Investície v realitách – veľkolepá reality show trvá?

Preplnený trh

Výnos, ktorý sa dá dosiahnuť v realitnom biznise, sa s väčšinou iných oblastí investovania nedá porovnávať. Vedia to nielen developeri a investori dlhodobo pôsobiaci na realitnom trhu, ale aj skupiny pôsobiace v iných odvetviach. Pri úvahách, ako najlepšie uložiť a zhodnotiť zisky zo svojho podnikania, sa považuje investícia do realitného projektu či nehnuteľností za jednu z najbezpečnejších. Keď sa kedysi hovorilo, že remeslo má zlaté dno, dnes platí, že peniaze sú najlepšie uložené v nehnuteľnostiach.

Uvedomujú si to aj bežné fyzické osoby, ktoré majú obavu pred neistými možnosťami finančného trhu. Investovať do bytu kvôli prenajímaniu či neskoršiemu predaju so ziskom, kúpa dovolenkového apartmánu či pozemku, ktorý by mohol časom získať na bonite, nie je ničím výnimočným. A tak sa na Slovensku byty v rezidenčných projektoch často predajú skôr, než sa do parcely zahryzne prvý bager. Takúto situáciu iné európske krajiny, kde sa realitný trh vyvíjal v plynulejšej krivke a kde hlad po realitách nie je taký enormný, jednoducho nepoznajú.

Niet divu, že hospodársky rast a dobré makroekonomické ukazovatele Slovenska, relatívne lacná, kvalifikovaná a donedávna aj dostupná pracovná sila v kombinácii s deficitom bytov, nákupných centier a administratívy prilákali aj množstvo developerov a investorov zo zahraničia.

Domáce a zahraničné, developerské aj iné investičné skupiny zvádzajú o každé lukratívne územie čoraz neľútostnejší boj. Neobjavených parciel, v ktorých len tí najlepší vedeli vycítiť príležitosť, je čoraz menej. Aj naši developeri si prešli svoju cestu, trh sa vyčistil, spôsob práce sa v spoločnostiach štandardizuje, mení sa možno už len typologické zameranie, druh nehnuteľností, ktorým sa developeri prioritne venujú. Priveľký dopyt však zákonite dvíha ceny a situácia sa postupne komplikuje. Investičný boom prehrmel cez Slovensko, chvíľu sa tu ohrial, objavil najlepšie bonbóniky a putuje ďalej na východ, kde je situácia na trhu podobná, ako bola na Slovensku pred niekoľkými rokmi.
 

Končia sa zlaté časy realít?

To, že v nehnuteľnostiach sú nehnuteľné aj ceny, však už dávno nie je pravdou. Zaujímavosť realitného trhu prilákala toľko záujemcov o investovanie, že sa tie najlukratívnejšie parcely jednoducho míňajú. To, že sa po Slovensku obzeralo a ešte stále obzerá stále viac predvídavých investorov, prirodzene, dvíha ceny nehnuteľností nahor. Trh s realitami sa prehrieva a ich ceny sa od čias, keď bolo Slovensko v realitných projektoch eldorádom neuveriteľných ziskov, zdvihli nad ich reálnu úroveň. Čo je však reálnou a čo relatívnou cenou realít? Kde je hranica medzi skutočnou cenou a „realitnou bublinou“? Nezhodujú sa v tom ani ľudia z oblasti realít.

Všetci sa však zhodujú v tom, že ceny realít v Bratislave, špeciálne menej luxusných rezidenčných projektov a najmä starých bytov už dosiahli svoj strop. Očakáva sa, že ceny starších bytov budú mierne klesať, ostatné si svoju cenu minimálne udržia. A ostatných mestách možno predpokladať podobný vzostup aj následný vývoj cien.

Realitná a finančná kríza v USA zasiahla aj strednú Európu a stala sa globálnou hrozbou. V priebehu minulého i tohto roka sa diskutuje, či a aký vplyv bude mať globálna finančná kríza na trh s nehnuteľnosťami na Slovensku. Väčšina odborníkov sa na konferencii Reality a development, ktorú v máji organizoval Trend v spolupráci s ASB, zhodla na tom, že minimálny – a to najmä vďaka dobrým makroekonomickým ukazovateľom Slovenska. Jediným dôsledkom krízy je podľa Miroslava Tyma, riaditeľa pre špecializované korporátne financovanie ČSOB, sprísnenie podmienok pre developerov pri projektovom financovaní. Ešte pred rokom sa financovala developerská časť projektu s približne 20 % equitou, dnes je to podľa M. Tyma 30 % a viac. Pri pozemkoch sú podmienky ešte omnoho prísnejšie. V porovnaní so západnými štátmi je to však stále veľmi prijateľná situácia.

Kvantita sa mení na kvalitu

Širšou ponukou developerských projektov si záujemca o kúpu nehnuteľnosti alebo o prenájom začína konečne vyberať. Časy, kedy sa pokojne do posledného metra štvorcového vypredal aj ten najnekvalitnejší projekt, sú už pomaly preč. Začína rozhodovať dobrá poloha a charakter prostredia, kvalita realizácie,  ponuka služieb a celkového servisu. Kým v úvodných fázach sa inžinierningu, právnickým a pozemkovým záležitostiam, projekcii, financovaniu a marketingu projektov developeri venovali len okrajovo a často ho outsourcovali, dnes si vytvárajú samostatné divízie pre každú z týchto činností a snažia sa vytvoriť líniu služieb charakteristickú pre ich rukopis. Podmienky už nediktuje predávajúci, ale kupujúci, ktorý si vyžaduje servis.

Dostupnosť finančných produktov či dokonca spolupráca s bankami a využívanie ich produktov už od začiatku projektu umožňuje vybrať si každému nehnuteľnosť šitú na mieru jeho potrebám. A tak kupujúci začínajú viac zvažovať. Nie je to nič nezvyčajné, tento vývoj len dobieha štandardný stav v rozvinutých európskych krajinách. A aj vstup európskych developerov štandardizuje ceny nehnuteľností. Kým na Slovensku sa dal v „zlatých časoch“ pri rezidenčných projektoch dosiahnuť zisk až 50 %, veľké zahraničné spoločnosti, ktoré sa pohybujú v štandardných európskych podmienkach, sa vedia uspokojiť aj s relatívne nižším ziskom, pričom ponúkajú kvalitu na európskej úrovni. Aj to je jeden z faktorov, ktorý tlačí zisky v oblasti nehnuteľností smerom nadol.

Jeden z najmabicióznejších realitných projektov v Brateislave – Eurovea – začína nadobúdať svoju tvár.

Výnosnosť developerských projektov tak, prirodzene, klesá, aj tak je to však stále jeden z najzaujímavejších segmentov podnikania. Pri domácich developeroch podľa všetkého platí, že kto obstál v časoch, keď sa rozdávali karty, môže pokojne pokračovať ďalej, tí, ktorých sito trhu nepustilo k veľkým zákazkám, dnes už asi nemajú šancu na podobný „kvantový skok“. Esá už išli. Do dobrej partie už známych developerov, ktorí si delia koláč, sa nové mená pretláčajú už len pomerne ťažko, na rozdiel od obdobia spred pár rokov, keď aj jeden-dva dobré vyhraté boje rozhodli o nasledujúcom dlhodobejšom úspechu. Takto sa postupne vyprofilovali úspešné slovenské firmy Atlas Real, Cresco, Hrivis, Grunt či Iuris. Naopak, niektoré zo značiek, ktoré sa uchádzali o úspech na realitnom trhu, sa neuchytili.

Medzi najbližšie ohlásené veľké projekty sa okrem zahraničných hráčov väčšinou dostali pomerne známe skupiny – HB Reavis s Twin City či logistickým parkom v Trnave, J&T s Panorama City, Zuckermandlom a rozostavaným Riverparkom, Penta s Portom, Cresco (s Quinlan) so South City… Mnohé z týchto spoločností sa však neustále obzerajú po nových možnostiach investícií, a to nielen realitných.

Aj veľa malého biznisu je veľký biznis

Do konca roku 2010 je len v Bratislave ohlásených 400-tisíc m² nových kancelárskych priestorov kategórie A vo veľkých administratívnych projektoch. Dokáže takýto nárast plochy nových kancelárií Bratislava skutočne pohltiť? Napriek niektorým skeptickým prognózam vidia developerské spoločnosti stále možnosti pre ďalšie zvyšovanie administratívnych kapacít – a to nielen v Bratislave, ale hlavne mimo nej. Nájomcami pritom už nebudú len zahraničné spoločnosti, ale čoraz viac aj úspešné domáce firmy.

Po projektoch obrích rozmerov sa dostanú do centra pozornosti viac tie menšie. Nebude to len v oblasti administratívy, ale aj bývania. Malé bytové domy s dobrou polohou a stredným štandardom pravdepodobne nebudú mať núdzu o záujemcov. Záujem o luxusné byty ešte stále pretrváva, no dopyt postupne klesá. Najväčší dopyt totiž už nie je po strednom vyššom štandarde, ale skôr strednom a nižšom. Podľa odhadov 40-tisíc mladých rodín žije v spoločnej domácnosti s rodičmi. Aj tento údaj nás utvrdzuje v tom, že je pre bývanie stredného a nižšieho štandardu na Slovensku veľký potenciál. A to nehovoríme o množstve starších a panelákových bytov nevyhovujúceho technického stavu.

Byty, najmä tie luxusné, sa často stávajú predmetom investovania. Podľa spoločnosti FINEP nie je nákup bytov za účelom ich neskoršieho odpredaja za vyššiu cenu, obzvlášť v Bratislave, ničím neobvyklým. Individuálni investori k tomuto kroku pristupujú zväčša po uplynutí dvoch rokoch trvalého pobytu alebo piatich rokoch vlastníctva, kedy je predaj oslobodený od dane z príjmu. Niektorí nedočkavci však byty predajú už vo fáze ich výstavby. „K predaju bytu pristupujú niektorí investori, zväčša fyzické osoby, ešte predtým, ako rezidenčný objekt vôbec stojí a bolo na neho vydané kolaudačné rozhodnutie,“ tvrdí riaditeľka developerskej spoločnosti FINEP Oľga Petkova. „Takúto skúsenosť môžem potvrdiť aj v našom rezidenčnom projekte Jégého alej, kde počet takýchto prípadov tvorí v súčasnosti približne 5 % doposiaľ uzatvorených zmlúv o budúcej kúpnej zmluve,“ dodáva Petkova. S viacnásobným prevodom zmluvného vzťahu k jednej nehnuteľnosti sa táto developerská spoločnosť však zatiaľ nestretla.

Čo, kde a za čo?

Kľúčovou otázkou nie je len „čo“ a „kde“ postaviť, ale aj „za čo“. Starou pravdou je, že požičané peniaze sú vždy lacnejšie, než tie vlastné. Banky sú čoraz prístupnejšie poskytovať financovanie nehnuteľností. Podľa Slavky Nagyovej, riaditeľky oddelenia projektového financovania v Tatrabanke, však banky začínajú vďaka obavám z nasýtenia trhu realitnými projektmi klásť oveľa väčší dôraz na skúsenosť developera s podobným typom projektov, požadujú, aby dlžník vkladal do projektu čo najviac vlastných zdrojov, a sledujú, či je pre daný projekt dostatočný dopyt. Aj keď štandardne sa nehnuteľnosti financujú prostredníctvom úverov, čoraz viac sa využíva možnosť financovania od private equity či prostredníctvom lízingu.

Dôsledky globálnej finančnej krízy sa však mierne prenášajú do oblasti projektového financovania. Podľa S. Nagyovej sa banky refinancujú na medzinárodných trhoch s vysokou likvidnou prirážkou, čo spôsobuje aj zvyšovanie rizikových marží pre developerov. Ďalším dôsledkom je väčšia opatrnosť pri posudzovaní bonity projektov – obzvlášť dcérske banky zahraničných bankových domov sú vďaka niektorým zlým skúsenostiam z iných krajín nútené konať obozretne.

Napriek tomu to však v oblasti investovania do nehnuteľností stále vyzerá pomerne optimisticky. Prijatie eura by z ekonomického hľadiska nemalo priniesť citeľné pohyby na trhu – na rozdiel od vstupu do EU, keď sa uľahčila možnosť nakupovať nehnuteľnosti zahraničnými subjekatmi. Trh budú tvoriť v oveľa väčšej miere aj nízko- a strednopríjmové osoby a tomu sa bude musieť prispôsobiť aj skladba stavaných a ponúkaných realít. Všetky zmeny sa však podľa všetkého budú odohrávať plynulo.

Martina Jakušová
Foto: J&T REAL ESTATE
Vizualizácie: Ballymore Properties, CISS City, IIG