stavebninami. „Táto súčinnosť nám pomáha eliminovať niektoré problémy na súčasnom trhu,“ hovorí pre ASB Gabriel Frühvald, konateľ firmy Frühvald Stavebniny v Dunajskej Strede. „Zároveň sme konkurencieschopnejší, pretože so stavebným materiálom z vlastného skladu dokážeme oveľa pružnejšie zareagovať na dopyt. Na istý čas dokonca dokážeme zásobovať aj väčšiu stavbu z vlastných zdrojov.“
Táto firma pôsobí takmer výhradne v dunajskostredskom okrese, okrem neho sa sústreďuje len na subdodávky pre väčších dodávateľov. Aj zdanlivo neveľká vzdialenosť od Bratislavy však znižuje ponuku stavebných príležitostí, pretože ešte stále pomerne vysoká nezamestnanosť v okrese nezvyšuje životnú úroveň.

Gabriel Frühvald spomenul v rámci stavebného procesu aj iný jav príznačný pre súčasnú prax v realizácii. „Investori často nechávajú komunikáciu s architektmi či projektantmi na nás. Väčšina investorov si totiž objedná projekt na stavebné povolenie a potom, najčastejšie z dôvodu nedostatku finančných zdrojov, nechávajú realizačný projekt na nás. Je to fáza, keď treba riešiť detailnejšie prvky na stavbe.“ Aj túto firmu zastihla konjunktúra, ktorá ju motivuje k novým investíciám. Tie sa budú týkať aj rozšírenia firmy o techniku a ľudí, pretože jej ambície smerujú k objemovo väčším stavbám.

Menšie realizačné firmy na Slovensku teda kopírujú krivku na stavebnom trhu. Jej linka je síce konjunkturálne stúpajúca, ale zároveň sa musí vysporiadať s množstvom čiastkových prekážok, ktoré tento trh ovládajú. Podľa slov spolukonateľa bratislavskej firmy DCR Postavba Ing. Petra Badala sa od spoločností porovnateľných rozmerov odlišujú najmä pomerne veľkým záberom svojej činnosti, pričom ich ambíciou je preniknúť aj do menšieho developmentu.
„Aj nás láka alternatíva trochu zredukovať objem výroby a ísť cestou špekulatívnej výstavby,“ hovorí pre ASB Peter Badal. „Pretože keď robíme na plnú kapacitu, okrem organizovania výroby nie je čas na nič, nieto ešte na strategické uvažovanie.“

Ako si treba vysvetliť špekulatívnu výstavbu? „Základom je zhromaždiť obežný kapitál a prehodiť ho cez kohútik minidevelopmentu,“ vysvetľuje Badal. „Môžem to uviesť na príklade rodinného domu. Keď ho firma prefinancuje, zarobí už minimálne na svojej produktivite. Ak si to raz dobre naprojektujeme, detailne rozkreslíme, rozpočítame a zadáme úlohy, jednoducho tú produktivitu dosiahneme. No a potom sa nám nestane, že v polovici výstavby k nám príde investorova manželka a celé to postaví na hlavu.“

Budúcnosť závisí od firiem

No a nespomenuli sme ešte azda najväčšiu traumu pre realizačnú firmu, ktorou stále zostáva imperatív investora: postaviť rýchlo a za čo najkratší čas. Investor vie, že iba tak dokáže otočiť čo najväčší balík peňazí a vyryžovať slušný zisk. Realizátori však jednohlasne oponujú: vtedy sa nedá zaručiť kvalita. Technologický proces si vyžaduje svoj čas a prípadné reklamácie len odďaľujú investorove ambície. Opäť platí, že každý má svoje know-how na prekonanie tohto tlaku.

„Všetko je v ľuďoch,“ hovorí konateľ spoločnosti Skybau, s. r. o., Miroslav Trnovský a tento stále platný výrok ďalej spresňuje, „v tých, ktorí to organizujú, ktorých si prenajmú, ktorých si vytriedia, ktorí sa prispôsobia celému systému, a v tých, čo ostávajú. Tak sa nasadzuje určitá latka kvality a serióznosti. A to na strane investorov, ako aj dodávateľov.“

Naznačili sme niekoľko javov, ktoré sprevádzajú realizátorov stavieb. Každý z nich sa chce presadiť v prostredí s danými limitmi, ale aj výhodami. Nedá sa však nesúhlasiť s vetou Ota Hornáčka, že „budúcnosť jednotlivých slovenských firiem bude závisieť oveľa viac od nich samotných ako od vonkajšieho prostredia“.

Ľudo Petránsky
Foto: Robert Hošták, Wienerberger Slovenské tehelne, spol. s r. o., Dano Veselský