Vyúčtovanie za rok 2008

Príprava a spracovanie ročného vyúčtovania plnení v spoločenstvách vlastníkov bytov začína naberať obrátky po prijatí poslednej faktúry za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov za predchádzajúci rok. Zvyčajne to začína od februára. Vyúčtovanie za predchádzajúci rok musí spoločenstvo predložiť najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka.

Vyúčtovaním vyčíslený preplatok je spoločenstvo povinné odovzdať vlastníkom v dohodnutej lehote, ktorá je obyčajne do 15 dní od prevzatia vyúčtovania, alebo do 30. júna. V rovnakej lehote je vlastník povinný uhradiť nedoplatok. V tejto lehote možno uplatniť reklamácie proti vyúčtovaniu – Rade Spoločenstva vlastníkov bytov (SVB).

V prípade, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nie je spokojný s vysvetlením rady alebo predsedu, môže sa obrátiť žalobou na súd, aby vo veci rozhodol. Štátna obchodná inšpekcia (ŠOI) reklamácie vlastníkov, ktorí majú spoločenstvo, nevybavuje. V prípade, že vlastníci majú pochybnosť o správnosti vyúčtovania tepla a teplej vody, môžu sa obrátiť na príslušnú Štátnu energetickú inšpekciu (ŠEI).

Čo sú plnenia
Za plnenia, v zmysle § 10 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sa považujú služby a práce spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov (ak ich nezabezpečuje obec), čistenie žúmp, používanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd atď. Rozsah plnení zabezpečovaných spoločenstvom je dohodnutý v zmluve o spoločenstve (alebo mandátnej zmluve s dodávateľom služieb) pre každý bytový dom podľa potreby.

Plnenia podliehajú ročnému vyúčtovaniu podľa skutočných nákladov fakturovaných od dodávateľov za uplynulý rok. Samozrejme, že vyúčtovanie musí obsahovať tie položky služieb, ktoré sú na základe zmluvy o spoločenstve pre vlastníkov zabezpečované a ktoré sú rozpísané v mesačnom zálohovom predpise pre ten-ktorý dom. Teda tie, ktoré sa skutočne zabezpečujú.

Čo možno dohodnúť
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov – ďalej len zákon) umožňuje vlastníkom rozhodnúť o spôsobe vyúčtovania niektorých služieb. Ide napríklad o služby:

• spotreba studenej vody, ktorú možno rozpočítať podľa pomerových meračov v bytoch alebo na osobomesiace (ak meradlá nie sú osadené),
• spotreba elektrickej energie na osvetlenie spoločných priestorov,
• upratovanie spoločných priestorov,
• prevádzka výťahov.

Tieto služby sa rozpočítavajú na osoby alebo na byt. Spôsob rozpočítavania treba citlivo posúdiť, aby nedochádzalo k diskriminácii užívateľov.

Zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v zmysle novely č. 99/2007 Z. z. v § 18 ods. 4 ukladá povinnosť dodávateľovi alebo odberateľovi, ktorý rozpočítava množstvo dodaného tepla konečnému spotrebiteľovi, zabezpečiť obstaranie, zapojenie, udržiavanie a overovanie určených meradiel tepla alebo pomerových rozdeľovačov tepla na vykurovanie u konečného spotrebiteľa najneskôr do 31. decembra 2008 na náklady vlastníka nehnuteľnosti. Zároveň umožňuje dohody všetkých konečných spotrebiteľov na inom spôsobe rozpočítavania množstva dodaného tepla nadpolovičnou väčšinou všetkých. To znamená, že vlastníci bytov mohli do 31. decembra 2008 prijať rozhodnutie o tom, že budú spotrebu tepla rozpočítavať na plochu bytu.

V tomto prípade povinnosť zapojenia pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN) nevzniká. Novela priniesla zosúladenie zákona o tepelnej energetike so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. určuje spôsob rozpočítavania nákladov na vykurovanie a prípravu teplej vody a možnosti alternatív.

Náklady na teplú vodu (TV) pozostávajú z nákladov za teplo na ohrev a nákladov za objem studenej vody, ktoré sa vo vyúčtovaní zvyčajne uvádzajú samostatne. Pre položku tepla na ohrev vody sú vyhláškou ÚRSO č. 630/2005 Z. z. (§ 10 ods. 2 a 4) predpísané údaje, ktoré musia vyť uvedené vo vyúčtovaní. Sú to: Údaje o objekte: a) objednané množstvo tepla na prípravu TV (GJ) b) fixná zložka ceny tepla na prípravu TV (Sk/GJ) c) variabilná zložka ceny tepla na prípravu TV (Sk/GJ) d) súčet indikovaných údajov na odberných miestach v okruhu (m3) e) indikovaný údaj pre objekt rozpočítavania (m3) f) vypočítané množstvo dodaného tepla na prípravu TV podľa § 8 (GJ) g) celkové náklady na prípravu TV (Sk) Údaje o byte  a) základná zložka nákladov na prípravu TV (Sk) b) indikovaný údaj konečného spotrebiteľa (m3) c) spotrebná zložka nákladov na prípravu TV konečného spotrebiteľa (Sk) d) celkové náklady na prípravu TV pre konečného spotrebiteľa (Sk) Pri rozpočítavaní množstva dodaného tepla na prípravu teplej vody za zúčtovacie obdobie sa uvedie aj výška zálohových platieb, celkové náklady na množstvo dodaného tepla na prípravu teplej vody a výška preplatku alebo nedoplatku konečného spotrebiteľa.

Čo prikazuje zákon
Každá služba musí mať vo vyúčtovaní údaje celkovej nameranej spotreby za dom (pri merateľných službách) a jej finančné vyčíslenie na základe faktúr od dodávateľa.

Ak sa služba (napr. upratovanie, zimná údržba, osvetlenie spoločných priestorov, užívanie výťahu) rozpočítava na osoby, musí byť vo vyúčtovaní uvedený celkový počet osôb v dome, na ktoré sa náklad rozpočítava, celkové náklady na dom, ako aj počet osôb v domácnosti. Pri rozpočítavaní služieb na byty musí byť uvedený počet bytov v dome.

Spôsob rozpočítania nákladov na teplo na vykurovanie a prípravu teplej vody je určený zákonom č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v znení zákona č. 99/2007 Z. z.  a vyhláškou ÚRSO č. 630/2005 Z. z.

Spôsob rozpočítavania plnení
Studená voda sa meria na päte domu tzv. určeným meradlom. Určené meradlo je vlastníctvom príslušnej vodárenskej spoločnosti, ktorá je povinná vykonávať jeho overovanie v zmysle metrologického zákona každých 6 rokov. Zároveň je vodárenská spoločnosť povinná odstrániť poruchu tohto určeného meradla. Skutočná fakturovaná spotreba sa rozpočíta na byty a nebytové priestory podľa spotreby nameranej na pomerových meradlách v bytoch a nebytových priestoroch alebo podľa osobomesiacov (ak meradlá nie sú namontované). Medzi fakturovaným množstvom vody a nameraným množstvom vody v bytoch a nebytových priestoroch môže vzniknúť rozdiel. Tento rozdiel sa zvyčajne rozpočíta pomerným koeficientom medzi všetky byty a nebytové priestory. Koeficient by nemal byť vyšší ako 1,2 (nie je však obmedzený).

V prípade, že rozdiel medzi fakturovanou a nameranou spotrebou presahuje 20 %, treba hľadať dôvod zvýšeného rozdielu, ktorý môže byť spôsobený:

• únikom vody na spoločných zvislých alebo horizontálnych rozvodoch,
• nepresnosťou určeného meradla na päte domu (povinnosť overovať meradlo je každých 6 rokov),
• nepresnosťou určených meradiel v bytoch alebo nebytových priestoroch (povinnosť overovať meradlo je každých 6 rokov),
• čiernym odberom.

Zistený nedostatok – dôvod straty – treba neodkladne odstrániť.

Zrážková voda sa rozpočítava na m² plochy bytu. Čiastka za zrážkovú vodu je zvyčajne súčasťou mesačnej faktúry za studenú vodu za dom. Náklady za zrážkovú vodu nesmú byť zlúčené s nákladmi na spotrebu studenej vody. Zrážková voda nemá nijaký súvis ani vplyv na spotrebu studenej vody a aj jej výpočet závisí od iných parametrov (priemer ročných zrážok na danom území podľa meteorologických údajov), ktoré dostanú vodárenské spoločnosti. Ide o dve samostatné služby, teda musia byť vyúčtované samostatne.

Teplá voda sa meria v mieste prípravy určeným meradlom, t. j. buď na päte domu pre tento dom, alebo vo výmenníkovej stanici alebo kotolni (zvyčajne pre viac odberateľov). Zároveň je povinné meranie spotreby teplej vody u konečného spotrebiteľa meradlami pretečeného množstva vody. Tieto meradlá sa posudzujú ako určené meradlá, pretože namerané údaje sú podkladom pre finančné vyhodnotenie spotreby, teda podliehajú povinnému overovaniu v zmysle zákona o metrológii. Overiť meradlá na teplú vodu je spoločenstvo povinné každé štyri roky. Meradlá, ktoré nie sú overené v stanovenej lehote, sa nemôžu použiť na rozpočítavanie nákladov.

Postup pri rozpočítavaní nákladov na prípravu teplej vody je daný § 8 vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z.

Ohrev teplej vody
Celkové náklady na prípravu teplej vody za dom sa rozdelia na základnú a spotrebnú zložku. Základná zložka je vo výške 10 % z celkových nákladov na prípravu teplej vody a rozdeľuje sa rovnakým dielom na všetky byty bez ohľadu na spotrebu. Spotrebná zložka je vo výške 90 % z celkových nákladov na prípravu teplej vody a rozdeľuje sa pomerom podľa spotreby nameranej v jednotlivých bytoch a nebytových priestoroch konečným spotrebiteľom.

Objem teplej vody
Celkové namerané množstvo vody použitej na ohrev nameraný pre objekt rozpočítavania v mieste prípravy alebo na päte domu sa rozpočítava medzi konečných spotrebiteľov podľa spotreby nameranej v byte alebo nebytovom priestore, ktorá môže byť upravená koeficientom (indikovaný údaj konečného spotrebiteľa). Postup rozpočítavania je podobný ako pri studenej vode.

Medzi fakturovaným množstvom vody a nameraným množstvom vody v bytoch a nebytových priestoroch môže vzniknúť rozdiel. Tento rozdiel sa obyčajne rozpočíta pomerným koeficientom medzi všetky byty a nebytové priestory. Koeficient by nemal byť vyšší ako 1,2 (nie je však obmedzený).

Ak rozdiel medzi fakturovanou a nameranou spotrebou presahuje 20 %, dôvody zvýšeného rozdielu sú podobné ako v prípade studenej vody. Povinnosť overovať meradlo je každé štyri roky.

Vyúčtovanie nákladov za teplo na vykurovanie na plochu
Teplo na vykurovanie sa meria na päte domu určeným meradlom.
Náklady na dodané teplo na vykurovanie sa rozpočítajú pomerom na plochu bytov, vykurovaných nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov. Z tohto pomeru dostaneme spotrebu tepla na 1m² (GJ/m²), ktorou potom vynásobíme plochu bytu alebo nebytového priestoru. Náklady na dodané teplo na vykurovanie spoločných priestorov (sušiareň, práčovňa, kočikáreň – ak sú vykurované a slúžia pre potreby všetkých vlastníkov) sa rozpočítajú konečným spotrebiteľom podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Ak sú v bytovom dome byty alebo nebytové priestory s individuálnym vykurovaním, celkové náklady za dom sa rozdelia na základnú zložku – 10 % a spotrebnú zložku – 90 %. Základná zložka sa pritom rozpočíta na celkovú plochu všetkých bytov, nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov, t. j. aj na plochu bytov s individuálnym vykurovaním. Spotrebná zložka sa rozpočíta na plochu bytov, nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov zásobovaných centrálne zmenšenú o plochu bytov s individuálnym vykurovaním. Pritom podiel nákladov na vykurovaných spoločných priestoroch sa vyúčtuje aj pre byty s individuálnym vykurovaním podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Ak sa spoločné priestory vyžívajú inak (napr. prenájom na podnikanie), alebo ich využíva iba jeden užívateľ bez možnosti využitia ostatnými vlastníkmi (konečnými spotrebiteľmi), potom sa náklady na vykurovanie týchto priestorov rozpočítajú na tých konečných spotrebiteľov, ktorí ich využívajú.

Údaje za dom musia byť uvedené v rozsahu podľa vyhlášky pri rozpočítavaní na plochu bytu ako aj podľa PRVN. Pre položku tepla na vykurovanie sú vyhláškou ÚRSO č. 630/2005 Z. z. (§ 10 ods. 2 a 4) predpísané údaje, ktoré musia byť uvedené vo vyúčtovaní. Sú to: Údaje o objekte a) objekt zúčtovania b) identifikácia zdroja tepla c) podlahová plocha v m2 d) merná spotreba objektu (GJ/m2, GJ/m3) Údaje o nákladoch na dodané teplo na vykurovanie (písm. 3) a) objednané množstvo tepla na vykurovanie (GJ) b) namerané množstvo tepla na vykurovanie (GJ) c) fixná zložka ceny tepla na dodané teplo na vykurovanie (Sk/GJ) d) variabilná zložka ceny tepla na dodané teplo na vykurovanie (Sk/GJ) e) náklady na prerozdelenie fixných nákladov (Sk) f) celkové náklady na dodané teplo na vykurovanie (Sk) g) základná zložka celkových nákladov h) spotrebná zložka celkových nákladov i) súčet všetkých indikovaných alebo korigovaných indikovaných údajov Údaje o byte a) meno konečného spotrebiteľa b) podlahová plocha bytu alebo obostavaný objem bytu (m2, m3) c) základná zložka nákladov na dodané teplo (Sk) d) indikované údaje alebo korigované údaje tepla u konečného spotrebiteľa e) spotrebná zložka nákladov na dodané teplo (Sk) f) celkové náklady množstva tepla pre konečného spotrebiteľa (Sk) Pri rozpočítavaní množstva dodaného tepla na vykurovanie za zúčtovacie obdobie sa uvedie aj výška zálohových platieb, celkové náklady na množstvo dodaného tepla na vykurovanie a výška preplatku alebo nedoplatku konečného spotrebiteľa. Pri ročnom vyúčtovaní nákladov za teplo na vykurovanie za rok 2008 sa postupuje podľa ustanovení vyhlášky č. 630/2005 Z. z. ak sa teplo rozpočítava: na plochu bytu alebo nebytového priestoru –  v zmysle § 5, podľa obstavaného priestoru – v zmysle § 6, podľa PRVN alebo určených meradiel tepla – v zmysle § 7.

Vyúčtovanie nákladov za teplo na obstavaný priestor
Ak majú jednotlivé byty a nebytové priestory rozdielnu konštrukčnú výšku (konštrukčnou výškou sa rozumie vzdialenosť nameraná od úrovne podlahy podlažia po úroveň podlahy podlažia nad ním, vrátane hrúbky stropnej konštrukcie), náklady na dodané teplo na vykurovanie sa rozpočítajú pomerom na obstavaný priestor (t. j. na m³) bytov, vykurovaných nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov. Z tohto pomeru dostaneme spotrebu tepla na 1 m³ (GJ/m³), ktorou potom vynásobíme obstavaný priestor bytu alebo nebytového priestoru. Náklady na dodané teplo na vykurovanie spoločných priestorov (sušiareň, práčovňa, kočikáreň – ak sú vykurované a slúžia pre potreby všetkých vlastníkov) sa rozpočítajú konečným spotrebiteľom podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Ďalej sa postupuje ako pri predchádzajúcom spôsobe podľa § 5.

Pokračovanie článku si môžete prečítať v Správe budov č. 2/2009, ktoré vyjde 29. apríla 2009.

Ing. Otília Leskovská
Foto: Dano Veselský

Autorka je 1. viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.