Fond prevádzky, údržby a opráv

6. mája 2008

Jedným z ukazovateľov kvalitnej správcovskej spoločnosti je prehľadné a uvážlivé použitie fondu prevádzky, údržby a opráv. Dôvodom je najmä skutočnosť, že klient vníma hospodárenie s fondom ako hospodárenie s vlastnými prostriedkami. Treba dodať, že celkom pochopiteľne. Spokojnosť v tomto smere často znamená celkovú spokojnosť klienta a jeho dôveru k správcovskej spoločnosti.

Tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv

Príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníkov bytových a nebytových priestorov môžu byť pravidelné alebo mimoriadne. Prvú, veľkú skupinu zdrojov fondu tvoria príspevky vlastníkov bytových a nebytových priestorov domu. Výšku príspevku určujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome tak, aby boli pokryté predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Ďalším zdrojom fondu je výnos z nájmu nebytových alebo spoločných priestorov a úroky z účtu domu v banke.

Použitie fondu na prevádzku a údržbu

Fond prevádzky, údržby a opráv je definovaný v § 10 Z. 182/1993 Z. z. Vo veľkej miere sa používa na úhrady za revízie a kontroly, ktoré vyplývajú zo zákona o prevádzke vyhradených zariadení – na dozor a údržbu výťahov, revízie rozvodov plynu, elektriny, antény, bleskozvody, kontrolu hydrantov, požiarnu a prevádzkovú bezpečnosť objektu.

Fond sa využíva tiež na úhrady za materiál a práce zaisťujúce bezporuchovú a bezpečnú prevádzku určitého spoločného zariadenia, ktoré predlžujú jeho životnosť. Inými slovami, veľká časť zdrojov fondu sa minie na prehliadky, ktoré môžu odhaliť, aké práce treba vykonať na zaistenie funkčnosti a bezpečnosti domu, a tým predísť havárii.

Do kapitoly použitia fondu na prevádzku patria aj úhrady nedoplatkov – napríklad za nezaplatenú opravu vykonanú v byte alebo za iné plnenia, ktorých neuhradenie by mohlo spôsobiť prerušenie dodávok služieb (teplo, voda, odvoz odpadu atď.). Keď správca dlžnú sumu vymôže, vráti ju do fondu. Medzi poplatky, ktoré treba uhradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv, patria aj pokuty uložené vlastníkom bytov za neporiadok pri dome, kontajneroch, nevykonanú zimnú údržbu a pod.

Rezervu na iné potreby tvoria drobné nákupy, poplatky za služby pošty, banky, úradov alebo právne a nadštandardné služby. Keď sa uzavrú náklady za rok, vyúčtujú sa vlastníkom bytov či nebytových priestorov a vrátia do fondu.

Použitie fondu na opravy

Fond možno využiť na kúpu materiálu a úhradu prác pri opravách poškodených, opotrebovaných alebo z hľadiska noriem či predpisov nevyhovujúcich spoločných častí a zariadení, ako aj na úhrady za vypracovanie projektov a posudkov.

Rezerva na obnovu a modernizáciu spoločných častí a zariadení

V minulosti správcovské spoločnosti často nenavrhovali a nezdôvodňovali potrebu vyšších investícií do opráv. Ignorovali skutočnosť, že časti a zariadenia domu majú určitú životnosť a raz budú potrebné nové. Keby napríklad bytový dom s päťdesiatimi bytovými jednotkami odkladal 30 rokov do rezervy na obnovu a modernizáciu spoločných častí a zariadení 4,70 Sk/m² mesačne, mal by dnes 5 000 000 Sk. Ak ich neodkladal, dnes vlastníci bytov musia vziať na obnovu úver alebo znášať dôsledky opotrebenia domu, a tým aj nízku kvalitu bývania a vysoké prevádzkové náklady.

Preto je potrebné, aby i domy, ktoré nejavia známky opotrebovania, mali vo fonde opráv rezervu na obnovu a modernizáciu spoločných častí a zariadení. Z fondu sa hradia aj splátky úveru, ktorý si vlastníci bytov vzali na obnovu (či už z vlastnej vôle, alebo ich k tomu donútila havária a vo fonde opráv nemali dostatok prostriedkov).

Účet úhrad za plnenie služieb spojených s bývaním

Pri hospodárení s fondom prevádzky, údržby a opráv je dôležité jeho jasné odlíšenie od účtu úhrad za plnenie služieb spojených s bývaním (niektorí správcovia používajú pojem službový účet, prípadne fond prevádzky domu). Kritériom pre základnú orientáciu, ktoré úhrady platiť z fondu prevádzky, údržby a opráv a ktoré z účtu úhrad za plnenie služieb spojených s bývaním, má byť vlastníctvo.

Znamená to, že činnosti v prospech spoločného vlastníctva treba hradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv. Hranica medzi spoločným a individuálnym vlastníctvom má byť určená v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo v kúpnopredajnej zmluve. Činnosti v prospech individuálneho vlastníctva sa majú hradiť platbou od vlastníka, v prospech ktorého boli vykonané, prípadne tam, kde sa nedá presne určiť, aké náklady vyvoláva konkrétny vlastník, sa majú rozúčtovať podľa podlahovej plochy bytov na každý byt alebo podľa počtu bývajúcich osôb, teda podľa osobomesiacov. Zvyčajne sa o tom vlastníci bytov dohodnú v znení zmluvy o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Ak sa v priebehu roka vyskytnú náklady, ktoré nemožno podľa pravidiel zaradiť, majú byť uhradené z fondu prevádzky, údržby a opráv.

Čerpanie z účtu Úhrady za plnenie služieb spojených s bývaním