Významnejšie oživenie stavebného trhu sa očakáva až budúci rok
Hoci slovenská ekonomika už dlhšie vykazuje náznaky oživenia, stavebníctvo je v akosi v sklze. Celková situácia hovorí, že sa dokončujú staré zákazky a nové sú v štádiu prípravy. Významnejšie oživenie stavebného trhu na Slovensku sa očakáva až budúci rok. Zhodli sa na tom účastníci okrúhleho stola usporiadaného k 5. ročníku ASB GALA večera. Účastníkmi diskusie za okrúhlym stolom boli nominované osobnosti a zástupcovia spoločností nominovaných na hlavné ocenenia ASB GALA večera 2011, ako aj zástupcovia reklamných partnerov ASB GALA večera 2011.
Ján Miloslav Bahna,
prezident Spolku architektov Slovenska
Situácia v stavebníctve sa odráža aj v architektúre. Počas krízy v Amerike sa stavbári s nádejou pozerali do okien architektonických ateliérov, a keď videli, že sa svieti, hovorili si – je to dobré, o dva roky bude práca aj pre nás. Architektonické ateliéry sú teda štartovacím miestom. Som presvedčený, že na Slovensku stále pretrváva stav určitého pribrzdenia, ale je to aj prirodzený dosah predchádzajúcich rokov, keď tu bol abnormálny stavebný boom. Samozrejme, tomuto stavu pomohlo aj niekoľko okolností – Slovensko sa stalo novým samostatným štátom, región Bratislavy sa dostal na úroveň Európy, stali sme sa rovnocennými partnermi pre západné krajiny, dostali sme nové technológie. Jednoducho, vznikla u nás ideálna situácia na investície, ku ktorej sa budeme ťažko vracať.
–>–>
Peter Gero,
urbanista,
bývalý hlavný architekt centrálnych štvrtí Hamburgu
Súhlasím s kolegom Bahnom, no trochu mi chýbajú odbornejšie analýzy slovenského trhu – aby som vedel, či kríza trvá, a najmä v ktorom segmente. Keď je útlm, je to čiastočne aj výhovorka na hospodársku krízu. Podľa mňa je útlm aj preto, že počas konjunktúry sa netrafili potreby trhu. Čiastočne sa stavali objekty, ktoré boli mimo záujmu trhu a obyvateľstva. Príkladom v tomto smere je najmä trh s bytovými priestormi, a to predovšetkým v segmentoch nevlastníckych bytov. Čím menej diferencovaný je stavebný trh, tým väčšmi ho ovplyvňujú výkyvy hospodárstva. Platí to aj pre Slovensko – alebo sa stavajú len elegantné byty, alebo sa stavajú len kancelárske priestory. Jednoznačnosti každým smerom sú príliš nekomplexné a z toho vzniká kríza. Môj dojem je taký, že na Slovensku bude kríza aj vtedy, keď kríza nebude.
Mike de Mug,
Group Retail Director,
Ballymore Group
Slovenské stavebníctvo spočiatku nebolo v kríze. Zaiste, nastalo isté spomalenie v objeme predaja bytov a menej bytov sa dokončilo, ale nehodnotil by som to ako krízu. V oboch sektoroch – bytovej výstavbe aj v oblasti výstavby administratívnych budov – sa realizovali niektoré z dosiaľ najlepších projektov. Problémy so získavaním financií síce zapríčinili spomalenie tempa výstavby, ale na vhodný projekt vo vhodnej lokalite s vyšším podielom počiatočného vkladu sa financie na úver vždy nájdu. Ak by som to mal zhrnúť, podmienky na trhu sa trochu zhoršili, ale biznis pokračuje a banky neiniciovali takmer nijaké exekúcie.
Juraj Šaštinský,
projektový riaditeľ
spoločnosti Penta Investments Limited
Kríza svojím spôsobom vyčistí aj túto časť trhu. Slabý dopyt, zlá platobná disciplína, pozastavené zákazky – krízu prežili hlavne väčšie, silnejšie spoločnosti s dostatočným kapitálom, respektíve tie, ktoré krízu očakávali a boli na ňu pripravené.
Tibor Kočvara,
generálny riaditeľ
akciovej spoločnosti Skanska SK
Napriek všeobecným správam, že kríza je na ústupe, pres stavebníctvo neplatí. Dnes je stav taký, že sa dokončujú staré zákazky a nové sú v štádiu prípravy. Z nášho pohľadu postupný obrat k lepšiemu nastane až v druhej polovici roku 2011, keď sa začne reálne súťažiť o nové zákazky a následne sa budú aj realizovať. Významnejšie oživenie trhu očakávame začiatkom roka 2012.
Anton Bezák,
konateľ spoločnosti Ingsteel
Samozrejme, v slovenskom stavebníctve sa začal prejavovať pokles už pred dvomi rokmi. Stavebné firmy boli funkčné len preto, že dobiehali zákazky, ktoré boli zakontrahované v období stavebného boomu. To bol hlavný dôvod, prečo sa problémy neprejavili v plnej nahote.
Tento rok je oveľa horší, veľké zákazky absentujú. Náplň treba vyskladať z veľkého množstva menších akcií, čo je veľmi náročné a komplikované. Investori majú situáciu zmapovanú a logicky ju veľmi silne využívajú. Myslím si, že rok 2011 bude hlavne o šetrení a hľadaní vlastných rezerv, takáto myšlienka bude hlavným mottom vo veľkej väčšine firiem. A obávam sa, že aj rok 2012 bude pokračovať v takomto istom trende, aj keď by som bol rád, keby som sa mýlil.
Veľmi ťažké to majú a budú mať firmy, ktoré realizovali diaľničný program. V tomto segmente je pripravených málo projektov a aj o nich sa rozhodujú nepochopiteľne dlho. Pre tieto firmy je tragédia masívne prepúšťanie. Inventúra a prepustenie pracovníkov, ktorí sú pre firmu neproduktívni, je v poriadku. Horšie je, keď musíte prepúšťať ľudí dobrých a profesionálne zdatných.
Miroslav Štefánek,
výkonný riaditeľ
spoločnosti Warema D.O.S. SK
Súhlasím s tým, že najprv musia architekti niečo nakresliť a stavitelia to aj postaviť, aby sme tam mohli dodať naše tieniace systémy. Musím sa však priznať, že táto „kríza“ sa nás ešte príliš nedotýka – sme ešte na vlne, keď dokončujeme zazmluvnené diela. Táto kríza u nás odhalila najmä personálnu krízu. Ľudia nezvládali zvýšené tlaky a ostatné dva roky sme sa zaoberali budovaním a stabilizáciou pracovného kolektívu. Mladí ľudia nemajú veľké skúsenosti, ani ochotu vynaložiť energiu, aby dosiahli profit spoločnosti. Tak sme sa orientovali na ročníky dnešných štyridsiatnikov, ktorí sa vzdelávali v čase, keď sa ešte rešpektovali autority. Momentálne sú pre nás ideálnymi kandidátmi na spoluprácu, no ťažké je ich zohnať. Postupne sa nám však darí personálne si „čistiť“ firmu, aby sme z krízy vyšli ako stabilná spoločnosť, ktorá sa bude uchádzať o každý obchodný prípad.
V uplynulom roku bolo pre nás určite najvýznamnejšou udalosťou vstup nemeckej spoločnosti Warema do našej firmy. V Nemecku je v segmente tienenia veľký boom dopytu a my by sme boli radi, keby sa aspoň čiastočne objavil aj na Slovensku. Asi by stálo za úvahu, keby architekti a projektanti navrhovali pre byty minimálne predprípravu na montáž tieniacej techniky. Iste by to bola pre byt určitá pridaná hodnota.
Peter Bouda,
Bouda a Masár,
architektonická kancelária, s. r. o.
Kríza priniesla útlm a on sa prehlbuje aj tým, že celá Európa šetrí – a to platí aj pre novú slovenskú vládu. V ostatnom období sa zastavilo veľa projektov – nielen infraštrukturálnych, ale aj projektov verejných budov. Developeri zbrzdili tempo, lebo len v Bratislave je voľných okolo šesť- až sedemtisíc bytov. Kým sa tie nepredajú, bytová výstavba sa nerozbehne. Prázdne sú aj desaťtisíce štvorcových metrov kancelárskych priestorov, čo je napkon zrejmé aj pri prechádzke po meste. Z tohto pohľadu sa mi zdá, že kríza v stavebníctve pretrváva. Súhlasím aj s názorom, že architekti a projektanti sú prví, ktorí pocítia oživenie. Stále však len čakáme na nový štart.
Podarilo sa aspoň zvýšiť kvalitu architektúry?
J. Bahna: Slovenská architektúra dosiahla určitú úroveň – no nazval by som ju stredným prúdom, ktorý u nás prevláda. Určite je tu posun v kvalite. Chýba nám špičková architektúra, ktorá však potrebuje kultúrno-spoločenské zázemie. Spoločnosť musí byť taká vyspelá a vyrásť na istú kultúrnu úroveň, aby chcela dobrú architektúru. Najlepšia architektúra je v najkultúrnejších krajinách.
P. Gero: Spoločenská úroveň nie je odzrkadľovaná len všeobecným vzdelaním, ale aj účinkovaním verejnosti a verejných inštitúcií ako investorov. Keď to porovnávam s Českou republikou, tak práve knižnica v Hradci Králové, alebo nová Národná technická knižnica v Prahe sú majáky, ktoré určujú kvalitu architektúry a udávajú tempo nárokov obyvateľov na kvalitu architektúry. Samozrejme, veľmi dôležití sú aj jednotliví súkromní investori, hoci často smerujú ku gýčovitejším obrazom. Počas uplynulých piatich rokov som bol v rôznych porotách a domnievam sa, že v priemere sa kvalita stavieb na Slovensku zvýšila. Tiež to vidím ako priemer, ale je stále vyšší a vyšší a určite aj developeri dávajú dôraz na kvalitu viac, ako to bolo pred štyrmi či piatimi rokmi.
Ladislav Veršovský,
predseda predstavenstva
a generálny riaditeľ akciovej spoločnosti YIT Reding
Žiaľ, slovenské stavebníctvo ešte vždy zotrváva v krízovom režime, aj keď už badať niektoré známky oživenia. Treba si uvedomiť, že tak ako sa v stavebníctve prejavila kríza s určitým fázovým posunom, teda neskôr, tak aj jeho oživenie bude trvať dlhšie a bude časovo zaostávať za celkovým oživením hospodárstva. Je to spôsobené predovšetkým tým, že na začiatku krízy investor chcel stoj čo stoj dokončiť stavbu, dodávatelia boli zo začiatku trpezliví, ak investor prestal platiť, a neskôr toto neplatenie začali presúvať na subdodávateľov. Celé to pôsobila ako brzda, ktorá spomalila účinky krízy v stavebníctve. Naopak, oživenie bude tiež pomalšie, keďže investor prehodnocuje svoje zámery a mení projekty podľa požiadaviek trhu. Okrem toho aj získať nové stavebné povolenie či financovanie za prísnejších podmienok a vybrať toho správneho zhotovovateľa trvá aj viac ako rok.
Na celkovú situáciu bude mať vplyv aj skutočnosť, že po voľbách sa začalo šetriť. Boli zastavené niektoré projekty a niektoré sú ešte v štádiu prehodnocovania. Štátnych zákaziek bude, aspoň pokiaľ sa týka najbližšieho obdobia, menej a zo stavebného trhu odídu aj takzvaní jednorazoví alebo dočasní súkromní investori v dôsledku čoho bude menej práce pre všetkých.
Zlou správou je aj skutočnosť, že sa nedostatočne využívajú finančné zdroje z fondov Európskej únie. Čerpanie týchto prostriedkov je na nízkej úrovni, príprava projektov je pomalá a nekvalitná, je tam veľa byrokracie a netransparentnosti. Platby za zrealizované práce meškajú aj niekoľko mesiacov. Do tohto procesu vstúpili dvakrát voľby, a teda noví ľudia a pohľady na priority, reorganizácia ministerstiev spravujúcich tieto fondy, nová legislatíva a nakoniec aj úprava sadzby DPH. Všetko toto veľmi komplikuje celý proces a efektívne využitie týchto zdrojov je ohrozené.
Napriek uvedeným skutočnostiam však ostávam optimistom a verím, že tento rok, najmä jeho druhý polrok, by mal byť z hľadiska krízy v stavebníctve prelomový a situácia by sa mala začať zlepšovať.
Prečo sa nebojíte nepredaných bytov?
L. Veršovský: Pretože v súčasnosti pripravujeme nové projekty, v ktorých sú byty diametrálne odlišné – veľkosťou, dispozíciou aj materiálmi. V Bratislave sa chceme dostať na úroveň 1 600 až 1 700 eur za štvorcový meter, čo bude podstatne nižšie ako inde, dúfam, že vo vyššej kvalite ako doteraz. Keď ponúkneme kvalitnejšie a lepšie riešené byty za menej peňazí, tak konkurencia nebude mať šancu.
Ermanno Boeris,
riaditeľ konzultačnej spoločnosti
Colliers International
Realitný trh na Slovensku sa až minulý rok priblížil k reálnemu stavu medzi dopytom a ponukou. Kupujúci si môže vyberať, vie už hodnotiť aj porovnať. V najbližšom období preto vidím príležitosti najmä pre kvalitné projekty v dobrej lokalite a za rozumné ceny. Nové byty sú konkurencieschopnejšie ako staršie byty. Navyše stavebné náklady novostavieb postavených počas krízy sú rozhodne nižšie. Ďalší vývoj očakávame najmä v súvislosti s klesajúcimi cenami pozemkov. Na tento jav pomaly reagujú aj banky, ktoré čoraz viac spolufinancujú developerské projekty.
Zaujímavé príležitosti vidíme aj v projektoch, pri ktorých investor nie je schopný plniť svoje záväzky voči bankám. Banky vtedy zakročia, aby aspoň čiastočne minimalizovali straty.
Čo spôsobila kríza v prevádzke vašej spoločnosti a čo by mohlo túto situáciu zlepšiť?
L. Veršovský: Treba otvorene povedať, že v roku 2010 sme mali podstatne menej práce ako v minulosti a uplynulý rok bol pre nás veľmi náročný. Začali sme realizovať aj stavby, o ktoré by sme vzhľadom na finančné objemy a technickú náročnosť nemali v predchádzajúcich rokoch záujem. Na druhej strane je však potešiteľné, že aj napriek uvedenej skutočnosti očakávame, že dosiahneme celkom slušný hospodársky výsledok. Hospodárili sme teda lepšie ako v minulosti. Našim zamestnancom ani raz nemeškali mzdy a plníme si naše záväzky voči našim subdodávateľom aj napriek tomu, že sa podstatne zhoršila platobná disciplína zo strany investorov.
Myslím si, že celkovú situáciu by mohlo zlepšiť viac transparentnosti vo verejnom obstarávaní, prijatie konkrétnych opatrení v oblasti vymožiteľnosti práva, zlepšenie podnikateľského prostredia, zjednodušenie a odbúranie zbytočnej administratívy a nakoniec aj uvedomenie si určitých etických zásad a pravidiel, ktoré by mali platiť medzi obchodnými partnermi.
M. de Mug: Naša každodenná rutina sa takmer nezmenila, ajkeď sme znížili počet zamestnancov. Bolo to však zapríčinené tým, že sme otvorili Euroveu a veľká časť našich zamestnancov pracovala práve na tomto projekte. Pokiaľ ide o nové projekty, jedinou zmenou, ktorú sme zaznamenali, je bytová výstavba. Počet predaných bytov sa počas krízy znížil, a tak sme zmenili štandard finálnych produktov. Hlavným dôvodom tohto útlmu je správanie zákazníkov, keďže sa v bytovej výstavbe všeobecne znížil objem predaja. Predaj bytov však opäť rastie a cítim, že dôvera spotrebiteľov je späť.
J. Šaštinský: Kríza, ktorá postihla trh, spomalila niektoré naše projekty, pretože sme museli reagovať na situáciu na trhu, na dopyt. Dôraz sme zároveň kládli najmä na projekty, ktoré boli v najpokročilejšom štádiu, ako je napríklad tretia etapa projektu Digital Park, kde sa končí schvaľovací proces a v marci sa začne výstavba.
Keďže takmer všetky projekty realizujeme v Bratislave, na ich vývoj výrazne vplýva aj územný plán, respektíve jeho zmena, na ktorú Bratislavčania už roky čakajú a ktorá by napomohla rozvoj urbanizmu hlavného mesta.
T. Kočvara: V našej spoločnosti sme ešte pred samotnou krízou začali proces reštrukturalizácie tak v ČR ,ako aj na Slovensku. Pri príchode krízy sme už mali určenú jasnú stratégiu, na ktorej sme pracovali – optimalizovať vnútorné procesy a znížiť náklady, posilniť a viac využívať vnútorné synergie, posilniť postavenie našej spoločnosti na slovenskom stavebnom trhu a zvýšiť konkurencieschopnosť. V tejto stratégii plánujeme pokračovať. Musíme si však priznať, že stavebníctvo je odvetvie, ktoré dlhodobo sprevádza nedobrý imidž, či už ide o korupciu v obstarávacích procesoch, o nízku úroveň kvality stavieb, nedostatočný dôraz na bezpečnosť práce, alebo negatívny vplyv na životné prostredie. A to sú iba niektoré záporné asociácie, ktoré náš odbor vyvoláva. Predstavuje to však dlhodobý stav, ktorý – hoci sa jeho dôvody nemusia týkať všetkých firiem alebo ľudí podnikajúcich v stavebníctve – má ničivý vplyv na celé odvetvie. My túto situáciu aktívne vnímame a je to pre nás príležitosť ukázať, že v stavebníctve možno podnikať transparentne a eticky, v súlade s dobrými mravmi.
A. Bezák: Kríza našu firmu zatiaľ obchádza, určite je to preto, že sme cieľavedome pripravovali zákazkovú náplň, ktorá nám vyšla a podržala nás. Musíme priznať, že sme mali veľké šťastie, že sme získali zákazku na rekonštrukciu hokejového štadióna O. Nepelu v Bratislave. Samozrejme, výsledky nám neurobila iba táto zákazka. V rokoch 2007, 2008 a 2009 sme mali objem výroby asi 62 miliónov eur, v roku 2010 to bolo približne 82 miliónov eur. Výsledky v priebehu posledných štyroch rokov boli vyrovnané. Tento rok 2011 máme plán tiež na úrovni 60 miliónov eur. Momentálne máme kontrahované asi 70 % tohto objemu.
Slovenské stavebníctvo si pravdepodobne musí pomôcť samo. Veľmi by pomohla inštitúcia ako Česká exportná banka, ktorá aktívne pomáha českým firmám. Na ozdravení sa budú musieť podieľať aj slovenské banky, môžu veľmi pomôcť, samozrejme, musia mať vypracovanú stratégiu.
Slovenskému stavebníctvu veľmi škodí platobná neschopnosť. Je viacero prípadov, keď sa firma vytuneluje, zostanú iba záväzky a firma potom ide do konkurzu. Ten istý človek alebo skupina vytvorí firmu novú a tvári sa, ako keby sa nič nestalo. Tu by bolo potrebné vytvoriť zákon, ktorý by toto neumožňoval.
Slovenskému stavebníctvu škodia aj firmy, ktorých pracovníci sa vmestia do jednej kancelárie. Nevedia ponúknuť žiadny výrobný program, vedia len tendrovať. Treba si uvedomiť, že európske stavebníctvo má kapacity, ktoré presahujú potreby trhu. Časť pracovníkov sa bude musieť presunúť do iných odvetví.
P. Bouda: Každý ateliér má inú štruktúru zákaziek, mali sme štyri-päť veľkých akcií, z ktorých sa niektoré pribrzdili, ale keďže niektoré sú v realizácii, máme na nich čo robiť. Realizácia si vyžaduje každodennú súčinnosť, takže sme prežili toto obdobie v tom stave, v akom sme, bez toho, aby sme museli redukovať počet zamestnancov. Ale to len vďaka tomu, že sme mali takú štruktúru zákaziek, akú sme mali. Iné je, ak bol niekto orientovaný na iný druh zákaziek, napríklad len na bytové domy alebo len na administratívu. Viem si predstaviť, že veľa ateliérov týmto utrpelo.
Ktorý realitný segment bude lídrom na trhu v najbližšom období? Aké projekty sa pripravujú?
L. Veršovský: Osobne som presvedčený, že popri štátnych a verejných zákazkách v oblasti budovania infraštruktúry, hlavne dopravnej, a čerpaní fondov EÚ na priority, ktoré boli v minulosti dlhodobo zanedbávané (školy, zdravotnícke zariadenia, intravilány obcí vrátane rozvodov inžinierskych sietí a dopravných spojení), to bude najmä bytová výstavba. Slovensko z hľadiska počtu bytov na 1 000 obyvateľov ešte vždy veľmi zaostáva za priemerom Európskej únie, či už ide o byty v osobnom vlastníctve, alebo o nájomné bývanie.
Toto bude aj naša priorita na najbližšie obdobie, keďže naša akciová spoločnosť YIT Reding má ambíciu stať sa v horizonte najbližších päť rokov jedným z najväčších stavebných investorov bytovej výstavby na Slovensku. Byty budeme stavať také, aké bude požadovať trh. Predovšetkým to budú byty vo vysokej kvalite za dostupné ceny, lepšie dispozičné riešené, energeticky úsporné, čo bude mať zásadný vplyv na úsporu prevádzkových nákladov. Veľký dôraz budeme pritom klásť na životné prostredie vrátane vytvárania dobrých podmienok na život budúcich obyvateľov.
M. de Mug: Pre mňa je ťažké určiť jeden segment ako lídra na trhu. V mnohých oblastiach sa otvárajú nové možnosti vrátane maloobchodu, administratívnych budov, bytovej výstavby a logistiky či stavby obchodných centier. Za jednoduchšie považujem označiť segment, ktorý sa určite nestane lídrom na trhu, a to je výstavba hotelov. Najmä v Bratislave sa za posledných 18 mesiacov dramaticky zvýšila ponuka ubytovania, a to v strednom, vyššom i luxusnom štandarde, a trh bude potrebovať istý čas, kým túto ponuku absorbuje. Nazdávam sa však, že bytová výstavba v Bratislave musí byť atraktívna, pretože má takú nízku základňu, pokiaľ ide o počet predaných jednotiek.
V súčasnosti sa sústreďujeme na dokončovacie práce prvej etapy projektu Eurovea a pokračujeme v prácach na príprave druhej etapy tohto projektu.
J. Šaštinský: Najväčší potenciál má trh s administratívnymi priestormi. Jednotlivé, už rozbehnuté projekty boli pozastavené a nové v kríze nevznikali. Táto skutočnosť spôsobila, že dokončené administratívne priestory sa postupne zaplnili, a keďže výstavba ďalších nových nebola zatiaľ ukončená, respektíve je ich málo, ponuka voľných kancelárskych plôch v novostavbách klesá. Dopyt na trhu spôsobený postupným rastom ekonomiky tak spôsobuje oživenie tohto subsegmentu. Naša spoločnosť reaguje na očakávaný dopyt trhu výstavbou Digital Parku III.
T. Kočvara: V realitnom biznise sa už nikdy nevrátime do roku 2007, keď sa kupovalo všetko, čo bolo na trhu. Ponuka sa musí prispôsobiť reálnemu dopytu a zvýšeným požiadavkám na kvalitu bývania – lokalitou, dispozíciou, materiálmi, cenou a službami. Takéto komplexné projekty bývania a občianskej vybavenosti dnes na trhu chýbajú. Našou dlhodobou stratégiou je zamerať sa čo najviac na konkrétneho zákazníka, ktorému poskytujeme nielen partnerský vzťah developera a klienta, ale prostredníctvom nášho vlastného finančného zázemia aj istotu a ochranu jeho investícií. V budúcnosti sa plánujeme zamerať na takzvané zelené – energeticky úsporné projekty.
A.Bezák: Toto je veľmi ťažká otázka. Najlepšie by ju vedeli zodpovedať bankové inštitúcie. Bude to ten segment, kde budú ochotne a za vyvážených podmienok poskytovať finančné zdroje. O projektoch, ktoré sa pripravujú, by som nerád hovoril. Dobrých je neskutočne málo.
E. Boeris: Prognózy naznačujú, že rok 2011 bude výzvou pre realitný trh. Vyrovnaný pomer medzi dopytom a ponukou nových kancelárskych priestorov, pretrvávajúci problematický prístup developerov k financiám, zmeny budúceho využitia projektov, zmenšovanie výnosov a výskyt prekážok v refinancovaní existujúcich nehnuteľností sú hlavnými charakteristikami tohto roku. Pozitívne správy čakáme najmä z oblasti priemyselných nehnuteľností, ktorá sa začne hýbať najmä v regiónoch. Sľubný vývoj predpokladáme aj v oblasti kvalitných malometrážnych bytov do 100 000 eur (50 m2 pri cene 2 000 eUR/m2 s DPH).
P. Bouda: Myslím, že v budúcnosti bude veľmi záležať na prostredí. Musia sa stavať lacné byty, racionálne, s dobrými dispozíciami, za primerané ceny. Developeri sa budú musieť chtiac či nechtiac vrátiť na zem, pokiaľ ide o zisky. Rozhodovať budú lokalita, parkovanie a výhľad. Rezervy máme aj v sociálnych bytoch, tie sa tu vôbec nestavajú. Pritom je tu veľmi veľa mladých rodín, študentov, ale aj dôchodcov, ktorí potrebujú bývať. Na to však akoby nikto nemyslel – a je to veľký priestor.
Nehovorili sme ani o rekonštrukciách. Budovy sú v hroznom stave, takže ak sa vymyslí nejaký systém financovania, aj tu je cesta. A nejde len o kultúrne pamiatky, ale aj o budovy z prelomu storočia.
P. Gero: Ja to vidím podobne. Trh nájomných a sociálnych bytov vznikne určite, lebo tu chýba. Absentuje však napríklad aj investovanie do bytov ako do nehnuteľností a myslím, že sa to postupne takisto vyvinie. Diskusia o energetických otázkach sa bude viesť v širšom kontexte, nielen z hľadiska objektu, ale aj urbanizmu. Rozsídľovanie obyvateľstva sa bude meniť, lebo ľudia zistia, že nie je veľmi príjemné cestovať každý deň dve hodiny do mesta a z mesta. Bratislava má veľké nevyužité plochy na bytovú výstavbu priamo v centre. Som veľmi rád, že kríza zastavila výstavbu v istých častiach v meste, napríklad na Kamennom alebo na Kollárovom námestí. V centre sa zástavba zintenzívni a vďaka tomu centrum mesta nevymrie. Na druhej strane to ale znamená, že kvalita bývania sa zvýši len vtedy, keď obyvatelia bytov investujú do ich renovácie a to sa nedeje. Bratislavčania sú extrovertní a investujú radšej do toho, čo vidieť navonok. Byt a schodisko nevidieť, radšej teda investujú do auta, do drahej dovolenky a podobne. Fasády krásnych budov, ktoré sú v stopercentnom súkromnom vlastníctve a patria bohatým podnikateľom, sú v hroznom stave. Keď sa do tohto začne viacej investovať – a to sa podľa mňa stane – rozdiel medzi starými a novými budovami sa bude vyrovnávať.
Ďalším dôležitým bodom sú koncepty revitalizácie sídlisk. Robí sa to v celej Európe – dobrým príkladom je Francúzsko a Holandsko. Tam sú sídliská často oveľa hroznejšie, ako je bratislavská Petržalka.
J. Bahna: Mám víziu Bratislavy ako veľkého mesta na Dunaji. Keď sa dívate z Bôrika, vidíte štyri hrady: Bratislavský, Pottenburg, Hainburg a Devín. To svedčí o výnimočnej lokalite lokality. V celom dunajskom koridore nie je miesto, kde by sa tak blízko seba nachádzali štyri historické dominanty. Perspektíva rastu Bratislavy je podľa mňa smerom od mosta Lafranconi na Berg. Týmto rozvojom sa skompletizuje okruh a plocha mesta bude vyvážená. Znamenalo by to aj zjednodušenie dopravy. Preto si myslím, že by bolo potrebné spraviť nový územný plán – tento je koncepčne starý a pripravovaný v odlišných podmienkach. Petržalka by sa napríklad podľa mňa mala stavať ďalej pozdĺž Dunaja, aby sa dal využívať. Je tam mnoho sivých plôch, napríklad Matadorka. Sú to miesta, kde by mohlo vyrásť nové regionálne centrum. V Bratislave máme na čo nadväzovať, sme národ s výnimočnou históriou. Mali by sme si to ale včas uvedomiť a mali by sme to vedieť využiť a chrániť.
P. Bouda: Mňa napríklad mrzí, že niektoré charakteristické črty Bratislavy sa akoby strácajú. Jednou z týchto čŕt je napríklad hradný kopec. Sú to pľúca mesta, ktoré dýchajú, zabezpečujú čerstvý vzduch. Ďalšou takou črtou boli vinohrady – no tie sa v poslednom čase strácajú. Od Račianskej hore sú vinohrady zastavané rodinnými domami. Podľa mňa by ale bolo veľmi dobré, aby sme si tieto znaky uchránili a zachovali aspoň v takej miere, ako sú dnes.
E. Boeris: V prípade Bratislavy je škoda, že jej územný plán je viac „pozvánkou na rokovanie“ ako zákonným pravidlom. Ďalší faktor, ktorý ovplyvňuje vzhľad Bratislavy je fakt, že niektoré byty v centre mesta obývajú ľudia, ktorí si nikdy nebudú môcť dovoliť ich zrekonštruovať. Pri pohľade na preplnenú panorámu mesta mi napadá ešte jeden zaujímavý rozdiel medzi Slovenskom a Talianskom. Ide o tzv. paradoxný pomer celkovej ceny pozemku a množstva štvorcových metrov. Z vlastnej skúsenosti viem, že za rovnakú celkovú cenu pozemku u nás, možno v Taliansku kúpiť päťnásobne väčší pozemok. V Taliansku znamená luxus veľkosť pozemku a súkromie, na Slovensku luxus znamená kúpiť draho.
P. Gero: Áno, to je umenie, domy na Kolibe sú väčšie ako pozemky.
P. Bouda: Ja by som sa chcel ešte vrátiť ešte k otázke centra mesta a jeho obyvateľmi. Aj ja bývam v starom dome z roku 1902 už viac ako 20 rokov a jeho osadenstvo sa pomaly mení, len to ešte chvíľu potrvá. Už teraz však prevažujú ľudia, ktorí by boli ochotní s domom niečo robiť. Bratislava si nesie so sebou svoj kríž z minulého storočia, najmä čo sa týka majetkových vzťahov.
Hovorilo sa aj o tom, že toto krízové obdobie by mohlo vymodelovať panorámu Bratislavy, aby už nebola taká „zubatá“. Čo si o tom myslíte?
J. Bahna: Táto otázka sa začala riešiť ešte v 90. rokoch minulého storočia, keď sme zažívali prvé pokusy o mrakodrapy v Bratislave. Vtedy sme stavali centrálu VÚB a riešili sme, či vôbec by sa v Bratislave mali výškové budovy stavať. Hlavným architektom mesta bol vtedy Peter Beňuška, ktorý sa práve v tom čase bol na štúdiu v Spojených štátoch. On nás podporil a nakoniec sa náš návrh chytil a postavili sme modrú vežu, symbol tejto banky na Slovensku. V tej lokalite to však malo a stále má logiku. V súťaži boli štyri výškové návrhy a štyri nižšie. Ďalší vývoj výškových budov bol už veľmi živelný, niektorí naši kolegovia hlásajú napríklad teóriu, podľa ktorej sa najlepšie býva nad 20. poschodím. Podľa mojich skúseností sa však v takej výške býva obmedzene, lebo je tam silný vietor, nedajú sa poriadne otvoriť okná, sú prievany, fóbie, anonymita – to všetko je nepríjemné. Ja vyznávam škandinávsku tézu, že ideálne je bývať do výšky borovíc, takže ideálna je približne štvorpodlažná budova. Bratislava je mesto s množstvom sivých nevyužitých plôch, kde môže vzniknúť kobercové bývanie. Obytná budova nie je typickým ikonickým objektom. Práve to by sa u nás ale asi malo koordinovať. Krízové stavby ako Aupark Tower a podobne by sa mali korigovať a práve kríza by túto korekciu čiastočne mohla priniesť.
P. Gero: Či kríza predstavuje šancu? Aj by predstavovala, keby sme ju využili. Šanca tu je, ba aj utlmenie tu je, ale ja nevidím ani necítim, že by bol záujem na strane mesta. Mesto na koncepte nepracuje a to znamená, že šanca sa do roku 2010 nevyužívala. A nevyužíva sa ani dnes. Keby sa už dnes naštartovali niektoré zmeny, bude trvať roky, kým budú účinné. Nikto na začiatku nevie, ako sa to skončí, a k výsledku sa treba čestne dopracovať. Žiaľ, nevidím, že by sa na tom pracovalo a urbanistické chyby 90. rokov a nedávnej minulosti sa preto asi budú opakovať. Koncepcie nie sú konzistentné. Diskusia o téme „quo vadis Bratislava“ sa nevedie a nevedie sa ani na odbornej pôde, aspoň nie tak intenzívne, ako by sa mala. Niektoré študentské práce napríklad svedčia o spôsobe premýšľania typickom pre 60. a 70. roky minulého storočia – najmä čo sa týka kvality verejných priestranstiev alebo parterov. Práve tieto priestory však predstavujú kľúčové otázky súčasného urbanizmu európskych miest. Aj diskusie o výškových budovách sú namieste. Sú to témy dneška a je dosť príkladov, ktoré by sa dali aplikovať aj na Bratislavu.
J. Bahna: Zaujímavé je, že Dánsko je štatisticky krajina s najšťastnejším obyvateľstvom na svete. A tam sa naozaj býva v nízkopodlažných domoch. Na ich systéme teda asi niečo bude. Bol som tam niekoľkokrát, tú krajinu obdivujem. Čistý vzduch, doriešená doprava, ústup automobilizmu, kultúrne prostredie, upravené zelené plochy, najlepšie reštaurácie na svete. Vo všetkom je tam prítomná harmónia, kultúra a celkový životný štýl je na inej úrovni ako u nás. Nakoniec ich mladí architekti z firmy BIG pravidelne šokujú geniálnymi projektmi.
P. Gero: Harmónia je veľmi podstatná – harmónia s prírodou, s okolím, so susedstvom… Z nášho prostredia sa stratil zdravý individualizmus a prejavuje sa to tak, že tu je každý proti každému. Je jedno, či na ceste, alebo v parku.
E. Boeris: Súdiac na základe množstva pripravovaných a ohlasovaných projektov si niektorí ľudia mysleli, že Bratislava bude mať 3 milióny obyvateľov. To sa však nikdy nestane. Čo sa týka výstavby vo všeobecnosti, je v tom mnoho priamych aj nepriamych záujmov.
J. Bahna: Nemáme tu veľkú tradíciu urbanistov, prví na Slovensku vyšli zo škôl v roku 1950. V Bratislave pribúda okolo päťtisíc ľudí ročne. Asi pred 10 rokmi sme na škole robili projekty na súmestia Viedne a Bratislavy, ktoré by sa v budúcnosti mohli prepojiť. Všetci mali víziu, že tu vznikne stredoeurópske Twin City. Ale ukázalo sa, že táto predstava bola úplne mylná – Viedeň sa rozvíja veľmi pomaly a Bratislava takmer vôbec. Dunaj, ktorý tečie medzi lužnými lesmi, je len symbolická stuha, nie doslovne komunikačná a rozvojová. Napokon z toho vyplynulo, že Rakúšania sa vôbec nechcú rozširovať týmto smerom, chcú si zachovať Burgenland taký, aký je s jeho diskrétnou rezidenčnou zástavbou. My sa však tým smerom – na Kittsee a Berg – rozvíjať chceme a asi sa aj budeme. To káže geografická a topografická logika.
P. Bouda: My architekti túto situáciu nespasíme, akokoľvek by sme sa snažili. Architektúra vždy bola a aj bude zrkadlom sociálnych, ekonomických a kultúrnych pomerov v spoločnosti. A to sa nedá oklamať. Sme takí, aká je doba.
Ešte by som sa chcel vrátiť k tým výškovým budovám. Kladiem si otázku, prečo výškové budovy v Bratislave. Čakám, že najmä v kríze začne niekto počítať a vypočíta pomer ceny pozemku k cene výstavby výškovej budovy. Výsledok by ma celkom zaujímal, nikdy som takéto výpočty nerobil, lebo sme nikdy takú budovu nestavali. Pokiaľ sa ale stane to, čo konštatoval pán Veršovský, a ceny pozemkov budú klesať, bude treba rozmýšľať ekonomicky. Možno bude výšková budova časom nerentabilná. V mestách, kde sú pozemky drahé, lebo je tam málo miesta, napríklad na Manhattane, majú mrakodrapy opodstatnenie. Ale prečo tu? Bratislava má relatívne veľkú plochu, veľký intravilán. Niekde to môže byť urbanistický zámer, niekedy je to otázka imidžu. Celkom obdivujem investorov, ktorí sa hrnú do výstavby výškových bytových domov. To považujem za veľké riziko. Podľa mňa investori prieskum trhu nerobia, lebo keby ho robili, tak by vedeli, pre koho chcú stavať, ktorej sociálnej skupine chcú byty predať a aké má tá skupina možnosti. Smerovalo by to asi k tomu, že sa bude stavať racionálne, efektívne, jednoducho a lacno. Investori a developeri by sa mali uspokojiť s menšími ziskami, a najmä staviť na prostredie – pretože práve to bude rozhodujúce.
J. Bahna: Dôvodom, prečo stavať napríklad kancelárske výškové budovy, je často požiadavka na kumuláciu funkcií. Vertikálna komunikácia napríklad tisícky ľudí vo VÚB je oveľa jednoduchšia ako horizontálna. Chodby dlhšie ako 80 metrov sú nepríjemné a neekonomické.
P. Gero: Výškové budovy sú naozaj aj otázkou výpočtu pomeru cien pozemkov a ceny výstavby. Treba však povedať, že sa naozaj oplatí robiť rozdiel medzi obytnými a kancelárskymi budovami. Pán Veršovský by najjednoduchšie mohol povedať, prečo nepostavil výškovú budovu na Gercenovej ulici, prečo tam postavil práve takú urbanistickú formu, aká tam stojí. Tak sa hneď ukazuje, čím je ten projekt úspešný a prečo by nebol. A pritom v okolí výškové budovy sú. Výškové budovy, ktoré sa dnes v Bratislave stavajú, sú budúce slamy. V budúcnosti v lepšom prípade nebudú obývané alebo budú domovom problémových sociálnych skupín. Takéto procesy sa dajú pozorovať aj v iných európskych mestách, neviem, prečo by to malo byť v Bratislave iné. Mňa napríklad fascinuje, že sa v Bratislave neučíme z chýb, ktoré sa spravili napríklad v Taliansku. Je to všetko zmapované, netreba tam ani chodiť. Stačí si o tom prečítať. Napriek tomu tieto chyby opakujeme.
J. Bahna: Napríklad taký Manhattan Obydick je dobrá architektúra, ale na nevhodnom mieste. Podobných unáhlených výškoviek nájdeme v Bratislave viac.
P. Gero: Presne tak. A presne to isté sa odohráva v mestskej doprave. Všetci si myslia, že čím viac ciest, estakád a križovatiek, tým lepšie bude doprava fungovať. Pritom to vôbec nie je pravda. Také križovatky, ako je tá v Bratislave pri Prístavnom moste, nájdete v Nemecku možno tri alebo štyri. Zabrali by plochu rovnajúcu sa tretine celého Starého Mesta.
Je Bratislava na výškové budovy pripravená z hľadiska rentability?
E. Boeris: Dopyt po pozemkoch, aký bol pred krízou, kedy boli investori ochotní zaplatiť1 500 eur za štvorcový meter pozemku , už nenastane. Ale v tom čase investori kalkulovali , že predajú byt za 5 000 eur/m2 a stavebné náklady ich vyjdú na 2 500 eur/ m2. Všetko toto vynásobili počtom poschodí. Preto Bratislava začala rásť do výšky. Dnes je situácia iná. Výškové kancelárske budovy majú svoj význam a mali by mať svoje miesto v rámci administratívnej štvrte. Za chybné považujem nielen súťaženie investorov o čo najvyššiu budovu, ale najmä nekoncepčnosť Bratislavy. Chýbali 4 až 5 hviezdičkové hotely, teraz je ich tu veľa. Chýbali byty, teraz ich je prebytok. Chýbali kancelárie – teraz ich je akurát, ale už teraz je na stole množstvo nových administratívnych projektov. Chýba kontrola.
Príliš sa však orientujeme na Bratislavu, a Bratislava nie je celé Slovensko. Skúsme sa chvíľu venovať aj celej krajine.
P. Gero: Chodím po slovenských mestách každý rok. Mnohé problémy, ktoré sme tu vymenovali, ostatné slovenské mestá nemajú. Napríklad v Žiline alebo Banskej Bystrici bol vývoj kontinuálnejší. Chyby sú prítomné v každom vývoji, ale v ostatných mestách sa dalo nad konkrétnymi projektmi viac premýšľať, pretože vývoj išiel pomalšie. Mestá viac vplývali na to, čo sa stavia, a napríklad aj taká veľká stavba ako nákupné centrum Europa v Banskej Bystrici vznikla na základe postupných diskusií s mestom. A nakoniec sa tento obrovský a ťažký pozemok napojil na historické centrum a urbanisticky zapadol. Ešte aj chyby, ktoré tento projekt má, sa dajú v budúcnosti veľmi jednoducho opraviť. To sa ale napríklad o veži pri Auparku povedať nedá. Dokonca aj Eurovea má urbanistické problémy, ktoré sa takmer nedajú riešiť a ukážu sa až za nejaký čas, a pritom dnes je to veľmi úspešný a oceňovaný projekt. Takto by som mohol pokračovať až do Košíc – tam napríklad môžem menovať Steel Arénu, ktorá tiež vznikala postupne, alebo Cassovar z dielne Ľubomíra Závodného. Tieto projekty sa vyvíjali veľmi dobrým smerom. Veľa rozruchu vyvolal hotel Double Tree, ale napríklad podľa mňa je veľmi dobrý. Dobré je aj to, že jeho výstavba vyvolala diskusiu o smerovaní mesta. A to spôsobilo, že architekti sa dostali do pozície, keď museli odpovedať na otázky, na čele s vtedajším hlavným architektom Martinom Drahovským. V Bratislave sa to nedialo, pretože architekti sa ponáhľali od projektu k projektu a na premýšľanie tu nebol čas.
J. Bahna: Problémy týchto miest sú podľa mňa adekvátne investíciám, ktoré sa v nich preliali. Je tam tiež niekoľkoročný posun. Investície sa totiž posúvajú na východ v súvislosti so zlepšovaním komunikačného spojenia.
L. Veršovský: Je tiež obrovský rozdiel v rokovaní s bratislavskými a mimobratislavskými úradmi. V hlavnom meste každý čaká úplatok, a keď ho nedostane, komplikuje situáciu, ako sa len dá. V ostatných mestách sú takmer vždy ochotní a býva tam oveľa priateľskejšia atmosféra.
P. Bouda: V rozvoji architektúry a urbanizmu mali paradoxne šťastie tie mestá, v ktorých sa po 60. rokoch minulého storočia zabrzdil ekonomický rozvoj. Tam neprišli fabriky, nestavali tam investori. Naopak, mestá, kde sa tak stalo, napríklad Považská Bystrica, zmizli. Zostal z nich stáť akurát kostol. Tam, kde sa ekonomická sila vytratila, napríklad v Banskej Štiavnici, mesto stojí doteraz. Príliš rýchly investičný boom môže byť veľmi nebezpečný pre architektúru a urbanizmus, najmä keď na to nie sme pripravení.
E. Boeris: Väčšina kapitálu sa preinvestovala v Bratislave. Z našich skúseností je však situácia najmä na východe republiky veľmi komplikovaná. Investorom sa ponúkajú pozemky za nadhodnotené troj- až štvornásobné trhové ceny. Týmto spôsobom sa však ťažko buduje dôvera investorov v Slovensko. Vývoj celého regiónu naberie nový smer, keď sa dobuduje rýchlostná cesta aspoň do Banskej Bystrice. Investor bude zvažovať či pôjde do Bratislavy, keď do dvoch hodín od nej nájde lacnejšiu a kvalifikovanú pracovnú silu v krajšom prostredí.
L. Veršovský: Komplikáciou môže byť kúpna sila – v Trenčíne budem musieť predávať byty za 900 eur za štvorcový meter, aby som ich predal.
E. Boeris: Je to problém odhadu. Pri mnohých projektoch na východnom Slovensku, napríklad v Prešove, investor ráta s cenou nad 1 500 eur za štvorcový meter. Pritom ale všetci vieme, že Prešov nie je až také bohaté mesto, takže tam treba tam rátať s maximálnou cenou okolo 1 100 eur.
Pripravili: Tamara Leontievová, Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
