ceny bytov klesaju ale dopyt po nich oziva
Galéria(3)

Ceny bytov klesajú, ale dopyt po nich ožíva

V bytovom fonde na Slovensku nič nové. Pokračuje trend z predchádzajúceho obdobia. Výstavba sa sústreďuje najmä v Bratislave, pričom jej objemom ako-tak konkurujú iba krajské mestá. Byty sa stavajú najmä na bývanie, pričom špekulatívne prístupy sú v útlme. Ich ceny plošne klesli, i keď dopyt ožíva, a to najmä v hlavnom meste.

mg 8188 big image
ceny bytov klesaju ale dopyt po nich oziva 5857 big image
mg 7774 big image
Rozdiel medzi regiónmi
Najväčšia ponuka novostavieb je v Bratislave, po ktorej nasledujú väčšie mestá ako Košice, Žilina, Nitra a podobne. Rozdiel medzi regiónmi je citeľný, v hlavnom meste sa po kríze trh postupne stabilizuje a pribúdajú nové projekty, ale v krajských mestách sa stále pokúšajú dopredať predkrízové byty a odvahu na nové projekty developeri hľadajú ťažšie.

Byty sa stavajú predovšetkým na bývanie, a nie na investíciu pre domácich či zahraničných investorov. Základ dnes je kúpiť a na nehnuteľnosti neprerobiť. „Majitelia, ktorí dnes kupujú byt ako investíciu, uvažujú skôr, ako by si byt uchoval hodnotu a ako je vhodné diverzifikovať možné riziko investície,“ tvrdí Peter Gerek, konateľ realitnej spoločnosti Gravitas. „Keď sa im to podarí, tak, samozrejme, potom budú spokojní, ak pri predaji utŕžia zisk.“

V čase hospodárskeho rastu sa snažili držať krok s Bratislavou v segmente novostavieb aj ďalšie väčšie mestá, produkcia bytov je tam však teraz minimálna a ide skôr o drobné projekty. „Keď sa developeri dokážu prispôsobiť trhu, kúpia správny pozemok za trhovú cenu, optimalizujú náklady, nastavia dobré dispozície a cenovú stratégiu, tak Bratislava je určite zaujímavá, pretože práve tu je stále dostatočný dopyt po novostavbách,“ dodáva Peter Gerek.

V Bratislave išli najmä menšie byty
Rok 2011 prial v Bratislave predaju novostavieb – počet predaných bytov oproti roku 2010 stúpol o viac ako štvrtinu. Potvrdzuje to aj správa spoločnosti Lexxus o vývoji trhu rezidenčných nehnuteľností v Bratislave. Na bratislavskom realitnom trhu pribudli v 4. kvartáli štyri nové projekty so 149 bytmi. Skladbou sú tieto projekty orientované hlavne na 2- a 3-izbové byty. Posledný kvartál roka sa developerom darilo predávať hlavne menšie kategórie bytov. Takmer 90 % z predaných bytov sú 1- až 3-izbové a najžiadanejšie sú dvojizbové s 38 %-ným podielom na predaji.

Developeri spustili minulý rok predaj 1 298 bytov v 27 nových projektoch. Štvrtý kvartál (Q4) 2011 bol druhý najslabší v počte nových bytov (149), slabší bol iba Q2 s 60 bytmi v 3 projektoch. Počas Q3 2011 prišlo na trh v 12 projektoch 503 bytov. Začiatok roka bol najbohatší na nové byty, bolo ich 586 v ôsmich projektoch. Najviac bytov pribudlo v BA II a BA V (spolu viac ako 80 %), najmenej v BA III a BA IV. V závere roka sme zaznamenali takmer 50 % predaných bytov v týchto novostavbách. Tento stav dokazuje, že projekty uvedené na trh minulý rok boli omnoho lepšie pripravené ako v predchádzajúcich rokoch a viac zodpovedali požiadavkám dopytu. Výsledok predaja za rok 2011 priniesol približne 28 %-ný nárast v počte predaných bytov v porovnaní s rokom 2010.


 
Ako si vyberať byty
Lokalita, imidž novostavby a odporúčanie známych – to sú tri hlavné faktory, podľa ktorých si Slováci aj Česi vyberajú v čase krízy kvalitné bývanie. „Zákazníci, ktorí sú zameraní na kvalitné bývanie, sa k bežnej inzercii väčšinou vôbec nedostanú. Česi aj Slováci reagujú najmä na odporúčania svojich známych a imidž kampane v miestach a médiách, ktoré patria k ich životnému štýlu. Vyplýva to aj z hodnotení klientov v projekte Parkville,“ uviedol Michal Padych zo spoločnosti Jones Lang LaSalle (JLL), ktorá na Slovensku predáva rezidenčný komplex Parkville na Kolibe.

Podľa predajcov spotrebiteľské správanie klientov na Slovensku aj v Česku zmenila kríza najmä v tom, že sú náročnejší na kvalitnú realizáciu projektu a jeho architektúru. „Citlivo vnímajú nielen byt zvnútra, ale aj vonkajšie priestory – záhrady a emócie, ktoré ponúkajú. Klienti majú výraznejšie požiadavky na servis a platobné podmienky. Záujemcovia o nové bývanie sú v súčasnosti oveľa lepšie zorientovaní a majú väčší prehľad o trhu. Transakcie trvajú dlhšie než pred krízou,“ doplnila Iva Nováková z Jones Lang LaSalle v Českej republike.


 
Dobrý návrh
Efektívnosť, hospodárnosť a úspornosť sú trendy, ktoré sa budú premietať do riešení vo všetkých segmentoch developerských projektov v najbližšej budúcnosti. „Už dnes môžeme vidieť, že byty v nových bytových domoch sú dispozične lepšie riešené a plošne podstatne menšie,“ upozorňuje Ladislav Veršovský, generálny riaditeľ spoločnosti YIT Reding, ktorá sa zaoberá aj výstavbou obytných súborov.
„Hlavné výzvy v oblasti energetickej hospodárnosti budov sú ešte len pred nami,“ dodáva Ladislav Veršovský. „Treba si uvedomiť, že nákupná cena energeticky úsporne navrhnutej nehnuteľnosti jej cenu zvyšuje. Úspory sa totiž prejavia až v budúcich obdobiach jej užívania. Na tento fakt však kupujúci často nemyslia.“

Je to spôsobené najmä neinformovanosťou budúcich užívateľov o možnosti dosahovania úspor touto cestou a neochotou zvýšiť hodnotu vstupnej investície, ktorou si akoby kupovali opciu na budúcu lacnejšiu prevádzku. Na druhej strane však treba povedať, že aj stavební investori sa tejto problematike často vyhýbajú, a to v snahe udržať cenu nehnuteľnosti na rovnakej úrovni ako konkurencia a neznižovať si zvýšenými nákladmi na realizáciu energeticky úsporných stavieb zisky. Zabúdajú pritom na ekologické dosahy týchto riešení a šetrenie neobnoviteľných zdrojov energie.

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie podľa krajov v roku 2011 (eur/m2)

Ceny nehnuteľností podľa typu (eur/m2)

  • Ceny nehnuteľností na bývanie na Slovensku v poslednom štvrťroku klesli. Medzikvartálne sa znížili z 1 248 eur na 1 236 eur za štvorcový meter.
  • Prešovský kraj bol jediným krajom, kde sa priemerné ceny nehnuteľností na bývanie v poslednom štvrťroku 2011 medzikvartálne zvýšili.

 
Domy a byty zlacneli
„Samozrejme, ceny išli dole plošne na území celého Slovenska – niekde viac, niekde menej,“ hovorí Peter Gerek. „Dopyt v Bratislave ožíva, keďže sa investori snažia reagovať na zmenu správania kupujúcich, a to isté by sa malo začať diať aj v regiónoch. Developeri si musia hlavne v regiónoch uvedomiť, aké sú možnosti kúpnej sily, aká je veľká ich potenciálna cieľová skupina, a podľa toho realizovať projekty tak z hľadiska ceny, ako aj dispozície či lokality.“

Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.