Čo si treba predstaviť pod komplexnou prevádzkou budovy?
 Ide o služby vnútorného upratovania, ochrany a bezpečnosti, recepčné služby a technickú správu objektu. Komplexná správa budov v našom ponímaní znamená zhodnotenie budovy, a to nielen jej udržanie, ale prípadne aj zvýšenie jej hodnôt. Budova by si teda aj po stavebno-technickej stránke mala zachovať svoju hodnotu aj do budúcnosti.

Staráte sa aj o vnútrajšok objektu?
Áno, prevádzka budovy je neoddeliteľnou súčasťou nášho prístupu, preto sa staráme o vzduchotechniku, meranie a reguláciu tepla, rozvody tepla, plynové rozvody a ďalšie prvky týkajúce sa fungovania budovy. Okrem toho ponúkame aj služby komerčného rázu, to znamená, že vykonávame aj správu budovy ako takej. V jej rámci pripravujeme nájomné zmluvy a vyhľadávame nájomníkov. K tejto oblasti patrí aj move management, čiže sťahovanie nájomcov a ich optimálne rozmiestnenie po kanceláriách.

Poslanie spoločností facility management vzrastá najmä počas krízy, pretože generuje úspory. Aké konkrétne podoby šetrenia ponúkate?
Šetriť sa dá rôznymi spôsobmi a začať sa dá už pri úprave zmlúv s dodávateľmi energie. Pri jednej takej úprave sme počas roka ušetrili až 25 percent elektrickej energie. Pri liberalizácii trhu s médiami sa dá už napríklad sledovaním spotreby energie určiť úspora, nehovoriac o úsporách, ktoré by sa dali dosiahnuť v oblasti technológií. Ich úsporou, ale aj investovaním do nových. Investícia sa však začne prejavovať v úsporách až neskôr, zatiaľ čo pri zmluvách je to oveľa rýchlejšie.

Nedávno ste vo vašej spoločnosti odštartovali aj divíziu property management. Ide o pridanú hodnotu k vašej hlavnej činnosti?
Áno, lebo napríklad už po preštudovaní histórie spotrieb tepla sa môžu určiť tepelné úniky. A pri tejto činnosti zabezpečujeme odborníkov v danej oblasti.

Zabezpečujete aj financovanie projektu?
Zatiaľ nie, pretože zväčša spolupracujeme s developermi, ktorí si financovanie zabezpečujú sami. A keďže zatiaľ nemáme v našej správe bytový objekt, nežiadali sme ani o čerpanie z fondov EÚ. V blízke budúcnosti však uvažujeme o vstupe do bytových projektov, pričom by sme chceli začať s novým bytovým fondom. Tie staršie totiž už majú svojich správcov, ako aj facility spoločnosti.




Patríte k najmladším pobočkám rakúskej materskej spoločnosti. Aký je váš vzťah?
Materská firma existuje vyše 100 rokov a prenáša kvalitu, tradíciu a know-how do svojích pobočiek v regióne. V oblasti vyhľadávania a získavania nových zákaziek, ale aj udržiavania zákaziek mám voľnú ruku s tým, že rakúska matka nás podporuje a odporúča nám nové projekty. Samozrejme, najradšej spolupracujem s klientmi, ktorí sú spokojní s našimi službami a tradične k nám prichádzajú.

Akí sú vaši najväčší klienti na Slovensku?
Od roku 2006 ponúkame naše upratovacie služby v ústrednej budove poisťovne Kooperativa v Bratislave. Od toho roku spravujeme aj novovybudované logistické centrum pri Senci Bratislava Logistics Park s celkovou plochou 300 000 štvorcových metrov, z toho je 65 000 štvorcových metrov skladovacích priestorov. Od roku 2009 zabezpečujeme upratovanie a hygienický program vo všetkých pobočkách Slovak Parcel Service SK Authorised Service Contractor for UPS, ako aj údržbu vonkajšieho areálu a zimnú údržbu. Od toho istého roku poskytujeme facility a property management firme Roger Jedna, s. r. o. Od minulého roku vykonáva naša spoločnosť upratovacie služby v priestoroch budovy BBC na Plynárenskej ulici v Bratislave a pre spoločnosť Unitec Holding, s. r. o.

Ako vyhľadávate nových klientov?
V tomto smere je dôležité zázemie v Rakúsku, kde ľudia z brandže držia pri sebe a pravidelne sa stretávajú pri takzvanom networkingu – či už v rámci obchodných komôr, alebo iných združení. Tieto kontakty nám napomáhajú aj v raste na Slovensku. A hoci tu nepatríme medzi najväčšie správcovské spoločnosti, medziročný nárast obratu sme mali až 36 percent, čo hovorí aj o prírastku nových zákaziek. K mnohým prichádzame aj na základe pozitívnych referencií z predchádzajúcich projektov aj zo susedných partnerských organizácií. No a takisto sa neustále snažíme oslovovať firmy a pripravovať konkurenčnú ponuku k už existujúcim.

Kde vidíte najproblematickejšie momenty vo vašom podnikaní na Slovensku?
Myslím, že zo strany legislatívy už nič nepriaznivé nehrozí, pretože po liberalizácii trhu s médiami sa naplno otvoril aj environmentálny a technologický priestor. Najväčšie predsudky na Slovensku sú však na strane zákazníkov. Je to spôsobené neskúsenosťou, ale aj zastaranou predstavou, že správu budovy môže robiť údržbár s jedným skrutkovačom a vŕtačkou. Myslia si, že to pre nich vyjde lacnejšie, keď jeden človek opraví záchod, sifón a vymení žiarovky... Zabúdajú však na pridanú hodnotu a sú presvedčení, že ich core business, teda hlavný predmet ich činnosti, nestojí na zhodnotení ich budovy. Preto dávame prednosť spolupráci s de­velopermi, ktorí sú v tomto smere otvorenejší a majú záujem o zachovanie hodnoty budovy.

Prizývajú vás investori k spolupráci už aj počas výstavby objektu?
Nie je to príliš časté, hoci by to malo byť pravidlom, lebo vtedy sa ľahšie, a najmä efektívnejšie dajú nastaviť mnohé veci ohľadom správy budovy. Správcovské spoločnosti môžu ovplyvniť nielen použité technológie či dispozície priestorov, ale aj výber materiálov, ktoré spoluurčujú prevádzku budovy.

Ako v týchto vzťahoch pôsobí facility manažér? Bude sa prítomnosť facility manažéra aj na Slovensku posilňovať?
Prítomnosť facility manažéra v čase realizácie stavby je potrebná, ak hovoríme o službách takzvaného total guarantee. Ide o službu na 15 až 20 rokov, keď si správcovská spoločnosť spraví komplexný prehľad o budove a vyhodnotí aj životnosť technických zariadení. Správca nesie v takomto prípade plnú zodpovednosť za zverené technické zariadenie, a to nielen z hľadiska technického, ale najmä finančného. To znamená, že facility manažér znáša všetky náklady na opravu, prípadne výmenu zariadenia. To fakticky posilňuje postavenie správcu a majiteľ nehnuteľnosti si potom lepšie plánuje svoj priamy tok peňazí. Takýto spôsob je rozšírený v hotelových reťazcoch i pri administratívnych budovách, kde sa očakáva rekonštrukcia v horizonte 15 až 20 rokov.

Spomenuli ste minuloročný rast. Kríza vás teda ženie dopredu?
Počas krízy sme rástli asi aj preto, že vieme presnejšie vykalkulovať náklady vo fáze, keď už ponúkame naše služby. Vieme tak vykázať potenciálnych záujemcov a dokázať im, že úspora je možná aj počas krízy. Čím ofenzívnejšie útočíme na trh, tým sa vo väčšej miere vrátia aj odozvy v nových zákazkách.

Ako by ste načrtli vašu najbližšiu budúcnosť?
Radi by sme našu činnosť rozšírili na zberové hospodárstvo, kde hľadáme podnety na našu spoluprácu s odbornými firmami a efektívnejšie spravovanie pre našich nájomcov. Taktiež by sme radi získali významnejšieho zákazníka v oblasti totally facility management a chceli by sme naše zákazky fixovať aspoň na tri roky. Občas sa totiž stretávame s tým, že firmy dávajú skúšobné lehoty na jeden rok, no počas tohto obdobia sa dajú dosiahnuť úspory iba na istej úrovni. Výraznejší efekt našej práce sa ukáže až v ďalších rokoch. Chceme byť bežcami na dlhšie trate a rozhodne nechceme patriť k firmám, ktoré rýchlo vznikli a rýchlo zanikli.













Ing. Magdaléna Forrová,
riaditeľka spoločnosti
Reiwag Facility Service Sk, s. r. o.


Rozhovor pripravil: Ľudo Petránsky
FOTO: Reiwag Facility Service Sk

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.