Správa bytového domu – otázky z praxe
Či už je bytový dom v správe spoločenstva, alebo správcovskej spoločnosti, musia všetci zúčastnení postupovať v súlade s platnou legislatívou. Medzi jej významné zmeny patrí napríklad povinnosť od 1. 1. 2013 odvádzať z odmien vyplácaných zástupcom vlastníkov, predsedovi alebo členom rady odvody na sociálne a zdravotné poistenie. Problém má dve riešenia.
Otázka je veľmi zmätočná, keďže sú tu v rozpore dve zásadné veci. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov) pozná dve formy správy. Spoločenstvom na základe zmluvy o spoločenstve alebo správcovskou spoločnosťou na základe zmluvy o výkone správy.
Pojem „zástupcovia vchodov“ zákon nepozná, ale v § 8a ods. 5 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z sa ustanovuje pojem „zástupca vlastníkov“ v bytovom dome, kde nie je vytvorené spoločenstvo, teda bytový dom je v správe správcu a odmeny sú schválené na schôdzi vlastníkov.
Ak je v dome vytvorené spoločenstvo vlastníkov bytov, vlastníci zvyčajne platia čiastku, ktorú odsúhlasuje zhromaždenie vlastníkov voleným orgánom, teda predsedovi a členom rady. Čo sa týka volených orgánov, odmeny za výkon funkcie v orgánoch spoločenstiev sú príjmami zo závislej činnosti podľa zákona o dani z príjmov. Predseda alebo členovia rady majú postavenie zamestnanca na účely sociálneho poistenia len vtedy, ak im z právneho vzťahu vyplýva právo na príjem, napríklad zo zmluvy o spoločenstve alebo na základe rozhodnutia zhromaždenia vlastníkov.
Otázka sa pravdepodobne týka bytového domu v správe správcovskej spoločnosti na základe zmluvy o výkone správy, keďže čitateľ spomína dôverníkov, respektíve zástupcov vchodov.
Od 1. 1. 2013 nebudú mať vlastníci inú možnosť, ako za činnosť, ktorú vykonávajú zástupcovia vchodov – volení zástupcovia vlastníkov, odvádzať odvody podľa typu zamestnanca. Je pravda, že mnohí títo zástupcovia budú mať menej peňazí ako dosiaľ, pretože z odmeny sa musia odvádzať všetky zákonom stanovené odvody, ktoré sa vzťahujú či už na zamestnanca, alebo na zamestnávateľa – správcu. Správca teda musí za voleného zástupcu vlastníkov odviesť odvody, ako keby bol jeho zamestnávateľ.
V prípade obidvoch foriem správy majú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch dve možnosti. Buď schvália zvýšenie príspevku na odmenu volených zástupcov alebo volených orgánov a zároveň aj zvýšenie odmien (aby za svoju prácu dostali po odpočítaní odvodov tú istú čiastku ako pred úpravou zákona), alebo si môžu svojím rozhodnutím na schôdzi alebo na zhromaždení vlastníkov dohodnúť a schváliť presun finančných prostriedkov, napríklad z položky vykurovanie (v prípade väčších preplatkov za predchádzajúci rok) do položky správa bytového domu. Vlastníkom sa tak nezmení celková výška mesačnej zálohovej platby za užívanie bytu.
V rokoch 2000 až 2002 obec odpredala skoro všetky byty v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov za zostatkovú hodnotu. V roku 2012 poslanci navrhli, aby sa aj ostatných osem nájomných bytov odpredalo doterajším nájomníkom. Termín predaja bytov bol určený od 1. 1. 2013. Problematické sa nám zdá vyjadrenie referentky obvodného úradu v tom zmysle, že tí nájomníci, ktorí si dali žiadosť na prevod bytu do osobného vlastníctva do 1. 10. 2012, si byty môžu odkúpiť za zostatkovú hodnotu podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ale nájomníci, ktorí si žiadosť dali po tomto termíne, by mali odkupovať byty už za trhové ceny. Prečo nemôžu mať všetci nájomníci rovnaké podmienky na odkúpenie bytov? Môže obec prijať rozhodnutie o zmene ceny za štvorcový meter všeobecne záväzným nariadením?
Z vyjadrenia MF SR vyplýva:
Na prevod vlastníctva bytov vo vlastníctve obce sa vzťahuje ustanovenie § 29a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa uvedeného ustanovenia je obec povinná previesť vlastníctvo bytu, ak nájomca požiada o prevod vlastníctva, a to do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca o prevod vlastníctva bytu požiada.
Na výpočet ceny bytu a pozemku zastavaného a priľahlého sa použijú ustanovenia § 17, 18, 18a v nadväznosti na § 31a a § 18b ods. 3 a 5 zákona o vlastníctve bytov.
Z uvedených skutočností vyplýva, že byty môže obec previesť za cenu regulovanú, teda vypočítanú podľa § 18 a nasl. zákona o vlastníctve bytov.
Podľa § 29a ods. 3 zákona o vlastníctve bytov obec nie je povinná previesť vlastníctvo bytu v dome postavenom po 1. júni 1998 z rozpočtu obce alebo z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania. V tomto prípade neplatí ani regulovaná cena bytu.
V bytovke sa vykonal odpis stavu meračov studenej a teplej vody. Vlastník – neplatič, ktorý v byte nebýva, odpis neumožnil. Akákoľvek snaha o jeho kontaktovanie bola neúspešná. Ako treba v tomto prípade postupovať? Podobná situácia sa určite zopakuje aj pri odpise stavu meračov tepla.
Pravidlá rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie a na ohrev teplej vody určuje vyhláška č. 630/2005 Z. z. v znení novely č. 358/2009 Z. z., pre teplo na vykurovanie podľa PRVN (pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov) v § 7 ods. 4 a pre teplú vodu v § 9 ods. 6 alebo 7.
Vyhláška umožňuje postupovať voči konečnému spotrebiteľovi, ktorý nemá zapojené pomerové rozdeľovače tepla alebo určené meradlo tepla, alebo odmietol umožniť vykonať ich odčítanie, takým spôsobom, že sa mu určí spotrebná zložka ako 1,5-násobok priemeru spotrebnej zložky na štvorcový meter, ktorý sa vypočíta podľa vzorca určeného vyhláškou. Pri teplej vode to môže byť až 3-násobok priemernej hodnoty indikovaných údajov určených meradiel.
V prípade studenej vody neexistuje zákonný predpis, ktorým by sa určoval spôsob rozpočítavania nákladov alebo sankcie, preto treba prijať spôsob rozpočítavania rozhodnutím na zhromaždení vlastníkov alebo písomným hlasovaním. V mnohých domoch si schválili taký spôsob, že tomu, kto nesprístupní byt alebo odmietne umožniť odpočet spotreby vody, sa naúčtuje množstvo vody, ktoré zostane ako rozdiel medzi fakturovaným množstvom studenej vody na základe odpočtu vodárenskej spoločnosti na domovom meradle na päte domu a súčtom nameraných hodnôt všetkých ostatných vodomerov v bytovom dome.
Vlastník má povinnosť v zmysle § 11 ods. 3 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý znie:
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám, alebo ak ide o opravu spoločných častí domu, alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.
Z uvedeného vyplýva, že môžete prijať rozhodnutie (na zhromaždení alebo písomným hlasovaním), ktorým sa určia sankcie voči vlastníkom, ktorí porušia svoju povinnosť ustanovenú zákonom.
Rozhodnutie bude platiť na rok 2013, takže na vyúčtovanie v roku 2012 ho nebude možné použiť. Nemožno totiž prijímať rozhodnutia s retroaktívnou platnosťou.
Schôdza spoločenstva, na ktorej mali členovia zvoliť nového predsedu spoločenstva, sa uskutočnila 3. 1. 2013. O post predsedu spoločenstva sa uchádzal pán Peter Múdry. Podľa zákona by však mal byť predsedom spoločenstva podpredseda, ktorým je pán Jozef Aktívny. Zápisnicu zo schôdze nikto nenapísal ani nezverejnil na nástenke. Pán Aktívny už niekoľkokrát žiadal predsedníčku spoločenstva o dokumenty spoločenstva. Tá mu však oznámila, že treba napísať preberací protokol so zoznamom dokumentov, ktoré pán Aktívny prevezme. Ako treba ďalej postupovať pri odovzdaní dokumentov?
Dokumentáciu spoločenstva môže prevziať iba štatutár, ktorý je zaregistrovaný v registri spoločenstiev príslušného správneho orgánu – obvodný úrad v sídle kraja. Predsedníčka, ktorá bola doteraz štatutárom, mala vykonať na základe rozhodnutia vlastníkov o voľbe nového predsedu zmenu v registri spoločenstiev formou návrhu na zmenu zapisovaných skutočností s úradne overeným podpisom štatutára, a to do 15 dní od zhromaždenia, keď zmeny nastali, teda do 18. 1. 2013, inak zmenu štatutára správny orgán nezapíše. Ak návrh na zmenu zapisovaných skutočností štatutár nepodal v zákonom stanovenej lehote, voľby sú neplatné a musia sa opakovať. K návrhu sa prikladá zápisnica, prezenčná listina a uznesenie zo zhromaždenia, z ktorého je zrejmá zmena štatutára. Z uvedeného vyplýva, že doterajší štatutár je stále právoplatným štatutárom spoločenstva.
Predseda spoločenstva musí byť fyzická osoba spôsobilá na právne úkony a bezúhonná (§ 7c ods. ods.2). Neviem, čo myslíte pod pojmom „podpredseda“, ale v súvislosti s prechodom povinností predsedu spoločenstva na podpredsedu sa v zákone neuvádza. V prípade odvolania predsedu, dobrovoľného odstúpenia z funkcie alebo neschopnosti túto vykonávať viac ako tri mesiace môže rada poveriť funkciou štatutára člena rady určeného radou. Ten sa potom registruje na príslušnom obvodnom úrade v sídle kraja a je oprávnený vystupovať navonok ako štatutár spoločenstva.
TEXT: Ing. Otília Leskovská
foto: Dano Veselský
Ing. Otília Leskovská je prvou viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.
