Systémové poruchy bytových domov a možnosti financovania ich odstraňovania

Obnova bytových domov už nie je žiadnou novinkou, stala sa nevyhnutnosťou dnešnej doby. Už nejaký čas je to neodvratný a správny trend mnohých slovenských miest. Niektoré sídliská doslova rozkvitajú pred našimi očami krásnymi novými fasádami. Obnova však nie je len o novej fasáde. Oveľa efektívnejšia je obnova bytových domov, ktorá zahŕňa aj zateplenie obvodových plášťov, strechy, pivničných priestorov, termostatické vyregulovanie vykurovacej sústavy, výmenu elektrických a plynových rozvodov, výmenu okien, obnovu balkónov a lodžií, revitalizáciu spoločných priestorov, vchodových dverí, výmenu výťahov a v neposlednom rade aj úpravu okolia bytovky.

Nedostatky sa prejavili časom
Panelové bytové domy, ktorých sú plné sídliská, zaznamenali svoj zrod a rozkvet pred viac ako 50 rokmi. Viac ako 20 typov panelových sústav postupne zaplnilo väčšie aj menšie mestá po celom Slovensku. V čase ich vzniku a výstavby boli uplatnené najnovšie poznatky stavebníctva, ale postupne vtedajšie nároky prestávali stačiť a jednotlivé typy panelových domov začali preukazovať svoje nedostatky, ktoré sa dnes špecifikujú ako systémové poruchy bytových domov. Dnes máme vyšpecifikovaných 12 typov systémových porúch, ktoré sa musia skôr či neskôr odstrániť, ak má tá-ktorá bytovka poskytovať svojim obyvateľom bezpečné a komfortné bývanie na ďalšie roky.

Systémové poruchy sa týkajú týchto oblastí: a)    keramzitbetónových obkladových dielcov na klimaticky najviac namáhanom štíte bytového domu, b)    troskopemzobetónových obkladových dielcov na štítoch bytového domu, c)    vystupujúcich konštrukcií schodiskového priestoru bytového domu, d)    predsadených lodžií s kazetovými stropnými panelmi bytového domu, e)    predsadených lodžií s dutinovými stropnými panelmi bytového domu, f)    balkónov a lodžií bytového domu, g)    vystupujúcich zvislých pilastrov a vodorovných ríms bytového domu, h)    obvodového plášťa zo spínaných pórobetónových dielcov bytového domu, i)    stykov obvodového plášťa s vrstvenými dielcami s tepelnoizolačnou vrstvou bytového domu hrubou 80 mm, j)    atiky bytového domu, k)    obvodového plášťa a nosných stien z pó­robetónových tvárnic bytového domu, l)    predsadenej lodžie bytového domu a obvodového plášťa zo spínaných pórobetónových dielcov bytového domu. Tieto poruchy sú špecifické pre jednotlivé typy konštrukčných systémov bytových panelových domov a prejavujú sa špecificky. Systémové poruchy, ich prejavy v jednotlivých typoch bytových domov a spôsob ich odstránenia sú špecifikované v zákone Národnej rady SR č. 443/2010 o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní z 26. 10. 2010.

Odstraňovanie systémových porúch
Odstraňovanie systémových porúch sa stalo trendom takmer každej obnovy bytových domov. Niektoré spoločnosti zaoberajúce sa obnovou bytových domov sa špecializujú práve na odstra­ňovanie týchto porúch. Na jednom bytovom dome sa môže nachádzať jedna až niekoľko porúch, ktoré sa dajú odstrániť jednotlivo alebo aj naraz. Až deväť z vyšpecifikovaných dvanástich systémových porúch sa odporúča riešiť okrem iného aj zateplením stavebnej konštrukcie.

Príklad z praxe
Príkladom z praxe je odstránenie systémových porúch na bytovom dome v Novom Meste nad Váhom. Šlo o odstránenie vodorovných ríms na fasáde a obnovu lodžií a balkónov bytového domu s konštrukčným systémom LB (liaty betón). Bytový dom v Novom Meste nad Váhom je jedným z dvadsiatich najpoužívanejších typov konštrukčných systémov, ktoré sa používali počas stavebného boomu v päťdesiatych rokoch minulého storočia. Okrem Nového Mesta nad Váhom sa môžeme s takýmto typom domu stretnúť aj Trenčíne, Trenčianskych Tepliciach, Žiline, Trnave a inde. Dom bol postavený začiatkom šesťdesiatych rokov a do užívania bol odovzdaný v roku 1962. Tvorí ho desať nadzemných podlaží, nosný systém tvorí sústava priečnych nosných stien doplnených pozdĺžnou stenou a odlievaných z betónu priamo na stavbe do štandardného debnenia. Nosné steny a stropné konštrukcie chráni výrazný horizontálny a vertikálny raster z pilastrov a ríms prechádzajúcich do balkónov vyrobených z keramzitbetónu. Odstránenie porúch realizovala spoločnosť E-RAN Slovakia, absolútny víťaz ceny za Najlepšie obnovený bytový dom za rok 2010.

Trhliny na rímsach, obnova lodžií a balkónov
Vystupujúce rímsy a pilastre z fasády obytného domu sa vyskytujú najmä na konštrukčných systémoch bytových domov typu LB a MB. Postupom času sa na nich vytvárajú trhliny, zatekanie atmosférickej vody spôsobuje koróziu výstuže, vypadávanie betónového materiálu a vytvárajú sa tepelné mosty. Táto systémová chyba sa rieši odstránením zdegradovaného betónu pilastrov a ríms, ošetrením výstuže a betónu a následným zateplením obvodového plášťa a priečelia domu alebo zateplením ríms a pilastrov po celom ich povrchu. Rímsy a pilastre na tomto bytovom dome vystupovali až 250 mm a mali hrúbku 140 mm.
Súčasťou bytového domu sú zapustené lodžie a vystupujúce balkóny – aj na nich sa prejavila ďalšia systémová chyba, ktorú bolo potrebné odstrániť. Táto chyba sa prejavuje trhlinami, zatekaním, vypadávaním betónového materiálu, koróziou výstuže a kotvenia zábradlia a vytváraním tepelného mosta. Riešením je odstránenie podlahových vrstiev a zábradlia, oprava, odstránenie alebo náhrada balkónovej dosky, vytvorenie hydroizolácie a nových podlahových vrstiev vrátane oplechovania, odstránenie tepelného mosta a montáž nového zábradlia.

Náročnejšie, ale efektívnejšie riešenie
Obyvatelia bytového domu sa rozhodli pustiť sa do rekonštrukcie aj napriek nepriaznivým počiatočným podmienkam. Mali príliš nízko nastavený fond opráv, v tom čase iba 5 Sk na štvorcový meter, ktorý neváhali zvýšiť až na 25 Sk napriek tomu, že až 70 percent jeho obyvateľov tvorili dôchodcovia. Obyvatelia chceli bytový dom zatepliť a obnoviť balkóny a lodžie. Obnova sa realizovala vo dvoch etapách. Veľmi dôležité bolo vyriešiť vystupujúce rímsy a pilastre. Tie predstavovali kritické miesto, keďže narúšali homogénnu obvodovú stenu bez tepel­nej izolácie. Vystupujúce časti boli nevyhovujúce aj z hľadiska súčasných tepelnotechnických požiadaviek a predstavovali kritické miesta nekontrolovateľného prieniku atmosférickej vlhkosti do domu a spôsobovali koróziu spojovacích výstuží. Systémová porucha vystupujúcich ríms a pilastrov sa v niektorých prípadoch odstraňuje zateplením a následným klampiarskym oplechovaním. Projektant však v tomto prípade navrhol vodorovné rímsy odstrániť a ponechať zvislé pilastre, ktoré sa však tiež museli zatepliť a zapracovať do novej fasády. Na tomto dome zvolili náročnejšiu, ale určite trvácnejšiu a efektívnejšiu cestu odstránenia systémovej poruchy. Odstraňovanie ríms muselo prebehnúť za zvýšených bezpečnostných opatrení, keďže rímsy boli zo železobetónu a manipulácia s nimi bola náročná. Rímsy skúsení pracovníci odrezávali a zvyškový betón osekávali a odvážali na riadenú skládku stavebného odpadu.

Bytový dom sa zateplil certifikovaným zatepľovacím systémom s hrúbkou 80 mm na fasáde a 20 mm na osteniach, nadpražiach a vystupujúcich pilastroch. Túto prvú etapu obyvatelia spolufinancovali aj za pomoci úveru z Prvej stavebnej sporiteľne, a. s. Druhá etapa obnovy bytového domu spočívala v odstránení ďalšej systémovej poruchy tejto konštrukčnej sústavy – obnove balkónov a lodžií, ktoré už boli v havarijnom stave. Na túto systémovú poruchu dom získal dotáciu na odstránenie systémovej poruchy z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky. Na dofinancovanie celkovej revitalizácie si obyvatelia vzali ešte malý úver z Prvej stavebnej sporiteľne, a. s. V tejto etape sa realizovala aj výmena okenných výplní v spoločných priestoroch a obnova sokla, ktorý už tiež nespĺňal požiadavky súčasných energetických
štandardov.

Možnosti financovania odstránenia systémových porúch
Komplexná obnova obytnej budovy je finančne náročná a väčšina vlastníkov bytov nemá na jej realizáciu potrebné prostriedky. Úspory vo fondoch opráv väčšinou ani zďaleka nepokrývajú reálne náklady na celkovú revitalizáciu bytového domu. V súčasnosti sú najvýhodnejšími spôsobmi financovania dve možnosti. Prvá je získať peniaze prostredníctvom úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a druhá z dotácie z Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR. Tieto spôsoby financovania sa však nedajú spolu kombinovať a môže sa stať, že aj keď vlastníci bytov splnia všetky podmienky, nebude im táto štátna podpora pridelená pre nedostatok finančných prostriedkov. Financovanie obnovy bytového fondu sa dá, samozrejme, zabezpečiť aj inými spôsobmi – napríklad využitím komerčného úveru, stavebného sporenia, zvýšením sporenia do fondu opráv alebo vložením potrebnej sumy do spomínaného fondu.
 
Fond prevádzky, údržby a opráv
Mnohé spoločenstvá dlhodobo sporia do fondu a obnovu realizujú po častiach podľa nasporenej sumy. Pri súčasnom trende nárastu cien však môže byť takýto postup neefektívny. Lepším riešením je potom realizovať obnovu komplexne formou dlhodobého úveru, prípadne v kombinácii s možnosťou získať dotáciu na odstránenie systémovej poruchy. Tvorba fondu však musí byť nastavená tak, aby umožňovala získaný úver aj splácať a súčasne disponovať zostatkom minimálne 20 percent na zabezpečenie bežnej údržby a povinných revízií.

Typy úverov
Keďže sú spoločenstvá vlastníkov bytov právnic­ké osoby, majú možnosť uzatvoriť stavebné spo­renie s niektorou zo stavebných sporiteľní. Spore­nie a splátky úveru sa zvyčajne financujú z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu.

Komerčné banky, ktoré poskytujú úvery spoločenstvám vlastníkov bytov a správcovským spo­ločnostiam, majú stanovené vlastné podmienky na jeho získanie. Líšia sa prevažne v úrokovej sadzbe, dĺžke splácania úveru a podobne.

Štátny fond rozvoja bývania poskytuje úvery fyzickým a právnickým osobám na základe zákona č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov. Úverom zo ŠFRB sa rieši významná obnova bytového domu, kde je možné poskytnúť garantovaný úver vo výške 1 percento na obdobie 20 rokov, avšak maximálne do výšky 80 percent z celkových nákladov realizácie. Ostatné finančné prostriedky musia vlastníci preukázať vlastnými prostriedkami na účte fondu prevádzky, údržby a opráv alebo stavebným sporením.

Dotácia na odstránenie systémovej poruchy
Dotáciu poskytuje Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR. Podmienky získania dotácie a rozsah podpory a ostatné kritériá sú uvedené v zákone Národnej rady SR č. 443/2010 o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní z 26. 10. 2010, ktorý možno nájsť na stránke www.telecom.gov.sk. Na odstránenie systémových porúch možno poskytnúť nenávratnú dotáciu do výšky 50 percent oprávnených nákladov na systémové poruchy uvedené v bodoch a), b), c), d), e), f) a j) ), najviac však 19 eur na 1 m² podlahovej plochy bytu a do výšky 30 percent na systémové poruchy uvedené v bodoch g), h), i), k) a l), najviac však 13 eur na 1 m² podlahovej plochy bytu žiadateľovi, ktorým je obec, bytové družstvo, správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jeden bytový dom môže dostať len jednu dotáciu.

Text: Mgr. Adriana Demjanovičová
Foto: archív spoločnosti E-RAN Slovakia

Autorka je marketingová manažérka spoločnosti E-RAN Slovakia, spol. s r. o.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.