Z chátrajúcej budovy rentabilný objekt

6. mája 2015

Partneri sekcie:

Aj nehnuteľnosť, ktorá má už svoje roky, poskytuje široké možnosti využitia. Veľmi jednoznačne to dokazuje rekonštrukcia budovy v nemeckom Hannoveri. Tento bytový dom na Schaufelder Straße bol zvýšený o jedno podlažie a účinnými opatreniami zameranými na jeho modernizáciu sa z prázdnej a chátrajúcej budovy zmenil na atraktívnu a ziskovú nehnuteľnosť. Svedčí to o tom, že v mestskej zástavbe je stále veľký dopyt po atraktívnych bytoch.

Pri sanácii a rekonštrukcii tejto budovy postavenej v období druhej svetovej vojny sa hlavný dôraz kládol na jej energetickú optimalizáciu prostredníctvom inovačnej koncepcie financovania. Aby sa vytvorili podmienky pre účinný systém zásobovania energiou, bolo potrebné najskôr izolovať plášť budovy podľa štandardov pasívneho domu. Tým sa ročná potreba tepla na vykurovanie znížila z 230 kWh/m² na neuveriteľných 15 kWh a v budove sa vytvorili optimálne podmienky na využitie najmodernejšej techniky tepelných čerpadiel. Regeneratívnu výrobu tepla v budove zabezpečujú dve samostatné tepelné čerpadlá voda|voda, ktoré využívajú ako zdroj energie spoločnú studňu. Tepelné čerpadlo s výkonom 16 kW s nízkou nábehovou teplotou zásobuje vykurovací systém zabudovaný v podlahe alebo v stene, druhé čerpadlo s rovnakým výkonom dodáva do zabudovaných radiátorov vodu s teplotou 55/45 °C. Keďže tepelné čerpadlá využívajú ako zdroj na vykurovanie energiu z podzemnej vody, ešte viac znižujú náklady na energiu. S podporou prírodných zdrojov takto z 1 kWh elektrického prúdu vyrobia až 3 kWh tepla.

Využitie účinných energetických systémov proti chátraniu budov: Pri výške nákladov na vykurovanie 30 centov za štvorcový meter obytnej plochy je vplyv ich rastu zanedbateľný. Nájomníci o budovu prejavujú veľký záujem.

Energia z prírody

Pri rekonštrukcii budovy bolo kľúčovou koncepciou zníženie potreby tepla. Jedným z opatrení na dosiahnutie tohto cieľa bolo účinné zateplenie, ďalším využitie obnoviteľnej energie. Dôsledným využitím techniky tepelných čerpadiel možno vyrobiť napríklad z 1 kWh elektrickej energie asi 4 kWh tepla. Vykurovanie s využitím tepelných čerpadiel môže byť pritom napojené na rozličné zdroje energie. Na dodatočnú inštaláciu do budovy sú pre nízke náklady na zabudovanie vhodné najmä zariadenia, ktoré čerpajú energiu zo vzduchu. Zemné kolektory získavajú teplo z povrchu zeme, zatiaľ čo geotermálne vrty ho čerpajú z väčšej hĺbky. Jedným z najvýdatnejších zdrojov tepla je spodná voda, ktorá sa čerpá zo studne. V kombinácii s modernými vetracími systémami s 90 % rekuperáciou možno dosiahnuť výrazné zníženie nákladov na energiu v budove, čím sa jej rentabilita podstatne zvýši.

Bytový dom v Hannoveri

Obnova: 2005 – 2007
Náklady na rekonštrukciu: 4 milióny €
Celkový počet bytov: 32 bytových jednotiek, z toho 4 bezbariérové
Nebytové priestory: 2 nebytové priestory
Obytná plocha bytov: od 24 m² do 155 m²
Celková obytná a úžitková
plocha: 2 100 m²

Splnené očakávania

„Budova má vlastný zdroj energie. Je to kľúč k jej refinancovaniu.“

Šetriť, keď svieti slnko

To však ešte nie je všetko – elektrickú energiu čerpadlám dodávajú fotovoltické panely. Na streche domu je nainštalovaných 110 modulov, ktoré ekologicky vyrobenou elektrickou energiou pokrývajú takmer celú spotrebu čerpadiel. Aj keď netvoria autonómnu solárnu elektráreň, zariadenie na streche zabezpečuje takmer vyrovnanú dodávku elektriny v dňoch, keď elektrinu treba kupovať z verejnej siete, a v obdobiach, keď ju ony so ziskom dodávajú do siete. Aj samotné byty záujemcov presvedčia svojou pridanou hodnotou. Príjemné ovzdušie v nich napríklad zabezpečujú osobitné vetracie zariadenia. Prístroje typu LWZ výrobca osobitne navrhol na dodatočnú inštaláciu v bytoch na jednotlivých podlažiach a vyznačujú sa krátkymi potrubnými systémami a nízkou konštrukciou vetracieho potrubia. Vetrací systém sa okrem toho dá ľahko navrhnúť aj realizovať.

Vetracie zariadenia pri prevádzke budovy tiež ušetria veľké množstvo energie, pretože pri spätnom prúdení zachytávajú asi 90 % tepla, ktoré by pri bežnom spôsobe vetrania uniklo, a týmto teplom ohrievajú čerstvý vzduch. Vytvárajú tak komfortné podmienky, vďaka ktorým sa do bytov priebežne dostáva čerstvý a ohriaty vzduch. Takáto príjemná výmena vzduchu automaticky zabraňuje vzniku plesní, ktoré by sa inak vytvárali v dobre zateplenom obývanom priestore. Ďalším bonusom v oblasti užívateľského komfortu sú filtre vo vetracích zariadeniach, ktoré vzduch prečisťujú tým, že zachytávajú peľ a prach, a tak vytvárajú prostredie príjemné aj pre alergikov.

Dr. Wolfgang von Werder

Porovnanie účinnosti troch systémov

Pri neustále sa zvyšujúcich cenách energie sa náklady na vykurovanie postupne stávajú dôležitým faktorom pri hodnotení ponúk na trhu s nehnuteľnosťami. Možnosti šetrenia na nákladoch na energiu v mnohých budovách ešte zďaleka nie sú vyčerpané. Zvýšením energetickej účinnosti budovy (zníženie primárnej potreby energie výrobou elektrickej energie, pozri graf) možno mnohé budovy zmeniť na rentabilné.

Viac nápadov na štvorcový meter

Napriek nepriaznivému demografickému vývoju sa energeticky optimalizované mestské byty v súčasnosti tešia veľkej obľube. Pre nízke náklady na vykurovanie a ďalšie služby nájomníkom ponúkajú dlhodobo udržateľnú cenovú hladinu nájomného. Pre prenajímateľa je výhodou zvýšený objem finančných prostriedkov v rozsahu ušetrených nákladov na energiu, čo mu poskytuje istotu pri plánovaní investícií. Zaujímavým bonusom v konkurencii prenajímateľov nehnuteľností sú aj ďalšie nízke náklady. Keď sa investícia do modernej vykurovacej techniky amortizuje, môže vlastník modernizovanej nehnuteľnosti získať nadpriemerné výnosy. Výpočty pri porovnaní súčasného stavu budovy a rovnakej budovy s vlastnosťami pasívneho domu. Oba výpočty sú realizované v programe PHPP a rátajú s teplotou 20,0 °C v celom byte. Predpokladá sa ústredné vykurovanie plynom v celej pôvodnej budove.

Náklady na energiu sa znížili o 35 000 € ročne

Po rekonštrukcii sa budova zmenila na nepoznanie. Vďaka premysleným riešeniam a individuálnym danostiam budovy sa jej úžitková plocha zvýšila z 1 709 m² na 2 100 m². Tak napríklad, v rámci rekonštrukcie bola pôvodná strecha prestavaná na ďalšie podlažie a využili sa aj priestorové rezervy vyplývajúce z geometrie budovy. Takúto výhodu poskytujú iba rekonštrukcie budov, ktoré sú pamiatkovo chránené. V novostavbách by sa takéto zmeny nemohli uskutočniť. Táto kedysi spustnutá budova sa stala objektom, v ktorom mali záujem bývať mnohí nájomníci, a to vďaka svojim interiérovým kvalitám, napríklad zníženej potrebe energie. Ak pred rekonštrukciou dosahovala spotrebu energie 230 kWh na štvorcový meter, po realizácii balíka opatrení táto hodnota klesla na neuveriteľných 15 kWh.

Náklady na vykurovanie, ktoré v súčasnosti dosahujú iba 30 centov na štvorcový meter, umožňujú stanoviť oveľa vyššiu cenu základného nájomného, pretože majiteľ nehnuteľnosti vlastne nájomníkom predáva aj energiu vyrobenú z geotermálneho a solárneho zdroja, respektíve prenajíma im inštalovanú techniku. Vďaka tomu bolo bez problémov možné dosiahnuť priemernú výšku nájomného 7,76 €, ktorá je vyššia ako v Hannoveri bežných 6 €. Touto maržou je možné refinancovať aj technické zariadenia od tepelných čerpadiel po vetracie a fotovoltické systémy.

Budova vyvolala na trhu s nehnuteľnosťami na prenájom veľký ohlas a za tri mesiace bolo všetkých 32 bytov vrátane dvoch nebytových priestorov prenajatých. Väčšina záujemcov sa pre nájom priestorov na Schaufelder Straße rozhodla na základe nízkych ďalších nákladov. Tým tento projekt jasne ukázal, že inteligentnými riešeniami a najmodernejšou technikou je možné zmeniť aj zanedbanú budovu na atraktívnu adresu.

Moderný obytný priestor s pridanou hodnotou, napríklad s vetracím systémom s rekuperáciou.

Všetko je o výbere správneho zdroja energie

Projekt

Objekt: Rekonštrukcia bytového domu
Architekt: Reiner Wildmann, Hannover
Inštalované zariadenia: vetracie zariadenie s rekuperáciou LWZ 100, tepelné čerpadlo voda | voda WPW

Výhody

Úspora energie pri výrobe tepla dosiahla 90 %.
Náklady na vykurovanie sú asi 30 centov/m² za mesiac.
V porovnaní s bežnými vykurovacími systémami takmer nulové náklady na údržbu.
Nulové emisie a z hľadiska CO2 takmer neutrálna prevádzka.
Veľký dopyt po nízkoenergetických a pasívnych domoch.
Investičné náklady sú vykryté zvýšeným základným nájomným (z rozlohy nehnuteľnosti).

Vetracie zariadenie s rekuperáciou

Objem výmeny vzduchu: 30 až 350 m³
Centrálny prívod a odvádzanie vzduchu na zabezpečenie optimálnej kvality ovzdušia
Priebežné odvádzanie škodlivých látok z obytných priestorov
90 % rekuperácia
Pri LZW 170 plus/270 plus pasívne chladenie prostredníctvom funkcie nočného vetrania
Osobitné riešenie do poschodových bytových domov (LWZ 100)

Tepelné čerpadlo voda|voda
Výkon: 7 až 18 kW
Integrované riadenie tepelného čerpadla
Vykurovacia teplota: do 60 °C
Nehlučná prevádzka
Antikorový výmenník vody zo studne vyrobený zo špeciálnej proti korózii odolnej ocele