Správa bytového domu – otázky z praxe 2.

Viacerí čitatelia portálu ASB.sk napísali do diskusií k článkom o správe bytových domov svoje otázky. Oslovili sme teda Ing. Otíliu Leskovskú, prvú viceprezidentku Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Predseda SVB sa v 09/2013 vzdal predsedníctva zo zdravotných dôvodov, spolu s ním ukončila činnosť aj naša účtovníčka. Nová správcovská spoločnosť, ktorá nás prebrala od 10/2013, odmieta urobiť ročné vyúčtovanie a rozúčtovanie za celý rok 2013 s tým, že urobí len tie 3 mesiace, kedy nás spravuje. Ešte uvediem, že mandátna zmluva so správcom je uzatvorená podľa § 566 a nasl. O.Z. a jej predmetom je záväzok správcu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. – nie je tam nič špecifikované ohľadom vyúčtovania. Otázka: je správca povinný vyúčtovanie urobiť za celý rok 2013? Ďakujem.

V tejto otázke sa trochu miešajú základné pojmy správca a mandatár. „Správca“ zabezpečuje správu bytového domu na základe Zmluvy o výkone správy, ktorá musí byť uzatvorená s každým vlastníkom samostatne a riadi sa zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov).
Pokiaľ je reč o „mandatárovi“, to znamená, že v bytovom dome je zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pre ktoré zabezpečuje niektoré služby mandatár podľa zmluvne dohodnutých podmienok – mandátna zmluva sa posudzuje podľa Obchodného zákonníka, nespadá pod osobitný zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Mandatár zabezpečuje to, k čomu ho mandátna zmluva zaväzuje.

Ak bola účtovníčka zmluvne zaviazaná vypracovať vyúčtovanie za obdobie, keď viedla účtovníctvo, tak by ho mala vypracovať, avšak za ročné vyúčtovanie je tak či tak zodpovedný predseda spoločenstva, ktorý je povinný ho zabezpečiť.
Výpoveď z mandátnej zmluvy a vypracovanie vyúčtovania plnení po uplynutí výpovednej lehoty
Spoločenstvá vlastníkov bytov majú v mnohých prípadoch uzatvorenú Mandátnu zmluvu v zmysle Obchodného zákonníka na zabezpečenie niektorých služieb presne špecifikovaných v predmete zmluvy. V našom časopise sme sa už problematikou mandátnej zmluvy zaoberali, ale pripomeňme si základné prvky zmluvného vzťahu medzi spoločenstvom ako mandantom a druhou stranou ako mandatárom.

 1. Mandatár nie je správca, v zmysle ustanovení § 8, 8a a 8b zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z., ani žiadne spoločné ustanovenia tohto zákona. To však neznamená, že predmetom plnenia podľa mandátnej zmluvy nemôže byť zariaďovanie záležitostí, ktoré sú upravené a uvedené v týchto ustanoveniach Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

2. Mandátna zmluva sa uzatvára medzi podnikateľmi v zmysle § 566 až 576, Obchodného zákonníka (č. 513/1991 Zb.). Avšak pri mandátnej zmluve, ktorú uzatvára spoločenstvo, ako „nepodnikateľ“, uplatňuje sa ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka. (Strany si môžu dohodnúť, že ich záväzkový vzťah, ktorý nespadá pod vzťahy podľa § 261, sa spravuje podľa Obchodného zákonníka.)

3. Mandátna zmluva sa uzatvára za účelom podľa § 566, nasledovne:
„Mandátnou zmluvou sa mandatár zaväzuje, že pre mandanta na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť uskutočnením právnych úkonov v mene mandanta alebo uskutočnením inej činnosti a mandant sa zaväzuje zaplatiť mu za to odplatu.“

4. Vyžadovať od mandatára možno iba zmluvne dohodnuté, jasne a konkrétne vyšpecifikované obchodné záležitosti, teda úkony a služby, ktoré má mandatár zabezpečiť pre spoločenstvo, vrátane ďalších zmluvných dohôd – termínov a sankcií. V neposlednom rade musí byť dohodnutá a ustanovená výška odplaty a podmienky, za ktorých bude vyplácaná.

5. Prostredníctvom mandátnej zmluvy môže mandatár pre spoločenstvo zabezpečovať napríklad ekonomické (účtovnícke) služby, právnické služby, dodávku médií (teplo, voda, elektrina, plyn a p.), upratovanie spoločných priestorov a podobne. Dôležité je, že spoločenstvo nemôže uzatvoriť zmluvu o výkone správy so subjektom, ktorý by vykonával správu bytového domu s právnym štatútom správcu podľa § 8 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Predmetom plnenia podľa mandátnej zmluvy však môže byť zariaďovanie záležitostí a vykonávanie činností spojených so správou bytového domu.
 
Výpoveď z mandátnej zmluvy je, v zmysle Obchodného zákonníka, ukončenie obchodného – dodávateľského vzťahu, ktorý spoločenstvo môže urobiť kedykoľvek, podľa zmluvných podmienok a podľa Obchodného zákonníka. Nejedná sa v tomto prípade o zmenu formy správy!!!

Výpoveď z mandátnej zmluvy s dodávateľskou firmou možno schváliť aj nadpolovičnou väčšinou zúčastnených podľa § 14 ods. 2 zákona, nakoľko nejde o taxatívne zákonom vymedzený prípad hlasovania kvalifikovanou väčšinou, ktorých rozsah ustanovuje v poslednej vete § 14 ods. 2. Pritom v žiadnom prípade nemožno podmieňovať platnosť podania výpovede tým, že mandatár požaduje schválenie výpovede z mandátnej zmluvy dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Pri výpovedi z mandátnej zmluvy sa nemožno odvolávať na § 8a ods. 6, ktorý určuje trojmesačnú výpovednú lehotu, ak sa zmluvné strany nedohodli inak, ani na ďalšie ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Výpoveď z mandátnej zmluvy je ukončenie zmluvného vzťahu, ktorý spoločenstvo môže urobiť kedykoľvek podľa Obchodného zákonníka. Dôležité v tomto prípade je, že predseda spoločenstva nie je oprávnený bez súhlasu vlastníkov svojvoľne uzavrieť mandátnu zmluvu s podnikateľským subjektom. Takýto úkon môže vykonať iba na základe rozhodnutia vlastníkov podľa § 7c ods. 9 písm. e). Ide o presun niektorých povinností súvisiacich so správou majetku vlastníkov zo spoločenstva na iný subjekt.
 
Vyúčtovanie plnení na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome, je mandatár povinný vykonať podľa zmluvne dohodnutých podmienok v zmluvne dohodnutej lehote. To znamená, že mandátna zmluva musí obsahovať presný popis jednotlivých plnení a spôsob ich rozpočítavania. Pred odovzdaním vyúčtovania vlastníkom musí rada vykonať kontrolu vedenia účtovníctva a iných dokladov v zmysle § 7c ods. 5 písm. b), teda aj plnenie ustanovení mandátnej zmluvy súvisiacich s vykonaním vyúčtovania plnení. Vyúčtovanie podpisuje predseda spoločenstva, ktorý je zaň zodpovedný.

Výpoveďou z mandátnej končí povinnosť mandatára pokračovať v činnosti, na ktorú sa výpoveď vzťahuje. Ak zmluvný vzťah vyplývajúci z mandátnej zmluvy končí ku koncu účtovného obdobia, t.j. k 31. 12., mandatár zabezpečí vykonanie účtovnej uzávierky k tomuto dátumu. Vyúčtovanie plnení, ktorého lehota vykonania je určená k 31. 5. nasledujúceho roku už mandatár nie je povinný vykonať, pretože po ukončení zmluvného vzťahu založeného mandátnou zmluvou zanikne povinnosť mandatára na vykonávanie úkonov podľa mandátnej zmluvy.

Z uvedeného vyplýva, že v prípade uzatvorenia mandátnej zmluvy na výkon niektorých úkonov, je treba tieto jasne a podrobne definovať vrátane termínov ich plnenia. Pokiaľ spoločenstvo požaduje od mandatára vypracovanie ročného vyúčtovania aj po ukončení zmluvného vzťahu k 31. 12. za predchádzajúci rok, v ktorom mandatár viedol účtovníctvo a evidoval podklady pre jeho vypracovanie, túto povinnosť je potrebné zmluvne dohodnúť.
 
Odporúčame zmluvne dohodnúť oddelenie ekonomických a iných úkonov od vypracovania ročného účtovníctva:
•    zabezpečenie úkonov, ktoré mandatár pre bytový dom zabezpečuje, napr.
–        zabezpečenie ekonomickej činnosti,
–        evidencia platieb od vlastníkov,
–        vedenie účtovníctva,
–        zabezpečenie právnych služieb spojených s vymáhaním pohľadávok,
–        ďalšie služby podľa dohody,
•    vykonanie vyúčtovania plnení za byty a nebytové priestory (vypracovanie ročného vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov) po uplynutí kalendárneho roku do 31. 05. nasledujúceho roku aj po ukončení zmluvného vzťahu k 31.12.
 
Spoločenstvo bude pravidelne platiť mandatárovi dohodnutý poplatok za ekonomické služby a evidenciu všetkých platieb za byty a nebytové priestory samostatne. Za vypracovanie ročného vyúčtovania potom môže zaplatiť jednorazovo po jeho vypracovaní.

Podstatné je to, aby vypracovanie ročného vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov bolo zmluvne dohodnuté aj po ukončení zmluvného vzťahu za obdobie, počas ktorého mandatár evidenciu a ekonomické služby vykonával. Pokiaľ táto dohoda medzi spoločenstvom a mandatárom nie je zmluvne podchytená, mandatár nie je povinný vyúčtovanie vypracovať a spoločenstvo musí opätovne nahodiť dokumenty na vypracovanie vyúčtovania za predchádzajúci rok (alebo za obdobie trvania mandátnej zmluvy) a vyúčtovanie vykonať, pretože je to pre neho povinnosť vyplývajúca zo zákona (§ 7b ods. 3).

Ing. Otília Leskovská
Ilustračné foto: Dano Veselský

V prípade ďalších otázok nám môžete napísať na asbportal@jaga.sk, pokúsime sa nájsť odpovede.

Staršie odpovede na vaše otázky si môžete prečítať v článku: Správa bytového domu – otázky z praxe