zmeny v sposobe spravy bytoveho domu
Galéria(2)

Zmeny v spôsobe správy bytového domu

Partneri sekcie:

Vlastníci majú právo slobodne rozhodovať o zmenách v spôsobe správy bytového domu. Je na to ale legislatíva skutočne pripravená? Právnu úpravu fungovania samosprávy vlastníkov bytov a nebytových priestorov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“ alebo „zákon o vlastníctve bytov“). Zákon stanovuje dva spôsoby správy bytového domu: (a) spoločenstvom vlastníkov na základe zmlu­vy o spoločenstve alebo (b) správcom na základe zmluvy o výkone správy.

02szabo big image
zmeny v sposobe spravy bytoveho domu 7427 big image
 Právnu úpravu fungovania samosprávy vlastníkov bytov a nebytových priestorov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“ alebo „zákon o vlastníctve bytov“). Zákon stanovuje dva spôsoby správy bytového domu: (a) spoločenstvom vlastníkov na základe zmlu­vy o spoločenstve alebo (b) správcom na základe zmluvy o výkone správy. Pod sankciou neplatnosti zmluvy sa môže na správu domu súčasne dohodnúť len jedna z uvedených foriem a na správu v jednom bytovom dome sa môže uzavrieť zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. Zákonodarca rešpektuje, že v priebehu času sa môžu vlastníci rozhodnúť pre zmenu v spôsobe správy zo spoločenstva vlastníkov na správcu alebo naopak. Cieľom tohto článku je preto priblížiť niektoré praktické právne otázky, ktoré sa dotýkajú prechodu práv a povinností pri realizácii takejto zmeny:

1. Koncepcia právnej úpravy prechodu majetku a záväzkov pri zmene v spôsobe správy
Predmetom činností pri správe bytového domu je obstarávanie služieb a tovarov, ktorými spoločenstvo vlastníkov alebo správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu. Z dlhodobej a kontinuálnej povahy týchto činností pritom vyplýva, že právne vzťahy, ktoré slúžia na naplnenie účelu správy domu, trvajú dlhšie časové obdobie. Niektoré s tým súvisiace právne otázky však zostávali dlhý čas legislatívne bližšie neupravené. Súčasná koncepcia riešenia problematiky je podmienená dichotómiou formy správy bytových domov. V prípade spoločenstva vlastníkov, ktoré je právnickou osobou a správu domu vykonáva od počiatku účinnosti zákona vo svojom mene a na svoj účet, zákon vyžaduje, aby pri zmene v spôsobe správy domu zaniklo premenou (bez likvidácie) alebo bez právneho nástupcu (väčšinou sa vyžaduje jeho likvidácia)1. Pri ukončení výkonu správy domu správcom môže prevziať správu toho istého domu iný správca alebo spoločenstvo vlastníkov. Na rozdiel od spoločenstva vlastníkov však správca nevykonáva správu domu vo vlastnom mene a na vlastný účet, naopak, zákon počíta s výkonom činnosti správcu v rôznych obdobiach svojej účinnosti ako priameho alebo nepriameho zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Z týchto dôvodov sa budeme v ďalšom texte venovať problematike prechodu záväzkov pri zmene v spôsobe správy zvlášť vzhľadom na každú z jej foriem.

2. Prechod záväzkov v prípade ukončenia zmluvy o výkone správy
Výslovná úprava povinností správcu pri ukončení jeho činnosti bola do zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zavedená s účinnosťou od 1. júla 2004 novelizáciou zákonom č. 367/2004 Z. z. Paragraf 8a ods. 2 však stanovil v tejto súvislosti len povinnosť správcu (a) predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu, (b) odovzdať všetky písomné materiá­ly, ktoré súvisia so správou domu, a (c) previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva. Úprava prechodu záväzkov v súčasnom § 8a ods. 3 sa do zákona vložila s účinnosťou od 1. apríla 2010 až zákonom č. 70/2010 Z. z. Toto ustanovenie sa vzťahuje na prechod práv a povinností zo zmlúv pri skončení správy. Činnosti správy domu môže podľa zákona vykonávať buď spoločenstvo vlastníkov, alebo správca2. Vzhľadom na systematické zaradenie § 8a ods. 3 a vyššie uvedené rozdiely v koncepcii výkonu správy medzi jej jednotlivými formami je však potrebné obmedziť rozsah jej aplikácie len na prípady ukončenia správy bytového domu správcom. Prechod práv a povinností sa týka zmlúv, (a) ktoré súvisia so správou domu a ktoré sa zároveň uzatvorili v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a (b) zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome3. Príkladom prvého typu zmlúv sú napríklad zmluvy o dodávke energie. Na základe rozhodnutia vlastníkov sa uzatvára napríklad zmluva o výkone správy, zmluva o úvere a zmluva o zabezpečení úveru. Podľa textu § 8a ods. 3 prechádzajú vymedzené práva a povinnosti na nového správcu alebo spoločenstvo. Zákon neuvádza, z ktorého subjektu tieto práva a povinnosti na právneho nástupcu prechádzajú. Výkladom podľa zmyslu zákona sa možno domnievať, že § 8a ods. 3 sa vzťahuje len na práva a povinnosti, ktorých nositeľom je subjekt, pre ktorý sa správa domu poskytuje, respektíve taký subjekt, ktorý správu domu na základe vlastných právnych vzťahov s inými osobami zabezpečuje4. Zákonodarca chcel podľa dôvodovej správy5 k zákonu dosiahnuť, aby sa nový správca alebo spoločenstvo vlastníkov vo vymedzenom rozsahu stali právnym nástupcom správcu, ktorý ukončil svoju činnosť. Tento úmysel zákonodarcu sa však do dikcie § 8a ods. 3 zákona nepremietol. Ani v prípade, že by sa jeho výklad v praxi hypoteticky priklonil k tejto vôli vyjadrenej v dôvodovej správe, však nemožno konštatovať, že by bola aplikácia ustanovenia § 8a ods. 3 bezproblémová.

a) Zmluvy, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli zároveň uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
Zákon o vlastníctve bytov v znení účinnom do 1. júla 2004 spôsob konania správcu neupravoval. Podľa všeobecnej úpravy Občianskeho zákonníka6 preto platí, že ak z právneho úkonu nevyplýva, že niekto koná za niekoho iného, platí, že koná vo vlastnom mene. Od 1. júla 20047 do 30. júna 20078 vykonával správca správu majetku vlastníkov ako nepriamy zástupca – vo svojom mene, ale na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov9. Správca v tomto období konal pri výkone správy vo vlastnom mene a na základe prejavu vlastnej vôle. Z tohto právneho úkonu nadobudol práva a povinnosti sám správca a tie následne previedol na základe zmluvy o výkone správy na vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Od 1. júla 2007, keď nadobudol účinnosť zákon č. 268/2007 Z. z., až do súčasnosti zastupuje správca vlastníkov ako priamy zástupca, to znamená, že práva a povinnosti z právnych úkonov správcu ako zástupcu vznikajú priamo zastúpeným vlastníkom. Zmeny v spôsobe konania správcu pri výkone správy majú významné dôsledky vo vzťahu k možnosti prechodu práv a povinností pri skončení správy domu doterajším správcom. Keďže § 8a ods. 3 zákona vyžaduje vo vzťahu k záväzkom zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu, aby boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, neprechádzajú podľa tohto ustanovenia záväzky zo zmlúv, (a) ktoré uzatvoril správca vlastným menom a na vlastný účet (01. 09. 1993 až 30. 6. 2004, ak nevyplýva z právneho úkonu inak), a (b) záväzky, ktoré uzavrel správca ako nepriamy zástupca (01. 7. 2004 – 30. 6. 2007). Trvanie takýchto záväzkov pritom nemožno vylúčiť najmä vo vzťahu k právnym vzťahom dlhodobého charakteru (napríklad dodávky energie, bankové zmluvy a pod.). Z pohľadu autora tohto článku vyvoláva interpretačné problémy aj aplikácia pravidla § 8a ods. 3 vo vzťahu k právam a povinnostiam, ktoré vznikli vlastníkom bytov a nebytových priestorov z konania správcu ako ich priameho zástupcu. Prechod týchto záväzkov ex lege pri zmene v spôsobe správy z doterajšieho správcu na spoločenstvo vlastníkov nepochybne rieši praktické problémy pri správe domu. V prípade, že nedochádza k zmene spôsobu správy domu, ale len subjektu, ktorý správu vykonáva (to znamená, že sa mení len osoba správcu), možno považovať úpravu § 8a ods. 3 za kontraproduktívnu. Ani pred jej účinnosťou totiž nedochádzalo k zmene subjektu nositeľa týchto práv. Nositeľmi práv a povinností nadobudnutých zo zastúpenia pôvodným správcom boli aj pred touto úpravou v prípade zmeny v osobe správcu vlastníci bytov a nebytových priestorov, nie ich správca. Výklad § 8a ods. 3 zákona, podľa ktorého by práva a povinnosti vlastníkov nadobudnuté zo zastúpenia pôvodným správcom prechádzali priamo zo zákona na nového správcu, možno označiť za rozporný s ústavným princípom legitímneho očakávania a dôvery v právo, prípadne tiež s vlastníckym právom vlastníkov. Práva a povinnosti, ktoré by na základe zákonnej cesie (postúpenia práva) § 8a ods. 3 prešli na nového správcu, by ho len zaťažovali. Podľa súčasného znenia § 8b ods. 1 zákona je totiž správca povinný vykonávať správu ako priamy zástupca. Vo vzťahu k parciálnemu cieľu zákonodarcu, aby na základe úpravy § 8a ods. 3 zákona prechádzali práva a povinnosti správcu ako ručiteľa zo zmlúv uzavretých pri poskytovaní pôžičiek a úverov od bánk alebo Štátneho fondu rozvoja bývania, nezostáva iné než konštatovať, že aj tento úmysel zostal nenaplnený. Správca totiž v tomto prípade nekoná ako zástupca vlastníkov, ale preberá záväzok ručiteľa vo vlastnom mene a zostáva preto ručiteľom dlžníkov, aj keď ukončil správu ich bytového domu.

b) Zmluvy uzavreté na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
K zákonnému postúpeniu práv a povinností má podľa citovanej úpravy § 8a ods. 3 dochádzať tiež v prípade ich vzniku zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Záväzky z týchto zmlúv prechádzajú na nového správcu alebo spoločenstvo bez ohľadu na skutočnosť, či došlo k ich vzniku pri vlastnom konaní subjektu, či priamom, alebo nepriamom zastúpení. Ak by mal nastať prechod záväzkov z vlastníkov na správcu, platí obdobne kritika uvedená v odseku a). V tomto prípade môžu byť ale dôsledky aplikácie § 8a ods. 3 absurdné aj pre nového správcu. Nie je totiž v jeho záujme, aby sa sám stal ex lege napríklad dlžníkom z úverovej zmluvy, ktorú uzavreli na základe rozhodnutia vlastníkov na schôdzi osoby, v ktorých prospech vykonáva správu ako svoju podnikateľskú činnosť. V praxi je niekedy sporná otázka, kto je aktívne legitimovaný na vymáhanie nedoplatkov vlastníkov na úhradách finančných prostriedkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia, splatných v čase správy domu predchádzajúcim správcom. Ako už bolo uvedené, správca vykonával správu domu v rôznych časových obdobiach zásadne vo svojom vlastnom mene, ako nepriamy a neskôr ako priamy zástupca vlastníkov. V prípade konania správcu vo vlastnom mene a nepriameho zastúpenia vlastníkov pritom vzniklo právo na úhrady záväzkov vlastníkov zo zmluvy o výkone správy priamo správcovi.

Ak by bolo teda predmetom súdneho konania vymáhanie nedoplatku vlastníka, ktorého splatnosť nastala v čase, keď konal správca pri správe domu vo vlastnom mene alebo ako nepriamy zástupca, bol by, nebyť úpravy § 8a ods. 3 zákona, aj po zániku správy bytového domu aktívne legitimovaný na vymáhanie týchto nedoplatkov tento „starý“ správca10. V prípade splatnosti nedoplatkov vlastníkov v období, keď správca vykonával správu ako priamy zástupca vlastníkov, by boli osobami oprávnenými11 na úhrady súvisiace so správou domu všetci vlastníci bytových a nebytových priestorov v tomto dome. Aktívna legitimácia by preto podľa názoru autora tohto článku prislúchala im12. Paragraf 8a ods. 3 zákona však stanovuje, že na nového správcu alebo spoločenstvo vlastníkov prechádzajú okrem iného záväzky zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Tými sú tiež záväzky vlastníkov uhrádzať platby finančných prostriedkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a platby za plnenia. Podľa citovaného ustanovenia tak dochádza k zákonnému prechodu všetkých pohľadávok voči vlastníkom bez ohľadu na formu konania správcu alebo zastúpenia vlastníkov správcom. V súlade so zmyslom činnosti správcu je napriek zmenám v spôsobe konania správcu či zastupovaní vlastníkov domu pri správe nevyhnutné, aby boli finančné prostriedky vymožené správcom použité na správu bytového domu, s ktorou tieto pohľadávky súviseli.

3. Skončenie výkonu správy spoločenstvom vlastníkov
Podľa ustanovenia § 6 ods. 3 zákona nesmú byť na správu domu dohodnuté súčasne viaceré formy správy. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá buď zmluva s jedným správcom, alebo jedna zmluva o spoločenstve. V prípade rozhodnutia o ukončení výkonu správy domu doterajším spoločenstvom je preto potrebné, aby zaniklo. Zrušenie a zánik spoločenstva upravuje § 7d zákona. Zániku spoločenstva predchádza jeho zrušenie (a) likvidácia alebo (b) bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V tom prípade nastáva univerzálne právne nástupníctvo po zaniknutom spoločenstve. V opačnom prípade sa vykoná likvidácia, pri ktorej sa postupuje podľa úpravy Obchodného zákonníka13. Likvidátor pri výkone likvidácie plní záväzky spoločnosti, uplatňuje pohľadávky a prijíma plnenia, zastupuje spoločnosť pred súdmi a inými orgánmi, uzatvára zmiery a dohody o zmene a zániku práv a záväzkov. V tomto prípade nedochádza k zákonnému prechodu práv a povinností na nástupnícky subjekt. Z povahy správy domu však vyplýva, že ju bude musieť po zániku spoločenstva zabezpečovať iná osoba. Podľa názoru autora tohto článku zostáva preto len na zvážení zákonodarcu, či nie je aj pri zmene v spôsobe správy zo spoločenstva na správcu vhodné uvažovať o riešení v podobe zákonného prechodu práv a povinností, ako je to v prípade § 8a ods. 3 zákona. Umožnila by sa tak vlastníkom hladká realizácia ich práva na zmenu v spôsobe správy domu. Zároveň by tým zákonodarca vypočul, podľa názoru autora, v súčasnosti neúčinné volanie správcov po aplikácii ustanovenia § 8a ods. 3 zákona aj na prípady zmeny spôsobu správy zo spoločenstva na správcu.

Záver
Zákon o vlastníctve bytov poskytuje vlastníkom možnosť rozhodnúť sa pre zmenu v spôsobe správy svojho bytového domu či zmeniť jeho doterajšieho správcu. Niektoré problémy, ktoré toto právo prináša, sa snažil zákonodarca vyriešiť doplnením úpravy § 8a ods. 3. Tento pozitívny počin však zároveň prináša aj mnohé otázky, ktoré bude treba v praxi vyriešiť. Súdne rozhodnutia, ktoré sa touto problematiku doteraz zaoberali, vzhľadom na skutkový stav na výraznejšie aplikačné problémy nenarazili. Len budúca právna prax a vývoj na trhu správy domov ukáže, či bude potrebné dikciu ustanovenia § 8 a ods. 3 novelizovať a prípadne rozšíriť, alebo si s ním správcovia a súdy vďaka výkladu dokážu poradiť.

1.    Bližšie pozri § 7d zákona.
2.    Bližšie pozri § 6 ods. 1 zákona.
3.    Porovnaj ZIMMERMANN, J. – ZIMMERMANNOVÁ, J.: Komentár k zákonu Národnej rady Slovenskej republiky o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. In: EPI [právny informačný systém]. S-EPI [cit. 2013-09-06].
4.    V tomto prípade sa autor článku domnieva, že na právneho nástupcu neprechádzajú práva a povinnosti osoby zabezpečujúcej správu domu z jej vlastných vzťahov so subjektmi, pre ktoré túto správu vykonáva (typicky právo na odmenu správcu). Prechod takýchto záväzkov by bol v rozpore s praktickým účelom § 8a ods. 3.
5.    Bližšie pozri dôvodovú správu k návrhu zákona, ktorý bol prijatý ako zákon č. 70/2010 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a ktorým sa dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. NR SR, parlamentná tlač 15 [online] [cit. 2013-09-03]. Dostupné na: http://www.nrsr.sk.
6.    Pozri § 32 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, ratione temporis.
7.    Pozri § 8b ods. 1 zákona ratione temporis (čl. I bod 13 zákona č. 367/2004 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov).
8.    Pozri § 8b ods. 1 zákona ratione temporis (čl. I bod 23 zákona č. 268/2007 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov).
9.    Porovnaj napríklad ustanovenie § 577 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov.
10.    S tým súvisí do úpravy § 8a ods. 3 zákona možnosť ustálenia praxe správcov, podľa ktorej pohľadávky, ktoré vznikli pri činnosti správcu v čase jeho výkonu správy domu, vymáhal tento správca aj po skončení správy domu a po ich vymožení ich vydal novému správcovi.
11.    Zároveň sa k povinnosti zodpovedajúcej tomuto právu zaviazal každý vlastník v zmluve o výkone správy.
12.    Porovnaj argumentáciu súdu v rozsudku Okresného súdu v Poprade zo dňa 15. 3. 2011, sp. zn. 13C/53/2008 a Krajského súdu v Prešove zo dňa
29. 9. 2011, sp. zn. 17Co/62/2011.
13.    Pozri § 7d ods. 6 zákona v spojení s § 70 až 75a zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov.

TEXT: Mgr. Viktor Szabo
FOTO: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.