Rozhodovanie v spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Pri prijímaní rozhodnutí vlastníkov sa často stretávame s nesprávnym postupom, ale najmä s nesprávnym používaním rozhodovania v zmysle § 14 ods. 2, a to nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. Novely
č. 367/2004 Z. z. a č. 268/2007 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len zákon) priniesli rôzne zmeny, ktoré sa postupne uvádzajú do každodenného života spoločenstiev, v pozitívnom aj negatívnom zmysle slova. Niektoré zmeny rozšírili podrobnosti existujúcich ustanovení zákona a umožnili tým prehľadnejší postup pri ich používaní a dodržiavaní. Ďalšie zmeny zase priniesli nové pojmy, ktoré spôsobujú komplikácie z ich nesprávneho pochopenia alebo z nedostatku ďalších súvisiacich podrobností.

Hlasovanie
Zákon umožňuje štyri spôsoby hlasovania, vždy podľa závažnosti prijímaných rozhodnutí, a to:
1. nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
2. dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
3. nadpolovičnou väčšinou zúčastnených,
4. písomným hlasovaním.

Nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa prijímajú všetky rozhodnutia v spoločenstve, ak zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) neustanovuje inak. To znamená, že sú taxatívne vymedzené rozhodnutia, ktoré nie je možné prijať inou, ako zákonom určenou väčšinou a nemožno o nich rozhodnúť nadpolovičnou väčšinou zúčastnených alebo písomným hlasovaním (§ 14). Všeobecne sa tomu hovorí kvalifikovaná väčšina.

1. Nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových pries­torov sa musí rozhodnúť o:

• podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru,
• odvolaní predsedu,
• prevode nebytového priestoru na nájomníka.

2. Dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových pries­torov sa musí rozhodnúť o:

• úvere a zabezpečení úveru,
• zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome,
• zmene formy výkonu správy,
• tvorbe fondu prevádzky údržby a opráv inak ako podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Všetky ostatné rozhodnutia možno prijať nadpolovičnou väčšinou zúčastnených podľa § 14 ods. 2.

3. Nadpolovičná väčšina zúčastnených
Práve tu robia vlastníci najviac chýb. Zoberme si príklad – bytový dom so 60 bytmi, v ktorom nadpolovičná väčšina je 31 hlasov a dvojtretinová väčšina 40 hlasov.

Dôležité:
Ak je na začiatku rokovania zhromaždenia prítomná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, v našom vzorovom dome 31, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov – to znamená 31 hlasmi. V tomto prípade nemožno rozhodovať hodinu po začiatku rokovania nadpolovičnou väčšinou zúčastnených! Na začiatku rokovania je možné právoplatné rozhodovanie nadpolovičnou väčšinou všetkých – 31 hlasmi, ak všetci zúčastnení hlasujú zhodne (všetci za alebo všetci proti).

Ak je na začiatku prítomných menej, ako nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, t. j. 30 a menej, mandátová komisia (jeden alebo viac vlastníkov, ktorí spočítajú podpisy na prezenčnej listine a hlasy pri hlasovaní) prehlási, že na začiatku rokovania nie je možné prijímať právoplatné rozhodnutia a zapíše sa to do zápisnice. Rokovanie pokračuje, o ničom sa nerozhoduje a hodinu po začiatku rokovania predsedajúci (ten, kto schôdzu vedie) vyzve mandátovú komisiu, aby opätovne vykonala spočítanie prítomných vlastníkov podľa prezenčnej listiny. Ak je na zhromaždení stále prítomných iba 30 a menej vlastníkov, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.

Nadpolovičnou väčšinou zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov nemožno rozhodovať o rozhodnutiach podľa ustanovení § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i, § 7c ods. 3, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4, pre ktoré zákon určuje rozhodovanie „inak“ – nadpolovičnou alebo dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

4. Písomné hlasovanie
Ak nejde o rozhodovanie, pre ktorého prijatie je potrebná nadpolovičná alebo dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, môže predseda navrhnúť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. To znamená, že podrobný a jasný opis predmetu hlasovania sa oznámi na vývesnej tabuli. Letáčik s obsahom zhodným s oznamom môže byť doručený každému vlastníkovi, aby každý mal priestor v pohode domova o veci uvažovať, alebo sa s niekým poradiť.

V deň hlasovania (vždy podľa vopred dohodnutých pravidiel, ktoré sú súčasťou oznamu) sa vykoná písomné hlasovanie, t. j. buď vlastníci v daný deň a danú hodinu vhodia hlasovací lístok do pripravenej urny, alebo ho odovzdajú v kancelárii spoločenstva, alebo každý vlastník svojím podpisom vyjadrí svoj súhlas alebo nesúhlas s predmetom hlasovania na hlasovacej listine v určený deň v stanovenom čase od… do… na hlasovacej listine, ktorá musí mať zhodný obsah ako oznam.

Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.

Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na zhromaždení. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemožno opakovať.
Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Dôležité:
Písomným hlasovaním nemožno rozhodovať o rozhodnutiach podľa ustanovení § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i, § 7c ods. 3, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4 č. 182/1993 Z. z., pre ktoré zákon určuje rozhodovanie „inak“– nadpolovičnou alebo dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Rozdelenie spoločenstva
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje vytvorenie jedného spoločenstva vo viacerých domoch v zmysle § 7 ods. 2. Zvyčajne sa to využíva v prípade, že je viac bytových domov blízko seba – tvoria hviezdicu, radovú zástavbu alebo tvoria jeden uzatvorený komplex. Zároveň zákon umožňuje aj rozdelenie spoločenstva, ktoré tvoria vlastníci vo viacerých domoch v zmysle § 7c ods. 9 písm. h a § 7d.
Pri rozdelení spoločenstva, ak ide o jedno spoločenstvo vo viacerých domoch, sa odporúča zvolať zhromaždenie všetkých vlastníkov vo všetkých domoch, ktoré môže rozhodnúť o rozdelení spoločenstva v zmysle § 7c ods. 9 písm. h.

Pretože rozdelenie spoločenstva nie je definované vo výnimkách § 14 ods. 2, môže sa rozdelenie spoločenstva schváliť nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.

Pri rozdelení spoločenstva, ktoré tvorí viac bytových domov, je nutné rozhodnúť o tom, ktoré novovzniknuté spoločenstvo bude používať pôvodný názov IČO a z ktorých domov a ako vzniknú nové spoločenstvá. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí.

Preto treba rozhodnúť o tom, že pôvodné spoločenstvo sa rozdelí bez likvidácie, pritom musí byť vykonaná inventarizácia majetku, rozdelenie finančných prostriedkov na účte a v pokladni. Je dôležité zistiť, ako boli rozdelené spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu pri prevode bytov, ak v tom čase pôvodné spoločenstvo vzniklo. Ak majú všetci vlastníci spoluvlastnícky podiel vo všetkých domoch tvoriacich pôvodné spoločenstvo, toto je treba prerozdeliť podľa novovzniknutých spoločenstiev.

Ďalej treba vopred pripraviť všetky dokumenty potrebné k zápisu zmien do katastra nehnuteľností, pripraviť nové zmluvy pre každé novovzniknuté spoločenstvo a upraviť dodatkom zmluvu o spoločenstve pre tú časť (bytový dom), ktorá si ponechá pôvodný názov. Súčasťou je aj príprava na založenie nových bankových účtov pre novovzniknuté spoločenstvá a oznámenie všetkým dodávateľom služieb, že dochádza k rozdeleniu spoločenstva a treba upraviť dodávateľské zmluvy. K dátumu rozdelenia spoločenstva musí byť súčasne v registri spoločenstiev a v katastri nehnuteľností zapísaný nový skutkový stav po rozdelení spoločenstva, t. j. zápis zmeny a zápis nových spoločenstiev. Zmeny je treba oznámiť daňovému úradu, Sociálnej poisťovni, mestskému úradu a doručovacej pošte.

Problém ešte môže vzniknúť vtedy, ak zo strany vlastníkov v ostatných bytových domoch nie je vôľa na rozdelenie spoločenstva a rada, ktorá zhromaždenie zvoláva na základe žiadosti predsedu spoločenstva alebo jednej štvrtiny všetkých vlastníkov bytov a  nebytových priestorov, zhromaždenie nezvolá. V takomto prípade možno postupovať v zmysle § 11a. To znamená, že štvrtina vlastníkov má právo zvolať zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolala zhromaždenie rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Je nutné dodržať ustanovenia týkajúce sa zvolania zhromaždenia, t. j. oznámenie o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi minimálne päť dní pred dňom konania zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje predsedovi, ak má zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre predsedu.

Dôležité:
Spoločenstvo nemožno rozdeliť, ak je zriadené v jednom dome s viacerými vchodmi, ktorý sa z hľadiska stavebného zákona považuje za jednu stavbu a takýmto spôsobom je definovaný a zapísaný v katastri nehnuteľností.

To neplatí, ak ide o radovú zástavbu, teda viac domov stojacich tesne vedľa seba, ktoré sú od seba oddelené dilatačnou škárou. Obrazne povedané, ak by sme „virtuálne“ oddelili dva domy stojace tesne pri sebe v dilatačnej škáre zvisle a jeden posunuli ďalej, každý z nich musí mať všetky obvodové steny, strechu riadne ukončenú a uzatvorenú, samostatné meradlá na päte domu na všetky médiá atď., teda mohol by úplne normálne fungovať bez akýchkoľvek stavebných úprav a technických zásahov.

Zhodný prejav vôle
Ďalším problémom, ktorý vzniká pri prijímaní rozhodnutí v spoločenstvách je „zhodný prejav vôle spoluvlastníkov“. Čo to znamená? Zákon v § 14 ods. 5 hovorí:
„Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.“

Vlastníkom bytu alebo nebytového pries­toru môžu byť:

• jedna osoba, ktorá je výhradným vlastníkom bytu. Môže to byť fyzická alebo právnická osoba (občan, jeden z manželov, mesto/obec, firma, bytové družstvo a pod.),
• manželia, ktorí majú byt v bezpodielovom vlastníctve manželov (BSM), alebo na základe súdneho rozhodnutia v podielovom spoluvlastníctve,
• viacerí vlastníci, na základe dedičského konania, darovania, súdneho rozhodnutia a pod.

Zo zákona platí, že za každý byt majú vlastníci jeden hlas. Zákon predpokladá, že ten, kto sa zhromaždenia zúčastní, hlasuje v mene spoluvlastníkov (manžel, rodič, súrodenec a pod.), to znamená, že títo majú na predmet hlasovania rovnaký názor a súhlasia s rozhodnutím – to je zhodný prejav vôle.

Dôležité:
Aby nedochádzalo k nedorozumeniam a hlas bol právoplatný, odporúčame, aby zmluva o spoločenstve v článku Práva a povinnosti vlastníkov obsahovala nasledujúce ustanovenie:
Za každý byt má vlastník bytu a nebytového priestoru jeden hlas. Vlastník a spoluvlastník bytu majú spolu jeden hlas pripadajúci na ich byt. Ich hlas je platný, len ak majú zhodný prejav vôle. Vlastníci bytov prítomní na zhromaždení vlastníkov prehlásia, že prezentujú zhodný prejav vôle za spoluvlastníkov bytu.

Existuje aj iný variant:
Na každom zhromaždení treba zapísať do zápisnice a do uznesenia zo zhromaždenia, že vlastníci bytov a nebytových priestorov prítomní na zhromaždení vlastníkov prehlasujú, že prezentujú zhodný prejav vôle za spoluvlastníkov bytu a nebytového priestoru.

Ing. Otília Leskovská
Foto: Dano Veselský

Autorka je I. viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku. 

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.