Facility management maximálne využíva nehnuteľnosť

Podľa Romana Tožičku môžeme facility management vo všeobecnosti definovať ako metódu vzájomného harmonizovania zamestnancov, pracovných činností a pracovného prostredia, ktoré v sebe zahŕňa princípy obchodnej administratívy, architektúry, humanitných a technických vied. Facility management zavádza presné postupy v činnostiach súvisiacich s využitím a správou nehnuteľného a hnuteľného majetku, koordináciou ľudských zdrojov a procesov.

„V súčasnosti je význam správy budov pomerne vysoký a v budúcnosti ešte porastie,“ tvrdí Ing. Ondřej Blacha, obchodný riaditeľ pre priemysel a terciárnu sféru v spoločnosti Dalkia, a. s., ktorá sa touto oblasťou systematicky zaoberá. „Bude sa tak diať spolu so vzrastajúcim konkurenčným bojom spoločností na trhu a snahou udržať náklady pod kontrolou.“

Dôvodom sú aj neustále rastúce finančné objemy na správu objektov. Práve preto bude odborná správa budov v rukách špecializovaných firiem, ktoré môžu priniesť úspory týchto nákladov, ale aj vyššiu kvalitu, komfort služieb, produktivitu práce či dlhšiu životnosť technologických zariadení a stavebných konštrukcií.

V oblasti stavebníctva nemá facility management na Slovensku dlhú tradíciu, no jeho vývoj u nás je priamo úmerný stavebnej konjunktúre. „Pri mnohých nových objektoch už možno spozorovať výsledok spolupráce investora, užívateľa a facility managera,“ upozorňuje Ing. Ondřej Blacha. „Pre mnohých veľkých zahraničných investorov je samozrejmosťou zveriť správu svojich objektov do rúk špecializovanej firmy a spolupracovať s ňou už počas projektovania a výstavby objektu.“

Dôležitým faktorom je aj dopyt zákazníka po profesionálnych službách v tomto odbore. Sprísňovanie legislatívnych nárokov, ktoré postupne preberá aj Slovensko po vstupe do Európskej únie, si vyžaduje neustálu pozornosť v technickej oblasti, ale aj na úrovni bezpečnosti a ochrany životného prostredia. „Klienti, ktorí nepôsobia priamo v oblasti facility managementu, si žiadajú mať partnera zabezpečujúceho komplexnú správu nehnuteľnosti,“ domnieva sa Ing. Tožička. „Chcú mať jednu kontaktnú správcovskú spoločnosť, ktorá vyrieši všetky ekonomické, technické, legislatívne a právne potreby spojené s prevádzkou nehnuteľnosti.“

Táto správcovská spoločnosť môže plniť aj ďalšie prídavné služby – bezpečnostnú ochranu objektu, informačné služby, upratovanie, kuriérne služby, realitné činnosti a pod. Dôležitá je pritom skutočnosť, že pri dlhodobejšej spolupráci má správcovská spoločnosť možnosť vyhodnocovať „správanie sa budovy“ a vie klientovi navrhnúť riešenia na zefektívnenie prevádzky a znižovanie spotreby energií (elektrina, teplo, plyn, voda).

Ondřej Blacha upozorňuje, že stále viac sa uplatňuje trend spolupracovať so špecialistom facility managementu počas celého životného cyklu budov. „Spolupráca začína už v období úvah o novom objekte, príprave ideového návrhu a projektovej dokumentácie, pokračuje počas výstavby a preberania objektov do prevádzky, v priebehu záručnej lehoty dodávateľa stavby i jednotlivých technológií a prebieha aj počas bežnej prevádzky objektu,“ hovorí Ing. Blacha. V priebehu životnosti budovy v dĺžke niekoľkých desiatok rokov sa môže meniť spôsob jej využitia, čomu treba priebežne prispôsobovať budovu a jej infraštruktúru.

Roman Tožička uvádza jednotlivé etapy životného cyklu budovy a formy spolupráce firiem zaoberajúcich sa správou budovy a súvisiacimi činnosťami. Medzi takéto firmy patrí aj spoločnosť Hetech Services, a. s. Prvou etapou je príprava návrhu projektu, ktorý je dôležitý pre plánovaný investičný zámer a samotnú výstavbu. Už v tejto fáze správcovské spoločnosti ponúkajú služby založené na poradenskej a konzultačnej činnosti. Vlastnými inžinierskymi kapacitami predkladajú optimálny a efektívny koncept technologického vybavenia budovy.

V druhej fáze, čiže v priebehu samotnej výstavby, môžu plniť aj úlohu dodávateľa technologických zariadení budov a elektrosystémov. Následne po uvedení budovy do prevádzky zabezpečujú dodávky tepla a teplej vody.

Po ukončení výstavby a skolaudovaní budovy sa zaoberajú údržbou a správou technických zariadení, ako aj všetkými činnosťami potrebnými na efektívnu a bezpečnú prevádzku zverených priestorov. „To je už ale priestor pre samotný facility management,“ hovorí Roman Tožička a dodáva, že po určitom čase sa budova spolu so svojím technologickým vybavením dostáva do stavu, keď je potrebná jej revitalizácia. „Aj v tejto fáze prinášame partnerom riešenia, návrhy a odporúčania, ako a kde najefektívnejšie investovať prostriedky.“