Rozhovor: Retail na Slovensku je stále na vzostupe

Slovensko je opäť v hľadáčiku investorov, uvádza sa v aktuálnej správe o komerčných nehnuteľnostiach pripravenej medzinárodnou konzultantskou spoločnosťou Colliers International. Čo to znamená pre nákupné centrá a retail na Slovensku sme sa rozprávali s Ermannom Boerisom, managing directorom tejto spoločnosti na Slovensku.

Majú pozitívne makroekonomické ukazovatele priamy vplyv na výnosy nákupných centier?
Dá sa povedať, že áno, lebo sa tým zvyšuje dôveryhodnosť krajiny, pričom pozitívny je aj fakt, že na Slovensku je dostatok kvalitných budov. Tento záujem a dôveru posilňuje aj Program kvantitatívneho uvoľňovania v eurozóne, ktorý by mal prispieť k udržaniu nízkej úrokovej sadzby, k zlepšeniu dostupnosti bankového dlhu a podpore exportne orientovaných ekonomík, akou je aj tá na Slovensku.

Ako teda vyzerá aktuálny stav s nákupnými centrami a retailom na Slovensku?
Retail na Slovensku patrí medzi najdôležitejšie developerské činnosti, pričom Bratislava a Žilina sú miesta, kde je najväčší počet nákupnej plochy na počet obyvateľov. Ich expanzia je však v týchto mestách už značne limitovaná. Potom sú tu sekundárne mestá ako Nitra, Trnava, Trenčín, Košice, pri ktorých je ešte potenciál, ale potrebujú vhodný formát nákupného centra. Kvalita projektu totiž bude aj naďalej dôležitým momentom pre návštevníkov centra. Čísla obsadenosti a ďalšie relevantné informácie nám naznačujú, že úspešnou by mohla byť trnavská City Arena so športovým štadiónom. Silné dve shopping centrá – Atrium Optima a Aupark – majú Košice, veľmi dobre si počína aj Europa v Banskej Bystrici. Potenciál vidím aj pri projektoch Forum v Poprade a Eperia v Prešove.
Pri pripravovanom projekte nákupného centra Eperia v Prešove ste exkluzívnym poradcom pre investora J&T pri prenájmoch budúcich predajcov. Aké sú dôležité body v ich zložení?
Prešov má najmenší počet retailovej plochy na obyvateľov, a tak logicky v súčasnosti patrí medzi najžiadanejšie destinácie s módnym retailom. Najväčšou výzvou je navrhnúť štruktúru nákupného centra v závislosti od toho, aký je v objekte pohyb ľudí, kade budú viesť ich hlavné trasy. Na základe týchto výsledkov umiestňujeme prémiových nájomcov. Najžiadanejšie značky napríklad potrebujú až dvojposchodové predajne. Pravda, aj iné značky sú pre skladbu centra zaujímavé, ale väčšinou im stačí menšia plocha. Skladba shopping centra nie je jednoduchá vec. Treba sa pri nich inšpirovať aj zahraničím a všímať si, ktoré obchody tam majú najvyššie tržby.

Čo patrí medzi najväčšie výzvy nákupných centier?
Shopping parky sú skôr voľnočasovou destináciou alebo aj miestom pre neformálne pracovné stretnutia, pričom najväčšou výzvouje mať a udržať si v nich veľkých módnych hráčov. Pri menších retail parkoch ide skôr o tovar, ktorý je potrebný v blízkosti daného sídliska – kvalitné potraviny, drogéria, lekáreň, každodenný tovar pre domácnosti. Najväčšou výzvou napríklad takej Eurovey v Bratislave je v tom, aby tam ľudia aj nakupovali a nenavštevovali len kaviarne a reštaurácie. Je dôležité, aby namiesto trávenia voľného času na nábreží mali motiváciu a išli aj do centra. Kaviarne síce majú veľké obraty a platia vysoké nájmy, ale ústredný „business case“ centra tohto typu je postavený na obchodoch.

Zostaňme ešte v Bratislave. Je ešte po centre Bory Mall schopná absorbovať nové nákupné plochy?
Bratislavu by som rozdelil na dve skupiny. Na komplexne vybavené shopping centrá s 40- až 50-tisíc štvorcovými metrami už priestor nie je, ale vzhľadom na výstavbu nových sídlisk a rezidenčných zón vzniká potreba menších nákupných stredísk, v ktorých ľudia urobia rýchlejšie bežný nákup. Pre takých je určený projekt Vajnoria, ktoré síce nie je blízko sídliska, ale zase sa nachádza na ceste do mestských satelitov – Vajnor a Čiernej Vody. K zaujímavým projektom obchodného centra patria Slnečnice v Petržalke, ktoré sú v rámci azda najväčšej developovanej oblasti s ďalším sľubným vývojom.

Naznačili ste postupne sa meniaci model nákupného centra. Aké sú jeho základné podoby pri hypermarketoch?
V štruktúre veľkej distribúcie v potravinách existujú expresné koncepty, ktoré sú do 500 štvorcových metrov a prakticky zabezpečujú všetko potrebné pre každodenný život človeka. Potom sú supermarkety do 1 500 m2 zabezpečujúce komplexný nákup a nakoniec hypermarkety s 3,5-, 5-, 7- a 10-tisíc m2. Netvrdím, že hypermarkety sa už na takýchto plochách nebudú stavať, ale ich typický dopyt pre shopping centrá sa pohybuje od 2 do 2,5 tisíca m2 s ešte väčším rozsahom tovaru ako doteraz. Hypermarkety totiž pochopili, že ťažko môžu konkurovať špecializovaným predajniam. Tesco si ešte zachová podobnú štruktúru so širokým sortimentom tovaru na 3,5 – 5 tisícoch m2, ale toto číslo je zároveň hranicou, pri ktorej veľké hypermarkety môžu nahradiť veľké shopping centrá. Potravinári čoraz výraznejšie zmenšujú svoje plochy, čím sa vytvára priestor, aby sa zo supermarketov a hypermarketov stala nákupná destinácia.

S čím to súvisí?
So snahou operátorov super- a hypermarketov zvýšiť atraktivitu ich súčasného portfólia pre širší okruh klientov a optimalizovať tak ich ponuku. Kedysi to bol „one-step shop“, v ktorom sa predával celý sortiment. Dnes to smeruje k odčleňovaniu predajnej plochy a vytváraniu samostatných jednotiek pre iných operátorov, ktorí si to zoberú do nájmu a z hypermarketu sa tak vytvára nákupné centrum.

Dá sa to?
Nie je to jednoduché a napríklad pri takom Carrefoure v bratislavskom Poluse je to aj ťažko predstaviteľné. Stovky štvorcových metrov z neho sa však dajú ponúknuť značkám, ktorým to stačí. Prenesene to platí aj pre celé Slovensko, kde sa v menších mestách dajú doplniť medzery s maloobchodom a menšími shopping centrami. Veľkosť týchto miest sa už v rentabilite posunula pod 30-tisíc obyvateľov, samozrejme, musia mať zaujímavú spádovú oblasť.

Ako vyzerá mechanizmus cenotvorby pri nájomcoch?
Každý retailista ho má nastavený a ušitý na mieru svojmu projektu. Pri shopping centrách je zaujímavé, že nájom za ten istý štvorcový meter centimeter sa môže v rôznych mestách pohybovať od jedno- až po trojciferné číslo. Pri obchode s elektrom, ktoré funguje na nízkych maržách, sa nedá pýtať vysoký nájom, ale keď je priestor veľmi zaujímavý a dobre umiestnený, môžete si žiadať viac. V Bratislave sú aj trojciferné nájmy za štvorcový meter. Pravda, pri výške nájmu sa zohľadňujú aj poplatky za správu a spoločný marketing. Ten musí byť správne investovaný, lebo retailisti v nákupných centrách ho jednoducho potrebujú.

Nákupné centrum má svoju krivku – od štartovacej fázy cez stabilitu až po predaj. Kedy je vhodné obdobie na predaj?
Shopping centrum je podnik, ktorý sa neodporúča predať do dvoch-troch rokov od jeho štartu. Príkladom je bratislavský Centrál, od začiatku dobre nastavený projekt s kvalitnými značkami. Trvalo však istý čas, kým si vybudoval meno a najmä návštevnosť. Veď investor s kúpou centra ide kupovať budúce výnosy a tie závisia od jeho úspešnosti – či je v centre správna skladba značiek a tovaru a či sú tam kvalitné služby, ktoré budú pre ľudí atraktívne aj v budúcnosti. Pri maximalizácii profitu treba nájsť okamih krivky, keď sú výnosy trvalé. Prvá otázka budúceho majiteľa potom znie: Aký je pomer medzi nájmom a tržbou?

Existuje na to nejaké zlaté pravidlo?
Neexistuje, ale čím je nájom bližší k 10 % z tržby, tým je to výhodnejšie. Máme vysledované, že 15 % je strop možností viacerých nájomcov, ale niektoré obchody vedia zaplatiť aj 20 %. Takí potravinári zase nemôžu mať viac ako 4 %. Do toho však vstupuje aj aktívna správa shopping centra, ktorá pravidelne dostáva výkazy o obratoch, a keď niečo nefunguje, musí zistiť príčinu. Keď to nejde ani po korekcii, musí daného nájomcu vymeniť.

Vo vašej správe sa uvádza, že najvyššie dosahované výnosy pri obchodných centrách sa mierne posilnili na súčasnú úroveň 6,75 %, ale stále sú nižšie ako v susedných krajinách. Aké sú príčiny?
Súvisí to s charakterom slovenského maloobchodného trhu, ktorý je najmenší spomedzi ostatných susedných krajín. Náš trh je v porovnaní napríklad s Českou republikou o polovicu menší. Navyše, pre zahraničných investorov ide o neznámy trh, ktorý môže predstavovať vyššie riziko.

K trendom patrí aj rekonštrukcia starých obchodných domov v dobrej lokalite a zároveň modernizácia starších obchodných schém. Mení redizajn aj jeho charakter?
Snahou každého operátora je, aby nová architektúra udržala úroveň centra z minulosti, prípadne ju ešte potiahla hore. V nedávnej minulosti prešiel redizajnom Polus, teraz prechádza Aupark a Avion, no ich pozícia na trhu je rozdielna. Z Polusu sa už stalo lokálne shopping centrum, ale Aupark si musí zachovávať status prémiového shopping centra. Keď Polus porovnáme s Centrálom či Borami, vidno, že ide už o starší typ budovy, ktorý sa prejavuje v detailoch. Porovnajte si napríklad zrekonštruované garáže v Auparku so starším parkovacím domom. Shopping centrá majú veľkú prevádzku a aj preto si vyžadujú pravidelnú obnovu. Majiteľ však pri redizajne musí mať na zreteli svoj primárny cieľ.

Tvrdí sa, že kľúčom k zisku je efektívna správa budovy. V akom zmysle?
Prevádzkové náklady v efektívne spravovanej budove sú nižšie v porovnaní bežnými budovami. To zvyšuje konkurencieschopnosť budovy na trhu a zároveň umožňuje prenajímateľovi zvýšiť nájomné. Nájomca však v konečnom dôsledku neplatí viac, šetrí totiž na prevádzkových nákladoch, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou výslednej ceny za prenájom.

Stále sa nerozbieha outlet vo Voderadoch. Prečo to nie je úspešný projekt?
Prístup výrobcov k outletu je taký, že tam predávajú tovar, ktorý sa nepredal v obchodoch v predchádzajúcej sezóne. Cena je preto oveľa agresívnejšia. Samotní nájomcovia tam nemajú možnosť dať iné ceny, ktoré by pritiahli zákazníkov. Bratislavčania stále radšej idú do Parndorfu ako do Voderadov a kvôli 10 minútam autom navyše majú bonus – 5-násobne vyšší počet obchodov. Parndorf preto zostáva pre Voderady naďalej veľkou výzvou.

Ako vyzerá budúcnosť nákupných centier na SR a strednej Európe? Čo bude vplývať na ich úspešnosť?
Bude zaujímavé sledovať, aký vplyv budú mať internetové nákupy. Nedávno som bol v košickom Auparku a v predajni H&M som videl, ako cez svoju webovú stránku propagujú nákup. Prekvapilo ma to – sú tu v nájme a nechcú, aby sem ľudia chodili? V strednej Európe je dosť vysoká kultúra shopping centier. Ja pochádzam z Talianska, kde shopping centrá príliš nie sú – tam je skôr „high street“, ktorý postavia, lebo prišli nové značky a veľké distribúcie. Niektoré sú top destinácie, iné len destinácie. Operátori musia do centier investovať, aby si zachovali svoju pozíciu – ide o ich služby, marketing, ich schopnosť usporiadať rôzne podporné eventy. Tak teda uvidíme, či sa obchod nakoniec nepresunie do počítačov…
  

Text: Ľudovít Petránsky    
Foto: Dano Veselský