asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva

Logistika: Hranice miznú, kde je Slovensko?

06.05.2014

V minulom roku natieklo do strednej Európy viac než 330 miliónov eur do novej priemyselnej výstavby. Táto investícia má zároveň potenciál vygenerovať 3 700 nových pracovných miest. Developeri postavili celkom 690-tisíc štvorcových metrov moderných výrobných, logistických a skladových areálov.

Aký kus z tohto koláča sa ušiel Slovensku? Máme sa báť, že budeme národom skladníkov, alebo je načase pozerať sa na logistiku ako na perspektívne odvetvie? Neodradia developerov a ich nájomníkov nástrahy v podobe štátnej a miestnej samosprávy? A dá sa vôbec niečo s hranatými tvarmi hál urobiť?

Biznis praje ­pripraveným

Úvodné čísla vyplývajú z prieskumu, ktorý uskutočnil priemyslový tím poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield. Ako sa v správe k prieskumu ďalej uvádza, medzi jednotlivými stredoeurópskymi krajinami existujú značné rozdiely. V Českej republike firmy požadovali hlavne výrobné priestory, zatiaľ čo v Poľsku a na Slovensku je najväčší záujem o skladové a logistické plochy. „Stredná Európa profituje zo susedstva s Nemeckom, ktoré je ťahúňom Európy. Nemecké firmy, a to predovšetkým z oblasti automobilizmu, k nám výrobu presúvajú už celý rad rokov a nemáme žiadne indície o tom, že by tento proces nemal pokračovať. Pozitívne je, že tu zriaďujú vysoko sofistikované prevádzky a stredná Európa už dávno nie je akousi montovňou,“ hovorí Ferdinand Hlobil, vedúci stredoeurópskeho priemyselného tímu Cushman & Wakefield.

Spoločnosť upozorňuje aj na nové trendy. Firmy sa pri vstupe do regiónu stále menej zaoberajú hranicami jednotlivých štátov. Medzi rozhodujúce kritériá patrí skôr kvalita, dostupnosť, cena a lojalita pracovnej sily. Pri logistike je potom hlavným kritériom spádová oblasť a vzdialenosť zákazníkov. Budúcnosť strednej Európy preto leží na úzkej spolupráci. „Spoločný marketing miest ako Vroclav a Liberec alebo Katovice a Ostrava môže priniesť väčší efekt než vzájomná konkurencia. Pre firmy je efektívnejšie dostať informácie o lokalite v jednom balíku, ako ich prácne zháňať z rôznych zdrojov. Región, ktorý je pripravený a ide investorom v ústrety, má omnoho väčšiu šancu investíciu získať,“ hovorí Ferdinand Hlobil. Vedúci priemyselného tímu Cushman & Wakefield Martin Baláž potvrdzuje fakt, že Česká republika zotrváva z hľadiska zaujímavosti pre investorov v pozícii najúspešnejšieho trhu. Poľsko sa zase javí ako veľmoc, pokiaľ ide o rast a miestny dopyt.

Malí, drahí a bez ­marketingu

Vzhľadom na to, akú má Slovensko v strednej Európe strategickú pozíciu, sa dajú tieto správy vnímať z pozitívneho hľadiska, ale aj ako varovný signál. „Slovensko bolo vnímané ako hospodársky tiger, s výborným prepojením a s potenciálom rozvoja cestnej infraštruktúry. Veľkým povzbudením pre ďalších investorov bol aj príchod automobiliek Kia a Peugeot, v logistike zohral nemalú úlohu prudký rozvoj retailu a výstavba nákupných centier,“ súhlasí Peter Jánoši, country head spoločnosti Point Park Properties pre Slovensko. P3 začínala na Slovensku v roku 2006 ešte ako spoločnosť Pinnacle, ktorá urobila dôležitú a strategickú akvizíciu pozemkov v Lozorne neďaleko Bratislavy. „Hoci trendy ukazovali ako perspektívnejšiu diaľnicu D1, Pinnacle verilo D2, kde kľúčovým momentom na dobré dopravné napojenie na európsku cestnú infraštruktúru bolo napríklad aj otvorenie tunela Sitina. Naši klienti, ako spoločnosti Whirlpool a Möbelix s ich európskymi hubmi v našom parku, toto rozhodnutie len potvrdili.“ P3 na  Slovensku momentálne spravuje logistický park v Lozorne pri Bratislave a developuje ďalší v Žiline, oba dohromady s rozlohou viac ako 130 000 m2 postavených hál. Okrem toho monitoruje aj ďalšie lokality, kde v predstihu spolupracuje na príprave pozemkov tak, aby vedeli pružne reagovať na dopyt budúcich klientov. Na druhej strane, Peter Jánoši pripúšťa, že momentálne sa Slovensko v logistike dostáva do pozície drahej krajiny s drahými a rozdrobenými pozemkami, malým trhom a s najhorším marketingom.

„Na Slovensku sa minulý rok prena­jalo 50-tisíc štvorcových metrov logistických plôch, na porovnanie: v Čechách to bolo približne 300-tisíc štvorcových metrov. To sú obrovské rozdiely a malo by to byť pre nás varovaním, že treba niečo zmeniť. Sme malá krajina, o to viac by o Slovensku malo byť počuť na realitných a investičných veľtrhoch ako Exporeal a iné. Tam mali napríklad aj samotné mestá ako Praha a Ostrava vlastné stánky. Slovensko tam bolo zastúpené len stánkom ISA (Investment Support Association – Združenie pre rozvoj investícií). Ten mal síce dobrý ohlas, ale iniciatíva najmä zo strany štátu by mala byť väčšia, aby sme nezaspali a Slovensko nezmizlo z mapy európskej logistiky,“ kriticky hodnotí situáciu Peter Jánoši. Pokračuje: „Slovensko potenciál má, ale nie je jednoduché, pracovať napríklad na severe Slovenska s cenami pozemkov na úrovni 30 až 50 eur za štvorcový meter, keď na opačnej strane hranice v Poľsku sa pohybujú  často hlboko pod touto cenou. Ako developer sa, navyše, pozeráme na pozemok cez balíkovú cenu. Sú v nej zakomponované všetky ďalšie náklady na prípravu územia. Trend je čo najviac skracovať lehoty a v tomto nám okolité krajiny silne konkurujú. Navyše, hranice v Európe miznú, takže investorovi je veľakrát jedno, v ktorej krajine bude.“

Príležitosť verzus problém

Jeho slová potvrdzuje aj Martin Polák, viceprezident a market officer spoločnosti Prologis pre Českú a Slovenskú republiku: „Slovensko si vyberajú distribučné spoločnosti, pretože ide o výhodnú polohu vzhľadom na Česko, Rakúsko a Maďarsko. Hneď ako je do plánu zahrnuté aj Poľsko, projekty sa ťahajú skôr na sever. Poľsko má síce chabú cestnú sieť, ale veľmi veľa do nej investuje. Majú veľmi dobrý HDP a majú peniaze, aby investovali do diaľnic. Aj transparentnosť je v tejto krajine úplne inde. Poliaci totiž za všetkým hľadajú príležitosť, kým my za všetkým vidíme problém.“ Rovnako ako PointPark Properties, aj Prologis má na Slovensku vybudovanú stabilnú pozíciu na trhu. Spoločnosť Prologis je s tromi parkami s rozlohou distribučných priestorov takmer 430 000 štvorcových metrov, konkrétne v Bratislave (Senec), Galante (Gáň) a v Novom Meste nad Váhom, vedúcim poskytovateľom priemyselných priestorov na Slovensku (k 31. 12 2013). Napriek tomu, že okolité krajiny v pozícii konkurencie nespia, obe spoločnosti vidia na Slovensku potenciál.

„Pred krízou skoro každý developer staval špekulatívne, toto kríza pribrzdila. Vidíme však, že ako dopyty prichádzajú a developeri sú optimistickejší, pomaly štartuje aj špekulatívna výstavba. Uprednostňujeme projekty šité na mieru, ale pripravené voľné kapacity nám umožňujú pokryť momentálny dopyt. V Žiline sme postavili halu sčasti pre spoločnosť Geis a časť haly je stavaná špekulatívne, tak, aby sme prípadného záujemcu vedeli hneď ubytovať,“ hovorí Peter Jánoši a dodáva: „P3 hľadá najmä lokality, ktoré dávajú zmysel. Musia byť dobre infraštruktúrne vybavené, atraktívna je diaľnica D1 po Žilinu. Košice a Prešov sú pre nás tzv. twin city, je tam potenciál dvoch veľkých trhov, pomerne veľká nezamestnanosť ponúka možnosť lacnej pracovnej sily pre ľahkú výrobu. Budúcnosť však ukáže, čo sa stane, keď sa dokončí diaľnica na východ. Dobrá dopravná dostupnosť môže pre východné Slovensko znamenať aj to, že potenciálne investície, obrazne povedané, „vysaje“ centrálny hub zo západu. S rozvojom cestnej siete sa skracuje reakčný čas a pre firmy je často výhodnejšie mať jeden centralizovaný sklad ako viac regionálnych skladov.“

Cesty sú základ

Kvalitná dopravná infraštruktúra je pritom práve pri logistike jedným z kľúčových kritérií lokalizácie investičných zámerov. Mimoriadne dôležitým bolo preto diaľničné prepojenie Bratislavy a Žiliny, ktoré bolo dokončené v roku 2010. Hoci jednou z hlavných motivácií na čo najskoršiu realizáciu bol príchod automobilky Kia na sever Slovenska, v dôsledku dobrej dostupnosti sa práve na tejto trase rozvíjajú hneď tri logistické centrá: Senec, Nové Mesto nad Váhom a Žilina. A ako uviedol hovorca Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR Mgr. Martin Kóňa, s prispením fondov EÚ bola postavená tiež rýchlostná cesta R4 Košice – Milhosť (s napojením na logistické centrum v obci Kechnec). Z projektov na cestách I. triedy vyzdvihol budovanie obchvatu Galanty, ktorého tretia fáza v súčasnosti prebieha. Tá rieši priamo aj mimoúrovňové napojenie priemyselného parku Samsung na novovybudovanú cestu. V tomto roku plánuje ministerstvo začať výstavbu diaľničného tunela Višňové, ktorý spolu s rozostavaným úsekom D1 Hričovské Podhradie – Lietavská Lúčka vylúči tranzitnú dopravu zo Žiliny. Okrem diaľnice D1 chce v novom programovom období eurofondov rozbehnúť výstavbu viacerých úsekov na diaľnici D3, ktorá vytvorí diaľničné spojenie Slovenska a Poľska.

Vo výhľade je aj výstavba diaľničného privádzača Lietavská Lúčka (do Žiliny) a privádzač Nová Polhora na diaľnici medzi Košicami a Prešovom, ktorý umožní napojenie jestvujúcej cestnej siete s priľahlým územím na diaľnicu D1. Ministerstvo predpokladá, že toto územie má veľký potenciál rozvoja a ďalšieho využitia napríklad na priemyselný park, logistické parky a podobne. V etablovaných lokalitách, kde sa sústreďuje veľký výrobca s veľkým logistickým operátorom, sa vytvára dôležitý uzol, ktorý dáva predpoklad na ďalší rozvoj. Strategickou investíciou na Slovensku je Terminál intermodálnej prepravy v Žiline-Tepličke nad Váhom. Hovorca Martin Kóňa pripomenul, že terminál sa už stavia. S investorom – ŽSR – bola podpísaná zmluva o nenávratnom finančnom príspevku z Kohézneho fondu EÚ (PO č. 3 OPD 2007 – 2013). Stavba má všetky stavebné povolenia na realizáciu, ktorá sa začala už v roku 2013, a ukončenie sa predpokladá do júla 2015. Na otázku, prečo sa momentálne neuvažuje o ďalších takýchto uzloch v Bratislave, Košiciach či na strednom Slovensku odpovedal: „Ostatné terminály v huboch ako Bratislava, Leopoldov a Košice boli pôvodne zaradené do zoznamu projektov v rámci Operačného programu Doprava, avšak vzhľadom na výsledky notifikácie štátnej pomoci, kde bola povolená iba výstavba terminálu intermodálnej prepravy v Žiline, bola výstavba týchto ostatných terminálov posunutá. Po dokončení a spustení prevádzky terminálu v Žiline bude prebiehať trojročné monitorovacie obdobie a následne sa rozhodne o pokračovaní notifikácie štátnej pomoci pre ostatné terminály a o ich prípadnej výstavbe.“ Investície do dopravnej siete sú v prípade budovania a rozvoja logistických centier životne dôležité.

Pravidlo 5L

Úskalia nedostatočného dopravného napojenia potvrdzuje aj Erik Štefanovič zo spoločnosti Delta Projektconsult, ktorá má s budovaním objektov na distribúciu a logistiku skúsenosti vo viacerých krajinách. Postavili napríklad centrálny sklad pre DM drogérie v Jihlave či výrobno-logistické centrum MANN+HUMMEL v Uherskom Brode. Hovorí: „Stále platí dobre známe pravidlo 5L – lokalita, lokalita, lokalita a potom „a lot of luck“. Zo spolupráce s našimi partnermi viem, že tí, ktorí uprednostnili cenovo dostupný pozemok a lacnú pracovnú silu pred dobrou dopravnou dostupnosťou, to dnes ľutujú alebo nie sú celkom spokojní s touto investíciou, čo im dlhodobo komplikuje zásobovacie a logistické procesy. Lokalita je ten smerodajný element, ktorý podporuje dnešný spôsob tzv. in time zásobovania. Pravidlo 5L by som doplnil dobrými vzťahmi s miestnymi úradmi, ktoré môžu ovplyvniť stavebný projekt najmä pri štarte.“ Za základ dobrých vzťahov s miestnou a štátnou samosprávou považuje Erik Štefanovič včasnú komunikáciu, dialóg o plánovanom projekte, vysvetľovanie jeho významu pre miestnych obyvateľov vrátane pozitívnych aj negatívnych vplyvov. „Naším štandardným postupom a dobrým receptom na hladkú partnerskú spoluprácu je včas vyvolať toto úvodné rokovanie, posilniť záujem miestnej samosprávy a vzájomnú dôveru. Snažíme sa zistiť, čo od nás samospráva v súvislosti s realizáciou projektu očakáva, čo je zo strany investora v rámci pripravovaného projektu reálne uskutočniť, a spoločne hľadáme kompromis, aby boli obe strany spokojné a prípadné negatívne dosahy, ako je napríklad zvýšený hluk v danej oblasti, únosné. Vyhýbame sa tomu, že postavíme miestne úrady pred hotový projekt.“

Štvorlístok pri Senci

Vzťahy so štátnou správou nepodceňuje ani Martin Polák z Prologisu, ale po mnohých pokusoch lobovať na ministerstve za rozvoj cestnej siete, ktorá by im uľahčila podnikanie a rozvoj, sa vzdali. „Bolo to ako boj s veternými mlynmi. Náš logistický park v Senci vyrástol na prvom výjazde za Bratislavou, čo je úplne bežný jav pri veľkých mestách. Ľahko sa odtiaľ zásobuje metropola a opačným smerom sa hneď dostanete na diaľnicu smerom na zvyšok Slovenska. Veľmi by nám pomohlo, keby výjazd z diaľnice bol v Senci riešený ako klasický štvorlístok. Vieme, že v Národnej diaľničnej spoločnosti majú projekt dávno nakreslený. Predpokladám, že je to len o nejakom ťahu kompetentných ľudí na bránu, ktorý tu chýba. Problematický prístup do práce irituje zamestnancov, to irituje ich manažérov a tí potom zvažujú, či ostanú v lokalite. Takto sa z nášho seneckého parku do Galanty presťahoval Samsung. Zlyhala regionálna doprava, nebola rozšírená diaľnica a zvýšila sa daň z nehnuteľnosti, bola to kombinácia viacerých faktorov.“ Lepšie podľa Martina Poláka fungujú vzťahy na miestnej úrovni. „Keď sme začínali, logistika a sklady boli veľkou neznámou. Ľudí sme o tejto problematike veľa naučili a naučili sme sa aj navzájom spolu vychádzať. Problém je však v tom, že hneď, ako zaplatíme daň z nehnuteľnosti, mestá nič nenúti, aby časť peňazí investovali späť do nás. Privítali by sme dialóg o tom, čo nám prekáža, čo nevieme urobiť vlastnými silami. Za svoje peniaze nemôžeme na ceste prvej triedy urobiť zastávku a prinútiť autobus, aby tam zastavil. Investori nášho typu sú zneužívaní v zmysle, že štát a mestá iba berú a nedávajú nič naspäť.“

Kraj má iné priority?

Senecký logistický park pritom zamestnáva 2 500 ľudí, v Galante ich pracuje ďalších 2 000 a v Novom Meste nad Váhom okolo 150. Podobné čísla vykazuje aj PointPark Properties vo svojich parkoch v Žiline a v Bratislave. Logistickým developerom citeľne narástli náklady po zvýšení dane z nehnuteľnosti. Odkedy však platia maximálne desaťnásobok dane bežného obyvateľa, už sa dane nedvíhajú. „Z našich troch lokalít platíme ročne nemalé dane. Keď žiadame od Bratislavského samosprávneho kraja, aby nám pomohol napríklad opravou ciest alebo autobusovou zastávkou, čo by nestálo ani polovicu toho, čo sme predošlý rok zaplatili na daniach, kompetentní povedia, že na to nemajú peniaze. Po komplikovanej situácii pri výstavbe seneckých kruhových objazdov sme voči spolupráci s krajom trochu apatickí,“ konštatuje Martin Polák. K spolupráci s developermi v logistike hovorkyňa kraja Mgr. Iveta Tyšlerová uviedla nasledujúce stanovisko: „Na podporu budovania logistických plôch a centier je v záväznej časti ÚPN R – BSK záväzný regulatív: V oblasti hospodárstva je potrebné počítať v návrhovom období s budovaním logistických centier a priemyselných parkov a s intenzívnymi kooperačnými väzbami medzi nimi.“

O konkrétnych viac či menej úspešných príkladoch a ich prípadnom zdôvodnení napriek žiadosti o vymenovanie konkrétnych výsledkov za posledných päť rokov nie je ani zmienka. Prologis je dlhodobý vlastník a správca hál. V Senci prvé haly postavili špekulatívne ešte v roku 2005, odvtedy postavili každý rok ďalšie dve. Po roku 2009 sa tempo spomalilo, odvtedy sa im darí dať do prevádzky jednu novú halu každý druhý rok. Väčšina ich klientov sú zahraničné spoločnosti, často sa však spolupráca začína práve na Slovensku, napriek tomu, že Prologis operuje po celom svete. O expanzii do ďalších regiónov Slovenska neuvažuje. „Náš biznis bude fungovať v Senci, tam chceme rásť. Je to lokalita silná z hľadiska domácej distribúcie. Úspech je totiž ovplyvnený kúpyschopnosťou obyvateľstva a tá je najvyššia v Bratislave a na západnom Slovensku. Neradi investujeme do parkov, kde štát musí motivovať investorov, aby tam prišli. Tam, kde štát dáva stimuly, tam nemáme čo robiť. Pre nás je zaujímavá výroba, ktorá sa sama uživí na desiatky rokov dopredu bez akejkoľvek pomoci.“ Vzťahy so seneckým primátorom si Martin Polák pochvaľuje, ústretovosť by však privítali na všetkých úrovniach. O existujúcich klientov sa neboja, lokality sú pre nich kľúčové. Otázkou je, či a ako sa budú môcť v súčasných podmienkach ďalej rozvíjať.

Amazonské nadšenie

Nedávne zaváhanie mestského zastupiteľstva v Brne pri spoločnosti Amazon zdvihlo vlnu nádeje na Slovensku, kde hneď vznikli špekulácie o možnosti ponúknuť alternatívu na Záhorí. Peter Jánoši by príchod takéhoto investora privítal. „Či by sme sa na podobnej investícii podieľali my alebo konkurencia, profitovali by sme všetci. Každá takáto investícia je dobrým signálom pre všetkých na Slovensku.“ Martin Polák je k rozruchu okolo Amazonu skeptickejší: „Prišli sme päť minút po dvanástej. Ak chceme prilákať projekty podobného typu, musíme byť v logistike niekde úplne inde. Musíme mať určitú reputáciu. Musí byť pre nás zaujímavý každý malý klient, nie až ten najväčší, ktorý príde na konci. Názory typu, že budeme národom skladníkov, sú totálny nezmysel. V Česku majú 4,5 milióna štvorcových metrov prenajímanej skladovej plochy, my máme do 1,3 milióna štvorcových metrov a máme na to, aby sme mali dvojnásobok tohto čísla. Mestá a krajina to však musia chcieť, nesmú sa toho báť.“

Škatule z topánok

Logistické či priemyselné haly sa stávajú výrazným prvkom v krajine, ich architektúra však nie je práve to, čo by investorov a nájomcov prioritne zaujímalo. Je vôbec po zložitých prípravách investície, získavaní klientov a po skúsenostiach so štátnou a miestnou správou otázka architektúry v prípade priemyselných a skladových hál namieste? Erik Štefanovič z Delta Projektconsultu naše tušenie potvrdzuje: „Bohužiaľ, pri priemyselných stavbách v Čechách a na Slovensku stále prevláda trend účelovej architektúry. Investori požadujú účelové objekty. Vidíme teda veľmi jednoduché a čitateľné prvky, logické riešenia jednotlivých stavebných častí a nepopieram, že svoju úlohu hrá aj cenová dostupnosť. Čo sa týka prepojenia stavebného projektu so životným prostredím, medzi priekopníkov stále patria prichádzajúci zahraniční investori zo západnej Európy, ktorí vidia ďalej do budúcnosti a uvedomujú si negatívne dosahy tzv. chorých budov. Viac sa sústreďujú na zapojenie aspoň základných prvkov trvalo udržateľných stavieb do svojho projektu.“ Peter Jánoši z P3 si uvedomuje, že ich haly ľudia prirovnávajú ku škatuliam z topánok: „Hala však má byť v prvom rade funkčne flexibilná, je to nájomný model.

Z estetického hľadiska kladieme dôraz na širší pohľad na logistické centrum. Riešime zeleň, parkovacie miesta. V Poľsku a Českej republike sa nám už darí spájať sa so zelenými technológiami, prvoradé je aj znižovanie operatívnych nákladov našich klientov.“ Podobný názor prezentuje aj Martin Polák z Prologisu: „Možnosti sú obmedzené rozpočtom investora. Vzhľadom na tlak na nájomné ani nemáme architekta. Potrebujeme priestor, ktorý bude spĺňať všetky nároky na energiu a funkčnosť, pri sklade sa nebudeme baviť o estetike, to nie je rodinný dom. Môžem urobiť celú fasádu z dreva, ale nikto mi to nezaplatí. Klienti nie sú ochotní zaplatiť viac za sklad, rovnako ako ľudia nie sú ochotní zaplatiť viac za tovar. Zvyšujeme efektivitu tým, že posilňujeme izolácie na streche a fasáde. Solárne panely sa nám v Senci nepodarilo zrealizovať, pretože Senec nemá dostatočnú kapacitu prevziať nami vyrobenú energiu. Keď budú klienti ochotní zaplatiť viac, budeme robiť haly, ktoré sú pekné, zatiaľ ich musíme robiť najmä funkčné.“

TEXT: Mária Nováková
Grafy: CBRE

Článok bol zverejnený v časopise ASB.

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Ďalšie z JAGA GROUP