V administratívach je oživenie, ale chýbajú kvalitné priestory

Spomalenie, ale pohyb zostáva
Väčší záujem o kancelárske priestory mimo Bratislavy potvrdzuje aj spoločnosť Colliers International. „Tie však nedisponujú dostatočným počtom kvalitných kancelárskych priestorov,“ dodáva Michaela Horeličanová, konzultantka pre prenájom kancelárskych priestorov v Colliers International. „Napríklad v Žiline sa neeviduje žiadna kancelárska budova s výmerou viac ako 10 000 m² v štandarde A. V Bratislave je trend relokácie do nových priestorov, čiže nastáva obdobie, keď by majitelia starších developmentov mali zvážiť investovanie do štandardov, ako aj do fasády a napríklad spoločných priestorov.“

Rast objemu kancelárií sa v hlavnom meste Slovenska spomalil. Napriek tomu je v rámci všetkých segmentov realitného trhu najväčší pohyb práve v administratíve. Podľa združenia Bratislava Research Forum (BRF), ktorého členmi sú spoločnosti Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis a Colliers International, dosiahla ponuka kancelárskych priestorov za 4. kvartál roku 2010 1,367 milióna štvorcových metrov. Vyše 60-percent z nej tvorili priestory v štandarde A. Zvyšok patril nehnuteľnostiam s B štandardom.

Podľa BRF dosiahli transakcie za posledné tri mesiace minulého roka výmeru 53 500 štvorcových metrov, čo predstavuje takmer 45-percentný nárast oproti tretiemu kvartálu 2010. Údaje zahŕňajú prenájom a predaj celkovej podlažnej plochy. Akvizície za celý minulý rok sa dostali na úroveň zhruba 154-tisíc štvorcových metrov. Podľa predstaviteľov poradenských spoločností tento údaj predstavuje signál vysokej aktivity v oblasti kancelárií. Dôvodom je transakčný nárast o približne 90-tisíc štvorcových metrov oproti vlaňajšku.




Prírastok administratívnych budov podľa oblastí mesta v Bratislave    Zdroj: Colliers International

Porovnanie s Európou
Bratislava má výrazné postavenie aj v porovnaní s hlavnými mestami krajín strednej a východnej Európy. S číslom takmer 2 500 m² kancelárskych priestorov na tisíc obyvateľov sa približuje k priemeru západných štátov. Až po Bratislave nasleduje Praha s vyše 2 000 m² kancelárskych priestorov na tisíc obyvateľov, po nej Varšava, Sofia, Budapešť (všetky mestá približne s 1 500 m2/tisíc obyvateľov), Bukurešť (okolo 600 m²/tisíc obyvateľov) a Kyjev (500 m²/tisíc obyvateľov).


Zmena v objeme administratívnych budov v Bratislave    Zdroj: Colliers International

Tieto údaje pochádzajú zo spoločnosti Colliers International, ktorá ponúkla aj mapu cien mesačných prenájmov administratívnych nehnuteľností v Európe, na Strednom východe a v Afrike. Z nej vyplýva, že najvyššie nájomné za priestory v najvyššom štandarde v najlepších lokalitách (tzv. prime rent) dosahujú v tomto regióne kancelárie v londýnskom West Ende. V európskom priestore si možno za najnižšiu cenu prenajať kancelárie vo francúzskom meste Montpellier. Mesačný prenájom štvorcového metra kancelárskych priestorov tu stojí 13 eur. Bratislava sa s priemerným mesačným nájmom 14 – 16 eur/m² umiestnila v jeho tesnej blízkosti. Neobsadenosť kancelárskych priestorov v Bratislave je 13,6 %, výnosnosť sa pritom pohybuje okolo 9 %. Najnižšiu cenu mesačného nájmu administratívnych budov v rámci EMEA regiónu má mesto Durban v Juhoafrickej republike – 10 eur/m².


Výhľad ukazovateľov kancelárskeho trhu v Bratislave    Zdroj: CB Richard Ellis, Slovensko



Úspešná budova a priestor
Úspech administratívnej budovy však nespočíva len v počte štvorcových metrov. Kľúčový je výber lokality. „Ide najmä o vhodnú časť mesta, či obchodnú zónu, alebo samostatne stojacu budovu,“ hovorí Andrew Thompson, managing partner v spoločnosti Cushman & Wakefield. „Viaceré spoločnosti uprednostňujú obchodnú zónu. Dôležitý je prístup autom, blízkosť mestskej hromadnej dopravy, ale aj dostupnosť služieb. Netreba zabúdať ani na viditeľnosť budovy a strategické umiestnenie loga firmy. Vzhľad a lokalita budovy by mali odzrkadľovať charakter nájomníka.“

Na otázku, čo všetko by mal obsahovať úspešný administratívny priestor, poradenské firmy jednoducho odpovedajú: mal by ponúkať všetko, čo klient požaduje. Požiadavky sú však v jednotlivých prípadoch veľmi individuálne. „V poslednom období veľa klientov trvá na tom, aby mala budova otvárateľné okná – ak projekt túto ich požiadavku nespĺňa, dokážu danú budovu vylúčiť z ponuky už pri prvotnom výbere,“ hovorí Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov v CB Richard Ellis. „Väčšina spoločností uprednostňuje moderné reprezentatívne priestory, ktoré urobia na prvý pohľad dobrý dojem. Klienti vyhľadávajú v menšom rozsahu open space kancelárie, napríklad pre striktne danú organizačnú štruktúru, keď pracovníci rôznych oddelení nemôžu sedieť v jednej miestnosti, pretože by sa navzájom mohli rušiť. Naďalej však evidujeme aj požiadavky na otvorené kancelárske priestory.“

Spomenuté relokácie prinášajú aj koncept efektívneho kancelárskeho priestoru. Ide o priestor podľa požiadaviek nájomníka, ktorý si možno prenajať za výhodných podmienok. „Základom vnútorného členenia priestoru je dobre riešený pôdorys, ktorý umožňuje vysokú flexibilitu priestoru pre neustále sa meniace potreby spoločnosti,“ zdôrazňuje Michaela Horeličanová. „Rozloha komunikačných koridorov spájajúcich jednotlivé priestory by mala byť čo najmenšia. Zabezpečená musí byť aj optimálna vnútorná klíma pracovného prostredia i dostatočný prísun prirodzeného svetla. Samozrejmosťou je technický štandard v podobe pripojenia priestorov k hlasovej a dátovej sieti, vybavenie miestnosti dvojitou podlahou pre efektívne vedenie káblových rozvodov a audiovizuálne prezentačné zariadenia.“

Úspech administratívnej budovy sa odvíja aj od efektívnej správy majetku, za ktorou je tím property manažérov, ich skúsenosti a aktívny prístup k riešeniu problémov. „Neodmysliteľnou súčasťou prosperujúceho fungovania je aj dôveryhodný a partnerský vzťah medzi developerom a vlastníkom,“ dodáva Andrew Thompson.



Zelená budúcnosť
V neposlednom rade rozhodovacím kritériom úspešnosti projektu je cena. Ceny nájmov kancelárskych priestorov závisia od viacerých faktorov ako napr. lokalita, štandard priestorov, situácia na trhu, ale aj aktuálna obsadenosť v budove. Okrem ceny nájomného musí nájomník počítať aj s prevádzkovými nákladmi. V tomto prípade majú výhodu energeticky efektívne budovy.

Zelené budovy, trvalo udržateľné budovy, pasívne alebo nízkoenergetické domy – to sú len niektoré označenia, ktoré sa dnes často používajú a vo vnímaní verejnosti sa ich význam často prekrýva. Pojmy zelený, či trvalo udržateľný sa používajú ako synonymá, aj keď rozdiely medzi nimi pritom sú. Jedno majú však predsa spoločné: naznačujú „zelený“ stavebný koncept a snahu o energetickú efektívnosť.

Celosvetový trend trvalej udržateľnosti sa však neobmedzuje len na vyššiu energetickú efektívnosť. Nová generácia manažérov spoločností a korporácii čoraz viac preferuje kvalitné priestory, ktoré spĺňajú aj ďalšie ekologické a ekonomické aspekty. „Práve zelené alebo modré budovy, ako ich v blízkom Rakúsku či Nemecku označujú, sú viac ako len nehnuteľnosti priaznivé vo vzťahu k životnému prostrediu,“ hovorí Rastislav Badalík zo spoločnosti EcoPoint. „Ako komplexné stavebné diela zohľadňujú záujmy všetkých užívateľov: majiteľov, nájomcov, stavebníkov i verejnosti. Popri čisto ekologických faktoroch zdôrazňujú zdravotné, sociokultúrne i ekonomické aspekty. Stávajú sa jedným z faktorov produktivity. Zároveň vďaka efektívnejšiemu odpadovému hospodárstvu a znižovaniu závislosti od obmedzených a drahých fosílnych zdrojov znižujú aj náklady na svoju prevádzku.“

Klienti pri hľadaní nového sídla čoraz častejšie formulujú ekologické požiadavky, ale nájomcovia si ešte nezvykli zhrnúť svoje požiadavky pod pojem zelené alebo modré budovy. „Pre mnohých je tiež novinkou informácia, že úroveň týchto vlastností budov sa hodnotí environmentálnymi certifikátmi,“ doplnila Michaela Horeličanová.



Modrá je viac než zelená
V súčasnosti sú na Slovensku realitné nehnuteľnosti podchytené predovšetkým energetickou certifikáciou, širší záber chýba. Vo viacerých krajinách uznávané certifikáty DGNB (nemecký trh), LEEDS či BREEAM u nás nie sú všeobecne známe, a preto nájomcovia ani nevedia, že môžu niečo také požadovať. Ale už sa objavujú prvé lastovičky v tomto smere aj u nás. Len nedávno ohlásili developeri výstavbu prvých takto certifikovaných budov. Jedna administratívna budova – BBC 1 Plus pribudne v Bratislave a ďalšia, pod názvom EcoPoint, vyrastie Košiciach. A práve EcoPoint ide ďalej ako klasické „zelené“ budovy. Prináša aj  sociálno-kultúrne ­aspekty a právom ho možno označiť za prvú slovenskú modrú budovu.

„Termín modrá budova sa postupne začína používať pri takto koncipovaných stavebných dielach v susednom Rakúsku a Nemecku. Orientácia na trvalú udržateľnosť sa tu prejavuje zohľadňovaním všetkých troch aspektov: ekonomických, ekologických i sociálno-kultúrnych. Začína sa už vo fáze projektových príprav a myslí aj na užívateľov – zamestnancov, teda na vnútornú pohodu a kvalitné pracovné prostredie,“ prízvukuje Rastislav Badalík.

V Rakúsku i v Nemecku sú modré aj obchodné centrá, rezidenčné komplexy, administratíva, ale dokonca aj škôlka. Budúcnosť teda patrí tým nehnuteľnostiam a developerom, ktorí už pri prvých načrtnutých líniách nového projektu budú rozhodovať ekologicky, ekonomicky a najmä s ohľadom na konečného užívateľa. V prípade administratívnych nehnuteľností teda nielen v intenciách developera, správcu a ich firemného klienta, ale aj jeho zamestnancov.


Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.